۲۴ مرداد ۱۳۹۸ ساعت ۰۹:۰۰

اسناد قولنامه‌ای، بلای جان مردم

معاملات غیررسمی از جمله مشکلات اصلی قوه قضاییه شناخته می‌شوند. این معاملات ابزاری مناسب برای کلاهبرداران محسوب می‌شود. از طرفی مسئولین قوه قضاییه نیز به این موضوع واقف هستند اما تاکنون راه حلی را از سوی آن‌ها شاهد نبوده‌ایم، در صورتی که بسیاری از کارشناسان، بی اعتباری این معاملات را به عنوان راه حل معرفی می‌کنند.

قوه قضاییه برای تحول نیاز به یک جراحی بزرگ در ساختار خود دارد. مقدمه این جراحی شناسایی ضعف‌های موجود و ارائه راه کار برای آن است. در این راستا مسئولین قوه قضاییه با شناسایی دردهای قوه و اولویت قرار دادن آن‌ها، در صدد آن هستند که بخشی از این مشکلات ساختاری را رفع و رجوع کنند.

از طرف دیگر به گفته خود مسئولین قوه‌قضاییه و بسیاری از کارشناسان از دردهای بزرگ این دستگاه، اعتبار معاملات غیررسمی (عادی) بوده که به صورت سلسله وار سبب بروز مشکلات دیگر در قوه قضاییه شده‌اند. به عبارتی اعتبار معاملات غیررسمی، ریشه مشکلاتی نظیر، فروش یک ملک به چندین نفر، زمینخواری، معاملات معارض، فروش مال غیر و عدم اتمام طرح کاداستر عنوان می‌شود.

رئیس قوه‌قضاییه: معاملات غیررسمی علت افزایش پرونده‌

در رابطه با این موضوع آیت الله رئیسی، رئیس قوه قضاییه منشا بسیاری از پرونده‌های قوه را اسناد غیررسمی معرفی کرد و گفت: «بسیاری از پرونده‌ها که در دادگستری‌ها ورود می‌یابد محصول همین موضوع (اسناد عادی) است که اسناد عادی جای اسناد رسمی را می‌گیرند و موجب مشکلات جدی برای طرفین معامله می‌شود».

علاوه برآن آیت الله رئیسی معتقد است: «این اسناد عادی در زمینه‌های مختلف مورد معامله متعدد هستند. حال آنکه اگر سند رسمی باشد اتفاقاتی نظیر فروش یک آپارتمان به چند نفر کمتر اتفاق می‌افتد».

از طرف دیگر رئیس قوه قضاییه توجه به اسناد رسمی را عامل مهمی در سامان دادن به زندگی مردم می‌داند. در همین راستا وی معتقد است: «اسناد عادی موجب افزایش ورودی پرونده‌ها به دادگاه‌ها شده است. این امر به عنوان اینکه موضوعی از نظامات حکومتی است، مثل همه نظامات حکومتی که وضع می‌شوند تا حاکمیت بتواند نظام زندگی مردم را سامان دهد، یک امر پذیرفته شده است. یعنی باید اسناد رسمی در جای خود قرار داشته باشد و اسناد عادی موظف شوند که بروند در مراکز قانونی رسمیت پیدا کنند».

رئیس سازمان ثبت: اسناد غیررسمی منشا فروش یک ملک به چندین نفر

علاوه بر آن دکتر ذبیح‌الله خداییان رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور معتقد است که در حال حاضر برخی از اسناد، عادی است و بر همین اساس اختلافاتی بین مردم وجود دارد، گاهی یک ملک توسط افراد سودجو به ده‌ها نفر فروخته می‌شود و در این راستا تلاش می‌شود که توسعه ثبت رسمی املاک در کشور اجرایی شود.

در همین راستا عبدالحسین رامشی، مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان تهران با اشاره به موضوع اسناد غیررسمی، عنوان کرد :« حجم بالایی از پرونده‌های قوه‌قضاییه مربوط به زمین، ملک و اسناد عادی و غیر رسمی است. اسناد عادی یا مبایعه‌نامه‌های عادی اکثراً وقتی به اختلاف می‌رسند به دادگاه ارجاع داده می‌شوند. حجم بسیاری از پرونده‌هایی که در دادگاه حقوقی و کیفری وجود دارد در مورد زمین، ملک و اسناد عادی و غیر رسمی است».

معاملات غیررسمی عامل فروش یک ملک به چند نفر

اعتبار معاملات غیررسمی با واکنش اعضا شورای نگهبان نیز روبرو شده است به طوری سام سوادکوهی عضو حقوقدان شورای نگهبان علت فروش یک ملک به چندین نفر را عدم ثبت معاملات اموال غیرمنقول دانست و گفت :« دلیل فروش یک ملک به چند نفر، ثبت نشدن معاملات است. باید شرایطی در کشور به وجود بیاید که معاملات اموال غیر منقول، در یک فرصت معینی به ثبت برسند. این درحالی است که کشورهای دیگر به این سمت رفته‌اند و کشور ما نیز ناگزیر است که به سمت رسمی کردن معاملات برود. این امر قابل اجرا شدن است و وظیفه آن بر دوش قوه قضاییه بوده تا با بهره گیری از تجربیات کشورهای دیگر نهادی را از طریق طرح یا لایحه به تصویب مجلس برسانند».

معاملات غیررسمی چیست؟

معاملات غیررسمی به معاملاتی گفته می‌شود که دور از چشم و نظارت حاکمیت منعقد شوند. این معاملات هیچ نیازی به ثبت در دفاتر ثبت اسناد رسمی ندارند و با این وجود از اعتبار بالایی در محاکم قضایی برخوردارند و قادرند که اسناد رسمی و تایید شده حکومت را ابطال کنند. همانطور که در بالا گفته شد، عدم نیاز به ثبت این معاملات باعث مشکلات بسیار زیادی برای قوه قضاییه شده که نتیجه آن افزایش حجم پرونده‌های قوه‌قضاییه است.

با این تفاسیر، این معاملات ابزار مناسبی برای کلاهبرداران محسوب می‌شود و به راحتی می‌توانند به اهداف ناشایست خود برسند. برای مثال یکی از کارهای رایج کلاهبرداران در استفاده از این معاملات، پیش فروش یک ملک به چندین نفر است. شیوه کلاهبرداران به این ترتیب است که در ابتدا با استفاده از تبلیغات اغوا کنند، مردم را به پیش خرید آپارتمان دعوت می‌کنند، پس از آن که مردم برای پیش خرید آپارتمان‌ها به فروشندگان رجوع کردند، آن‌ها نیازمند ابزاری هستند که به وسیله آن بتوانند یک ملک را به چندین نفر بفروشند.

بنابراین معاملات غیررسمی نظیر قولنامه کار را برای آن‌ها آسان می‌کند زیرا در جایی ثبت نمی‌شود و کسی نیز توانایی تشخیص این مسئله را ندارد که آیا این ملک در گذشته به کسی فروخته شده است یا خیر؟ از طرف دیگر به دلیل اعتباری که معاملات غیررسمی در دادگاه‌ها دارند مردم حاظرند در قبال پرداخت هزینه، معاملات غیررسمی نظیر قولنامه را دریافت کنند.

رضوان شهر قم، قربانی اعتبار قولنامه

همانطور که متوجه شدیم، یکی از آفت‌های نشات گرفته از معاملات غیررسمی پیش فروش یک ملک به چندین نفر است. برای مثال در رضوان شهر قم، کلاهبرداران با استفاده از شیوه توانستند که ۱۳۲ واحد را ۱۴۰۰ نفر پیش فروش کنند و ۱۰۰ میلیارد تومان سود به جیب بزنند. تنها راهکار آن‌ها نیز این بود که پس از دریافت پول از متقاضیان، یک فیش درون شرکتی به آن‌ها می‌دانند و همان ملاک مالکیت آن‌ها محسوب می‌شد.

اساتید دانشگاه: معاملات غیررسمی امنیت کشور را برهم زده‌اند

اساتید دانشگاه نیز معتقدند که اعتبار معاملات غیررسمی باعث برهم ریختن نظم عمومی جامعه می‌شود. در همین راستا عباس کریمی عضو هیئت علمی دانشکده حقوق دانشگاه تهران معتقد است که :« امنیت در زوایای مختلفی قابل‌بحث است. مهم‌ترین زاویه‌ی امنیت، امنیت حقوقی است. امنیت حقوقی یک بخش مهم آن توجه به بحث شفافیت قانون و میزان بهره‌مندی افراد از آن بوده و یک بحث دیگر امنیت قانون‌گذاری و امنیت قضایی است. امنیت قضایی نیز به میزان رضایت مردم در رسیدن به مطالبت خود بستگی دارد».

عضو هیئت علمی دانشگاه تهران ادامه داد: «توجه به اسناد رسمی و ابطال ناپذیری آن از اصول امنیت قضایی محسوب می‌شود و اسناد رسمی به اسنادی گفته می‌شود که با مداخله‌ی مأمور دولتی تنظیم می‌شود.اسناد رسمی به سبب اطلاع حاکمیت از نحوه انعقاد آن‌ها در سراسر دنیا دارای اعتبار هستند و به‌سادگی نمی‌شود باوجود اسناد رسمی به ادله‌ی دیگری مانند شهادت شهود و یا اسناد غیررسمی (عادی) استناد کرد. متاسفانه در کشور ما این موضوع به گونه‌ای دیگر است و به راحتی می‌توان با اسناد عادی اسناد رسمی را باطل کرد».

کریمی ادامه اعتبار دهی به اسناد غیررسمی را باعث ناامنی در فضای اقتصادی کشور معرفی کرد و گفت :« با ادامه این روند و اعتبار دهی به اسناد عادی به دلیل اینکه به راحتی امکان تغییر تاریخ آن‌ها وجود دارد، امنیت اقتصادی کشور در خطر افتاده و باعث فرار سرمایه گذاران می‌شود. از طرفی تنها راه خروج از این وضعیت نیز توجه اسناد رسمی و سامان دهی به اسناد عادی است».

از عمل کار برآید به سخرانی نیست

هرآنچه در بالا ذکر بخش مهمی از مشکلاتی بود که هم اکنون قوه‌قضاییه با آن دست و پنجه نرم می‌کند. چنانچه خود مسئولین عالی رتبه قوه‌قضاییه به آن اذعان داشتند. اما آن چه که تا کنون از سوی قوه‌قضاییه شاهد بودیم تنها سخرانی و برگزاری چند همایش در این زمینه بود. در صورتی که قوه قضاییه به راحتی می‌تواند با ارائه یک لایحه‌ی کارشناسی و با در نظر گرفتن تمامی جوانب مسائل ثبتی و همچنین استفاده از تجربه سایر کشورهای دنیا، قانون را اصلاح کند.

در همین راستا بسیاری از کارشناسان معتقدند که مشکل اصلی اعتبار معاملات غیررسمی، قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ بوده که با اصلاح این قانون قدیمی و فرسوده با محوریت ابطال اسناد غیررسمی می‌توان شاهد رفع چنین مشکلاتی در کشور بود.

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: