وکیل پایه یک دادگستری در گفتگو با عیارآنلاین کرد:

اعتبار معاملات غیررسمی بزرگترین معضل قوه قضاییه

 غلام رضا کامیار معتقد است که قولنامه­ موجب بی­رمقی اسناد رسمی شده­اند. قانونگذار نیز به موجب قوانین مختلف دست به نوعی عقب نشینی زده است. یعنی به جای اینکه اسناد عادی را از مدار اعتبار خارج کند، با ارزش دادن به اسناد عادی زمینه گسترش آنها را فراهم کرده است.

به گزارش عیارآنلاین، غلام رضا کامیار وکیل پایه یک دادگستری درباره وضعیت اسناد رسمی در نظام حقوقی ایران به فارس گفت: در خصوص انعقاد معاملات به دلیل لزوم انجام استعلامات لازم و سپری کردن مدت زمانی برای فراهم شدن مقدمات تنظیم اسناد به صورت رسمی، برخی اشخاص ترجیح می­دهند به شکل عادی سندها را تنظیم کنند. در این میان به دلیل شروطی تعیین شده طرفین یا نبود شرایط اساسی انجام یک معامله، مشکلاتی به وجود می آید.

این وکیل پایه یک دادگستری در ادامه افزود: این در حالی است که در ایران پیش از تصویب قانون مدنی در سال ۱۳۰۷، قانون ثبت به تصویب رسید. مفاد این قانون نظام بخش، ترتیباتی را پیشنهاد می­دهد که براساس آن باید معاملات به صورت رسمی تنظیم شود تا در مقابل اشخاص ثالث معتبر و موثر باشد. براین اساس برخلاف اسناد عادی، دیگر نمی­توان با تنظیم سند به تاریخ مقدم، آن معامله را خنثی کرد یا از بین برد.

وی در رابطه به مشکلات قوه قضایی گفت: اما متاسفانه قولنامه­ یا مبایعه­نامه­ها موجب بی­رمقی اسناد رسمی شده­اند. قانونگذار هم در این راستا به موجب قوانین مختلف دست به نوعی عقب نشینی زده است. یعنی به جای اینکه اسناد عادی را از مدار اعتبار خارج کند و مردم را به این سمت سوق دهد که معاملاتشان را به صورت رسمی تنظیم کنند، با ارزش دادن به اسناد عادی زمینه گسترش آنها را فراهم کرده است.

کامیار با اشاره به دلایل گسترش اسناد عادی در میان مردم خاطر نشان کرد: یکی از عوامل این مساله موضوع نیاز به مسکن، فقر و حاشیه­نشینی است. در نتیجه این مسائل اراضی کشاورزی به صورت غیرمجاز به افراد متقاضی با سند عادی منتقل می­شود. دلیل دیگر به خشک شدن اراضی کشاورزی برمی­گردد که باعث می­شود افراد حقوق مالکانه را با معامله عادی به دیگری بدهند. علت دیگر هم بحث رویه قضائی کشور به ویژه از زمان پیروزی انقلاب اسلامی است.

وی ادامه داد: بعد از انقلاب اسلامی، نگاه به قوانین، نگاه شرعی بود. یعنی صرف توافق دو طرف بر قیمتی مشخص، معامله از بعد شرعی منعقد شده محسوب می­شد. در حالی که قانون ثبت، بر لزوم اجرای تشریفات خاصی تاکید داشت. از این رو ما در کشورمان دو نوع مالکیت نسبت به اراضی داریم: مالکیت شرعی و رسمی.

این وکیل دادگستری در خصوص مشکلات مالکیت شرعی در جامعه گفت: در این نوع مالکیت ممکن است حقوق اشخاص ثالث درنظر گرفته نشود. نکته آنکه علاوه بر مردم، دولت هم در ردیف زیان دیدگان از این نوع معاملات خواهد بود. زیرا در نتیجه گسترش معاملات عادی، وقت و هزینه زیادی در دادگاه­ها صرف بررسی جرایم و شکایات مربوط به این معامله­ها می­شود ضمن آنکه حقوق مردم به خصوص در بحث پیش فروش آپارتمان­ها تضییع می­گردد.

پاکباز درباره بحث مشکلات اسناد عادی در پیش فروش آپارتمان­ها اظهار داشت: غالبا افرادی که توان مالی بالایی ندارند از طریق پیش فروش و به امید خانه­دار شدن، پولی را به فروشنده می­پردازند. با اینکه در ایران قانون پیش فروش آپارتمان­ها وجود دارد اما بعد از گذشت چندین سال هنوز زیرساخت­های اجرای آن فراهم نشده است. بنابراین شاهد کلاهبرداری­هایی در این نوع معاملات که یک واحد به چند نفر فروخته می­شود، هستیم.

این وکیل دادگستری با تاکید بر وجود راه حل برای پایان داده به این مشکلات بیان کرد: اهمیت نظم در معاملات به اندازه­ای است که در گذشته، پیش از تصویب قانون مدنی به عنوان یک قانون ماهوی، قانون ثبت به تصویب رسید. حکومت­های برای منظم کردن روابط اشخاص و جلوگیری از بروز اختلافات، ناگزیر به الزام افراد برای رعایت تشریفات در زمینه معاملات هستند. اولین منتفع این مساله هم می­تواند خود دولت باشد.

وی یادآور شد: زمانی که معاملات به صورت رسمی انجام شود، امکان اخذ مالیات وجود دارد اما چون معاملات عادی در جایی منعکس نمی­شود مالیاتی هم نمی­توان از آنها گرفت. افزون بر بحث وصول مالیات، روابط میان اشخاص هم نظم می­گیرد. در این حالت، افراد مطمئن هستند که در زمان تنظم سند فرد متخصص حقوقی که به تمام قوانین آگاه است، این کار را انجام می­دهد. ولی در حالت تنظیم سند به صورت عادی، این خطر وجود دارد که ملک مورد معامله قبلا به فرد دیگری فروخته شده باشد. براین اساس توسعه اسناد رسمی مورد تاکید حقوقدان‌هاست.

کامیار با اشاره به وجود دیدگاه­های فقهی به عنوان مانعی برای گسترش اسناد رسمی در جمهوری اسلامی تصریح کرد: براساس ماده ۲۲ قانون ثبت مالک کسی است که نام او در دفترخانه­های ثبت درج شده باشد. این نوع مالکیت، مالکیت رسمی است. اما در مقابل آن، دیدگاه شورای نگهبان به ویژه فقهای آن وجود دارد که بسیار پراهمیت است. در ماده ۶۲ قانون احکام دائمی توسعه­ای کشور که در سال ۱۳۹۶ به تصویب رسید، عبارتی توسط شورای نگهبان گنجانده شده که به معاملات عادی اعتبار بخشید. در آنجا ذکر شد اگر حاکم شرع یا قاضی دادگاه احراز کند که مالکیت شرعی یا معامله به صورت شرعی انجام شده، آن معامله معتبر است. این عبارت می­تواند باعث بی اعتباری اسناد رسمی شود که بعد از یک سند عادی تنظیم شده­اند.

این کارشناس مسائل حقوقی تاکید کرد: واقعیت این است که مفهوم نظم به اندازه مفهوم حق اعتبار دارد. اگر بخواهیم جامعه منظمی داشته باشیم، باید حاکمیت اراده و آزادی اشخاص در معامله محدود شود. مابه­ازای این محدودیت هم نظم در معاملات و ایجاد امنیت خاطر و امنیت روانی است. یعنی ما آزادی انجام معاملات عادی را می­دهیم و الزام مربوط به تنظیم اسناد رسمی را می­گیریم؛ پیامد این داد و ستد، ایجاد امنیت قضائی و امنیت روانی در جامعه در رابطه با معاملات خواهد بود.

 

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: