تولید صنعتی ساختمان؛ قطعه گمشده پازل طرح جدید دولت

تام فاز

کاهش هزینه و زمان ساخت از مزایای صنعتی‌سازی ساختمان است؛ اما مدل مسکن مشارکتی به ارتقای اندک صنعتی‌سازی در تولید مسکن کشور کمکی نخواهد کرد.

فرض کنید مقرر شده ساخت ۲۰۰ هزار واحد مسکونی به شما واگذار شود، در اولین گام چه می‌کنید؟ احتمالا برای مشورت به سراغ یک مهندس با تجربه خواهید رفت، پس از مشورت با وی متوجه می‌شوید، امکان ساخت این تعداد مسکن به روش‌های سنتی هزینه بسیار زیادی دارد و عملا سود ناشی از ساخت ناچیز خواهد بود. پس برای سودآوری چاره‌ای به جز صنعتی‌سازی و استفاده از فناوری‌های نوین صنعت ساختمان ندارید. در گام بعدی برای کسب سود بیشتر باید به سراغ ارتقای سطح فناوری خود بروید؛ اما شما هرگز به سمت فرآیند صنعتی‌سازی ساختمان نخواهید رفت! بله درست شنیدید! نه تنها شما بلکه هیچ انبوه‌ساز دیگری در ایران به سمت فرآیند صنعتی‌سازی و افزایش سطح فناوری نخواهد رفت.

نان انبوه‌ساز در سفره تولید صنعتی ساختمان نیست

«تولید صنعتی ساختمان»، به فرآیند ساخت و اجرای پیوسته ساختمان اطلاق می‌شود که در آن اجزا و عناصر ساختمانی از نظر کیفیت در تمام مراحل ساخت و اجرا کنترل می‌شوند. در حقیقت صنعتی‌سازی و افزایش سطح فناوری در تولید ساختمان، مزایایی از قبیل افزایش کیفیت ساخت و صرفه‌جویی در مصالح را در پی دارد. این مزایا منجر به مصرف بهينه انرژی در دوران ساخت و بهره‌برداری و افزایش عمر ساختمان می‌شود؛ در نهایت هم شاهد کاهش زمان و هزینه‌های تولید خواهیم‌بود و سهم سود ناشی از ساخت مسکن برای انبوه‌سازان افزایش می‌یابد.

اما چرا در ایران علی‌رغم همه ویژگی‌های مثبت صنعتی‌سازی ساختمان، انبوه‌سازان هیچ‌گاه به سراغ افزایش سطح فناوری و تولید صنعتی نمی‌روند و تنها ۳ درصد از ساختمان‌ها به شیوة صنعتی‌ ساخته می‌شوند؟ پاسخ این سوال در مدل سود‌آوری برای انبوه‌سازان نهفته است. همانگونه که انتظار می‌رود، تنها منبع سود انبوه‌ساز می‌بایست از طریق تولید میسر شود، در این صورت است که انبوه‌ساز به دنبال کاهش هزینه ساخت خواهد بود.

در برخی از شیوه‌های تولید مسکن سود انبوه‌ساز به تولید محدود نیست و انبوه‌ساز پس از تکمیل خانه، مالک مسکن می‌شود. در حقیقت سکان عرضه مسکن‌های ساخته شده از دست دولت خارج و انبوه‌ساز، خود اقدام به فروش مسکن می‌کند. بنابراین منبع سود دیگری برای انبوه‌ساز به وجود خواهد آمد. اهمیت این ماجرا وقتی است که دولت بخشی از آورده‌های لازم برای تولید مسکن مانند زمین را از منابع عمومی تامین می‌کند.

بازار مسکن در ایران به دلیل جای خالی ابزارهای نظارتی و تنظیمی با حجم فزایندة تقاضاهای سرمایه‌ای مواجه است. این امر حاشیه سود فراوانی را برای سوادگران به وجود می‌آورد، با این شرایط انبوه‌ساز می‌تواند با احتکار مسکن در دوران رکود و همچنین فروش در دوران جهش قیمت‌ها سود فراوانی را بدست بیاورد. عایدی که در مرحله عرضه مسکن بدست‌ می‌آید به حدی است که انبوه‌ساز هرگز زحمت صنعتی سازی و کاهش هزینه ساخت را به خود نخواهد داد.

مسکن مشارکتی مانع روند صنعتی‌سازی ساختمان

در ۴ سال‌ اخیر صنعت ساختمان با رکود بسیار سنگینی مواجه بوده است. به نحوی که آمار تعداد پروانه ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌ها از افت۵۰ درصدی صدور پروانه نسبت به ۴ سال قبل از آن خبر می‌دهد. وزارت راه و شهرسازی در راستای تولید مسکن، اخیرا طرح اقدام ملی را برای ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی مطرح کرده است.

بر اساس این طرح مقرر شد، ۲۰۰هزار واحد از کل طرح با مدل مسکن مشارکتی ساخته شود. طبق این مدل وزارت راه‌ و شهرسازی، زمین، پروانه ساخت و تسهیلات را به انبوه‌ساز اعطا کرده و انبوه‌ساز نیز مسئولیت ساخت را بر عهده می‌گیرد. در نهایت پس از تکمیل واحدها، وزارت راه و شهرسازی و انبوه‌سازان هر یک سهم خود را از مسکن تولید شده بر می دارند و جداگانه واحد‌های خود را می‌فروشند.

در مدل مشارکتی ساخت مسکن، انبوه‌ساز علاوه بر ساخت، در عرضه و فروش نیز سهم دارد. در حال حاضر بازار مسکن با نبود ابزارهای نظارتی در بازار مسکن مثل مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های ‌خالی دست و پنجه نرم می‌کند. درواقع انبوه‌ساز می‌تواند با نفروختن سهم خود در دوران رکود، و فروش در دوران بالارفتن قیمت‌ها، سود بسیاری را نصیب خود کند و از این طریق درآمد ناچیز حاصل از ساخت مسکن را پوشش دهد.

متاسفانه با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن، سود ناشی از فروش در دوران جهش قیمت‌ها به حدی است که انبوه سازان هیچ میلی برای افزایش سطح فناوری و صنعتی‌سازی ساختمان در جهت کاهش قیمت ساخت و سود بیشتر ندارند.

لزوم هدایت انبوه‌سازان در مسیر صنعتی‌سازی توسط دولت

سیاست های فعلی دولت برای تشویق انبوه سازان به صنعتی‌سازی ساختمان محدود به مشوق هایی مثل اعطای اوراق مشارکت به صورت مختصر است. اما در سیاست‌های کلان تولید مسکن، صنعتی‌سازی ساختمان مورد بی‌مهری واقع شده است.

درحقیقت سیاست‌گذاری دولت باید در راستای مدل‌هایی باشد که امکان دخالت انبوه‌ساز در عرضه مسکن سلب شود. این یعنی دولت به عنوان نهاد سیاست‌گذار از مالک شدن انبوه‌سازان جلوگیری کرده و همچنین فعالیت آن‌ها را به ساخت مسکن محدود کند. در نهایت یا توجه به عدم مالکیت انبوه‌سازان بر خانه‌های ساخته شده، آن ها ملزم به افزایش سطح فناوری و ورود به عرصه صنعتی‌سازی ساختمان می‌شوند و از این طریق حاشیه سود خود را تامین می‌کنند.

بنابراین اجرای مدل‌هایی که مالکیت انبوه‌سازان بر مسکن را سلب می‌‌کند؛ می‌تواند مسیر صنعتی‌سازی ساختمان را هموار کرده و انبوه‌سازان را در این مسیر هدایت کند.

 

 

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: