بررسی تاثیرات افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن بر بازار

دور باطل افزایش تسهیلات برای خرید مسکن

از آنجا که تولید مسکن امری زمان‌بر است و امکان وارادت آن نیز وجود ندارد، در نتیجه امکان تنظیم بازار آن مانند سایر کالاها وجود نخواهد داشت. بنابراین هر‌گونه سیاست تحریک تقاضا در این بازار اطریق اعطای وام خرید، به علت نبود امکان پاسخگویی از طرف عرضه منجر به تورم در این بخش خواهد شد.

به گزارش عیارآنلاین، در شرایط فعلی متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به ۳/۱۳ میلیون تومان می‌رسد. از طرفی تعداد معاملات نیز با کاهش چشمگیری روبه رو بوده است. یکی از علل اصلی کاهش تعداد معاملات، فاصله توان خرید مردم با قیمت مسکن است. در این شرایط، اولین و ساده‌ترین راه‌حل، افزایش وام‌خرید مسکن می‌باشد. در همین راستا محمدعلی دهقان دهنوی، معاون وزیر اقتصاد و عضو پیشین هیئت مدیره بانک مسکن گفت: اگر منابع صندوق توسعه ملی به صندوق پس انداز مسکن یکم اختصاص می یافت، بانک عامل مسکن می توانست سقف وام خانه اولی‌ها را افزایش دهد.

تحریک تقاضا دردی را از بازار مسکن دوا نمی‌کند

شاید این تصور وجود داشته باشد که افزایش سقف وام‌ خرید می‌تواند راهکاری برای تسهیل خانه‌دار شدن مردم باشد. اما شرایط فعلی اقتصاد کشور، مخصوصا بازار مسکن نشان‌دهنده بروز دو عامل رکود و تورم به‌صورت توامان است. هدف دولت از افزایش تسهیلات خرید مسکن، ایجاد انگیزه برای متقاضیان بخش مسکن به منظور ورود به بازار و در نهایت ایجاد رونق پایدار در این بخش است. به واسطه این رونق، انگیزه لازم برای ورود تولید‌کنندگان نیز فراهم خواهد شد. اما این تصور کمی ساده‌اندیشانه است.

از آنجا که تولید مسکن امری زمان‌بر است و امکان وارادت آن نیز وجود ندارد، در نتیجه امکان تنظیم بازار آن مانند سایر کالاها وجود نخواهد داشت. بنابراین هر‌گونه سیاست تحریک تقاضا در این بازار به علت نبود امکان پاسخگویی از طرف عرضه منجر به تورم در این بخش خواهد شد. به‌خصوص که در سال‌های اخیر میزان تولید و عرضه مسکن، فاصله بسیاری با نیاز موجود در بازار داشته است.

از طرفی یکی دیگر از عواملی که موجب تشدید تورم ناشی از افزایش تسهیلات خرید مسکن می‌شود، ناتوانی وزارت راه و شهرسازی و سایر ارکان دولت در کنترل تقاضاهای سوداگرانه و سرمایه‌‌ای است. تجربه دولت‌ها در سال‌های اخیر نیز گواهی بر همین مطلب است. به عنوان مثال تجربه دولت نهم در سال ۱۳۸۵ مبنی بر افزایش ۵۰ درصدی وام مسکن که منجر به افزایش ۷۰ درصدی قیمت مسکن شد. همچنین افزایش وام‌ خرید در اسفند ماه سال ۱۳۹۴ و رسیدن مبلغ تسهیلات به رقم ۱۶۰ میلیون تومان برای خرید مسکن که منجر به تحریک تقاضاهای موثر نشد و نتوانست موجب افزایش تعداد معاملات و همچنین افزایش تولید مسکن شود.

حقیقت ماجرا از این قرار است که سیاست تحریک تقاضا در ظاهر به دنبال افزایش منافع مصرف‌کننده است اما از آنجا که منجر به تورم در این بخش خواهد شد، نیازهای مصرف‌کننده را تامین نخواهد کرد. از سوی دیگر تورم ناشی از این بخش، هزینه‌های تولید در اقتصاد را نیز افزایش خواهد داد. علاوه بر این بررسی درآمد بخش‌های متوسط جامعه نشان می‌دهد، آن‌ها توان پرداخت اقساط سنگین تسهیلات فعلی خرید را ندارند، چه برسد به این که سقف این وام نیز افزایش پیدا کند و بازپرداخت سنگین‌تر شود.

افزایش رقم تسهیلات، مردم را توانمند نمی‌کند

با توجه به وضعیت درآمد سالانه دهک‌های جامعه می‌توان به این نتیجه رسید، دهک‌های ضعیف تا متوسط عملا نمی‌توانند از این تسهیلات استفاده کنند. در واقع سهم کم تسهیلات در پوشش قیمت تمام شده مسکن و بازپرداخت سنگین این وام، عملا تاثیری بر تقاضاهای موثر موجود در بازار نخواهد داشت.

در حقیقت تنها بخشی که ممکن است از این طرح منتفع شود، تقاضای سرمایه‌ای موجود در بازار است که طبق مقایسه بین آمارهای سرشماری سال ۱۳۹۰ و سال ۱۳۹۵ بیش از ۷۰ درصد از تقاضای بازار را تشکیل می‌دهند.

بنابراین سیاست تحریک تقاضا در بخش مسکن نه تنها به بهبود اوضاع کمکی نکرده بلکه به افزایش تورم و همچنین افزایش فعالیت سوداگرانه در این بخش منتج خواهد شد. با توجه قیمت های سرسام‌آور در بازار مسکن و ناتوانی تسهیلات در پوشش هزینه تمام شده خانه، همچنین رقم بالای اقساط وام خرید، این سیاست عملا توان تحریک تقاضاهای موثر بازار ندارد.

وام‌ ساخت و اعطای زمین قسطی، کلید حل مشکلات

با توجه به شرایطی فعلی در صورتی که منابع لازم برای پرداخت تسهیلات از طرف دولت فراهم است، انتظار می‌رود این تسهیلات به شکل وام بر تولید و ساخت خانه به متقاضیان پرداخت شود. درحقیقت افزایش تسهیلات ساخت به دلیل تحریک همزمان عرضه و تقاضا، بازار مسکن را متعادل می‌سازد و از جهش قیمتی جدید در بازار مسکن جلوگیری خواهد کرد.

سیاست اعطای تسهیلات به بخش تولید علاوه بر اثرگذاری بر افزایش ساخت مسکن، موجب خارج شدن تقاضاهای سوداگرانه از بازار از طریق فعال‌شدن تقاضاهای موثر و همچنین رونق‌گرفتن کسب‌وکارهای مرتبط با بخش مسکن خواهدشد. همچنین امکان رسیدن به رونق پایدار را فراهم خواهد ساخت.

اما راهکار مناسب‌تر، اعطای زمین به متقاضیان و گرفتن هزینه زمین به صورت اقساطی است. در این راهکار دولت نیازی به تامین منابع برای پرداخت تسهیلات ندارد. در حقیقت متقاضی با دراختیار گرفتن زمین و همچنین همکاری با انبوه ساز برای ساخت واحد مسکونی تحت مدیریت دولت می‌تواند صاحب خانه شود، در نهایت نیز به‌صورت اقساطی به بازپرداخت هزینه زمین می‌پردازد. اینگونه خانواده‌های فراوانی که از نعمت مسکن برخوردار نیستند، می‌توانند صاحب سقفی بالای سر خود شوند.

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: