سایه سنگین اسناد غیررسمی بر جذب سرمایه خارجی

اسناد غیررسمی

یکی از معیارهای اصلی جذب سرمایه در هر کشوری، اطمینان به سرمایه‌گذاران درباره مالکیت دارایی‌های آن‌ها است. این اطمینان نیازمند داشتن سیستم ثبت یکسان و نیز مشروط شدن تمام انتقال مالکیت‌ها به تبت رسمی در نزد حاکمیت است. موضوعی که در کشور ما به دلیل اعتبار اسناد قولنامه‌ای امکان‌پذیر نیست.

به گزارش عیارآنلاین، یکی از معیارهای اصلی جذب سرمایه در هر کشوری، اطمینان به سرمایه‌گذاران درباره مالکیت دارایی‌های آن‌ها است. این اطمینان نیازمند داشتن سیستم ثبت یکسان و نیز مشروط شدن تمام انتقال مالکیت‌ها به تبت رسمی در نزد حاکمیت است. موضوعی که در کشور ما به دلیل اعتبار اسناد غیررسمی امکان‌پذیر نیست.

توسعه سرمایه‌گذاری غیردولتی در فعالیت‌های سالم اقتصادی یکی از اهرم‌های اصلی توسعه اقتصادی در جوامع امروزی است. چرا ک به علت گسترده شدن وظایف دولت‌ها و نیز افزایش هزینه‌های آن‌ها، دولت‌ها دیگر از توانایی لازم برای سرمایه‌گذاری در همه بخش‌های اقتصادی برخوردار نیستند. ازاین‌رو کشورهای پیشرو در توسعه اقتصادی با درک اهمیت بالای جذب سرمایه، تلاش کرده‌اند تا زمینه‌های لازم برای این امر را فراهم کنند.

یکی از نیازهای اصلی درزمینه جذب سرمایه در فعالیت‌های اقتصادی، اطمینان سرمایه‌گذار از تضمین مالکیت دارایی‌ها به‌خصوص دارایی‌های غیرمنقول وی در کشور هدف است. این تضمین در قالب حقوق مالکیت قوی اتفاق می‌افتد. درواقع حقوق مالکیت یک فرآیند پیچده در راستای توسعه اقتصادی است.  تأثیرگذاری این فرآیند پیچیده در توسعه اقتصادی از راه‌هایی مانند موارد زیر صورت می‌گیرد:

  • ۱- حمایت از معاملات رسمی انجام‌شده در درون نظام اقتصادی و تضمین مالکیت افراد ذی‌نفع در معامله
  • ۲- تعیین ارزش دارایی‌های اقتصادی دولتی و خصوصی

۳-جمع‌آوری اطلاعات دارایی‌ها به‌خصوص دارایی‌های غیرمنقول و امکان ارائه اطلاعات برخط در هنگام معاملات در راستای سالم‌سازی معاملات

۴- جلوگیری از فعالیت‌های ناسالم اقتصادی از طریق افزایش نظارت نهادهای متولی

این‌همه در صورتی تحقق پیدا می‌کند که حاکمیت بتواند یک گلوگاه مطمئن برای نقل‌وانتقال مالکیت اموال بیابد. بررسی تجربه کشورهای توسعه‌یافته اقتصادی نشان می‌دهد که این کشورها توانسته‌اند با ایجاد ثبت رسمی  و مشروط کردن تمام نقل‌وانتقال‌ها به ثبت رسمی آن‌ها در نزد حاکمیت به این گلوگاه مطمئن دست یابند.

به‌عنوان نمونه در کشور سوئیس، عامل ضروری  و تنها شرط انتقال مالکیت اموال غیرمنقول مانند زمین و مسکن، ثبت رسمی معاملات انجام‌شده در نزد دولت است.  کشور آلمان نیز ثبت رسمی معاملات انجام‌شده را تنها شرط  به رسمیت شناختن مالکیت افراد بر ملک خود قرار داده است. این دولت‌ها توانسته‌اند از طریق ایجاد گلوگاه ثبت رسمی و سامان‌دهی نظام مالکیت اموال به‌خصوص اموال غیرمنقول، هم مالکیت افراد به‌ویژه سرمایه‌گذاران را تضمین کنند و هم نظارت خود بر معاملات اقتصادی را  افزایش دهند. اهمیت تضمین حقوق مالکیت به‌اندازه‌ای زیاد است که  به گفته صاحب‌نظران، تضعیف آن باعث فرار سرمایه خواهد شد.

برای روشن‌تر شدن موضوع، تصور کنید یک فردی اقدام به خرید یک ملک با سند رسمی برای احداث یک خط تولید می‌کند. بعد از اتمام ساخت‌وساز و راه‌اندازی تجهیزات، شروع به جذب نیرو کرده و تولید را شروع می‌کند. درست در زمانی که سرمایه‌گذار مقدار زیادی از توان مالی خود را برای راه‌اندازی خط تولید هزینه کرده است، فردی بیاید و با در دست داشتن یک سند کاغذی غیررسمی، ادعای مالکیت زمین را نماید. دادگاه نیز با تکیه‌بر اعتبار اسناد غیررسمی(قولنامه) ادعای آن فرد را بپذیرند و مالکیت سرمایه‌گذار را ابطال نماید. آیا دیگر با رخ دادن چنین اتفاقاتی، سرمایه‌گذار انگیزه‌ای برای  سرمایه‌گذاری خواهد داشت؟

این اتفاق در کشورهایی که ثبت رسمی را تنها شرط انتقال مالکیت می‌دانند قابل رخ دادن نیست اما در کشورهایی مانند کشور ما که علاوه بر ثبت رسمی، افراد از طریق ثبت غیررسمی و به واسطه اسناد غیررسمی(قولنامه‌ای) نیز می‌توانند مالکیت را انتقال دهند به‌کرات رخ می‌دهد. این اتفاق به این دلیل رخ می‌دهد که در دادگاه‌های کشور ما، ملاک تائید مالکیت به‌جای داشتن سند رسمی، تاریخ انجام معامله است. ازاین‌رو افراد سودجو به‌راحتی می‌توانند با تهیه یک برگ قولنامه و درج تاریخی مقدم بر تاریخ معامله رسمی، ملک فروخته‌شده به‌صورت رسمی را به یک فرد دیگر به‌صورت غیررسمی بفروشند. ازآنجاکه این اسناد درجایی نیز ثبت نمی‌شوند، حاکمیت نیز توانایی اعمال نظارت بر آن‌ها را نداشته و طبعاً نمی‌تواند مانع سوءاستفاده کلا‌هبرداران نیز بشود.

همین مسئله باعث شده است تا امنیت مالکیت به‌خصوص مالکیت سرمایه‌گذاران بر اموال و دارایی‌های خود از بین برود. از بین رفتن امنیت سرمایه‌گذاری باعث می‌شود تا علاوه  بر وارد نشدن سرمایه خارجی در کشور، سرمایه داخلی نیز از کشور فرار ‌کند.  حسین معصوم نماینده تام‌الاختیار سابق وزیر راه و شهرسازی در شورای حفظ حقوق بیت‌المال درباره تأثیر امنیت مالکیت بر سرمایه‌گذاری گفت:« اصولاً درصورتی‌که مسائل مربوط به مالکیت حل نشود، توسعه و سرمایه‌گذاری محقق نمی‌شود.»

سودهای کلان زمین خواران با استفاده از اسناد قولنامه ای!

از سوی دیگر، دکتر رحیم پیلوار، حقوق‌دان و عضو هیئت‌علمی دانشگاه تهران نیز درباره تأثیر  اسناد رسمی  در جذب سرمایه خارجی معتقد است:« سرمایه‏گذاران خارجی وقتی‌که وارد کشور می‏شوند یکی از اولین اسنادی که مطالبه می‏کنند سند رسمی راجع آن ملک است. اما در مقابل اگر قانون‏گذار زمینه را برای فرار از قانون فراهم کند، سودجویانی وجود دارند که به‌سرعت از این خلأها استفاده می‏کنند و حتی افراد دیگر را هم به سیر به این مسئله تشویق می‏کنند. به‌عنوان‌مثال در حقوق ما نوعی معامله که خیلی شایع (که مبتنی بر حسن نیت نیز هست ) این است که افراد مبایعه‏نامه عادی می‏نویسند و پیرو آن یک وکالت‏ بلاعزل تنظیم می‏کنند.»

ازاین‌رو برای جلوگیری از فرار سرمایه داخلی و نیز افزایش جذب سرمایه‌گذاری خارجی، کشور باید به سمت رسمی شدن اسناد مالکیت و مشروط کردن احراز مالکیت به ثبت رسمی، حرکت کند. تحقق این مسئله نیز درگرو اصلاح قانون ۸۸ ساله ثبت کشور با محوریت بی‌اعتباری اسناد غیررسمی(قولنامه‌ای) است.

منبع: اکونیوز

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: