الگوی «مسکن ویژه» برای خانه‌دار شدن مردم

چگونگی حمایت از خانه‌دار شدن خانواده‌ها یكی از مسائل همیشگی دولت‌ها بوده است. یكی از الگوهای موفق در زمینه ساخت مسكن برای اقشار متوسط و كم‌درآمد در كشورمان، مدل مسكن ویژه بود كه هم منجر به توانمندشدن خانواده‌ها می‌شود و هم تبعات تورمی افزایش وام خرید را به همراه ندارد.

به گزارش عیارآنلاین، چگونگی حمایت از خانه‌دار شدن خانواده‌ها یكی از مسائل همیشگی دولت‌ها بوده است. یكی از الگوهای موفق در زمینه ساخت مسكن برای اقشار متوسط و كم‌درآمد در كشورمان، مدل مسكن ویژه بود كه هم منجر به توانمندشدن خانواده‌ها می‌شود و هم تبعات تورمی افزایش وام خرید را به همراه ندارد. در یك‌سال اخیر قیمت مسكن به شكلی افزایش یافته كه بیشتر خانواده‌های جدید و مستاجران، امیدی برای صاحب‌خانه شدن ندارند. بر اساس تازه‌ترین گزارش بانك مركزی از تحولات بازار مسكن در اردیبهشت سال ۹۸، متوسط قیمت خرید و فروش یك‌مترمربع زیربنای واحد مسكونی در شهر تهران به ۱۲ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان رسیده كه نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۱۲ درصد افزایش داشته است. در این صورت اگر یك خانواده با درآمد متوسط در شهر تهران، یك‌سوم درآمد خود را برای خرید یك خانه ۷۵ متری پس‌انداز كند باید نزدیك ۵۰ سال انتظار بكشد تا صاحب‌خانه شود. در این شرایط وام خرید هم دردی را دوا نمی‌كند، زیرا بالاترین سقف وام خرید یعنی وام صندوق یكم هم بیشتر از ۱۳ مترمربع از یك واحد مسكونی را تأمین نمی‌كند.

 تبعات افزایش قیمت مسكن

افزایش قیمت مسكن تبعات اقتصادی و اجتماعی بسیاری را در پی دارد كه به بعضی از آنها می‌پردازیم:
افزایش اجاره‌بها و فشار به مستاجران: به صورت معمول روند قیمت‌ها در بازار اجاره از قیمت مسكن تبعیت می‌كند؛ یعنی هر زمان قیمت مسكن افزایش می‌یابد، بازار اجاره نیز دچار تلاطم و افزایش قیمت می‌شود. مسأله وقتی مهم‌تر می‌شود كه بدانیم اجاره‌بها بیشترین سهم را در سبد هزینه‌های یك خانواده دارد و افزایش آن فشار بسیاری را به مستاجران وارد می‌كند. در شهرهای بزرگ مثل تهران مستاجران نیمی از درآمد خود را برای اجاره‌بهای اختصاص می‌دهند كه افزایش شدید آن باعث می‌شود سایر هزینه‌های خانواده مانند مسائل رفاهی و آموزشی آنها نیز تحت تأثیر قرار بگیرد.
هجوم تقاضاها از بازار خرید به سمت بازار اجاره و افزایش مضاعف قیمت‌ها در بازار اجاره: خروج خانواده‌ها از بازار مؤثر خرید، سبب می‌شود بازار اجاره دچار افزایش تقاضا شود. در سال حدود ۷۰۰ هزار ازدواج و تقاضای جدید در بازار مسكن وجود دارد كه در شرایط فعلی به ناچار باید رو به اجاره‌نشینی بیاورند. با توجه به ركود چندساله تولید مسكن در سال‌های اخیر و كمبود عرضه مورد نیاز، هجوم تقاضا افزایش مجدد اجاره‌بها و فشار مضاعف به مستاجران را به همراه خواهد داشت.
مهاجرت اجباری و افزایش حاشیه‌نشینی: در اثر این افزایش قیمت‌ها در بازار مسكن و اجاره، مستاجران برای تمدید واحد استیجاری خود دچار مشكل می‌شوند. تغییر منطقه، تن دادن به زندگی در واحدهای كوچك‌تر و حتی مهاجرت از شهرهای بزرگ و حاشیه‌نشینی امری اجتناب‌ناپذیر خواهد بود. اتفاقی كه در یك‌سال اخیر نیز بعضا شاهد آن بوده‌ایم. تشكیل سكونت‌های غیررسمی در حاشیه شهرها كه بدون امكانات و خدمات شهری مناسب هستند، مشكلات و تبعات اجتماعی و فرهنگی خاص خود را خواهد داشت.
ركود مجدد در بازار مسكن و به‌تبع آن ركود در ساخت‌وساز مسكن: شكاف بین توان خرید مردم و قیمت روز مسكن، ركود سنگینی را در بازار خرید و فروش و به‌تبع آن بازار ساخت‌وساز مسكن به وجود می‌آورد. سازندگان كه خریداری برای واحدهای نوساز خود نمی‌بینند، انگیزه‌ای برای تولید مسكن نمی‌یابند. درحالی‌كه مسكن كالای اساسی و مورد نیاز همه خانواده‌هاست، كمبود تولید و عرضه آن مشكل مجددی بر مشكلات گذشته اضافه می‌كند و مجددا بهانه‌ای برای گران شدن مسكن خواهد شد.
لازم به ذكر است در سال‌های ۹۲ تا ۹۶ تولید مسكن با ركود سنگینی مواجه بود و مطابق داده‌های مركز آمار در اثر سیاست‌های اتخاذشده، كمتر از ۳۵۰ هزار واحد مسكونی در سال تولید شد. درحالی‌كه برآوردها نشان می‌دهد با توجه به كمبود تعداد واحدهای مسكونی نسبت به تعداد خانواده‌ها و همچنین تقاضاهای جدید ناشی از ازدواج و وجود شش میلیون واحد مسكونی در بافت فرسوده شهری و روستایی برای تنظیم بازار سالانه به دو میلیون واحد مسكونی جدید نیاز است. نتیجه این كمبود، در كنار وجود فرصت برای سوداگری و احتكار، یكی از دلایل اصلی افزایش قیمت مسكن در روزهای اخیر بوده است.

افزایش وام خرید راهگشا نیست

در این شرایط دولت باید برای حل این مشكلات به صورت هوشمندانه عمل كند. شاید در ابتدای امر افزایش وام خرید به عنوان یك راه‌حل مطرح باشد؛ اما در شرایطی كه میزان تولید و عرضه واحدهای مسكونی بسیار كمتر از میزان تقاضا در بازار مسكن است، هرگونه افزایش سقف وام خرید مسكن، تبعات تورمی خود را خواهد داشت. علاوه بر این مالكان واحدهای مسكونی كه انتظار افزایش بیشتر قیمت مسكن را دارند، از عرضه آن خودداری می‌كنند. درنتیجه در این سال‌ها همواره تعداد خانه‌های خالی افزایش یافته است.
ضمنا افزایش وام خرید و تحریك تقاضا در بازار مسكن حتما منجر به افزایش تولید و عرضه نخواهد شد. چنانچه در سال‌های اخیر با وجود هشت برابر شدن سقف وام خرید مسكن، تولید مسكن از ركود خارج نشد و اتفاقا تعداد خانه‌های خالی نیز رو به كاهش نبود.
علاوه بر این تأمین منابع بانكی برای افزایش سقف و تعداد وام خرید مسكن به میزان تقاضا در بازار مسكن، امری بسیار دشوار برای دولت خواهد بود.

 برنامه وزارت راه و شهرسازی، تحریك سمت عرضه

با ورود محمد اسلامی به وزارت راه و شهرسازی به جای عباس آخوندی، عمده برنامه‌های این وزارتخانه با محوریت طرح اقدام ملی مسكن، به سمت حمایت از تولید و عرضه مسكن تغییر كرده است. در این طرح، ساخت ۴۰۰هزار مسكن طی دو سال ۹۸ و ۹۹ در دستور كار قرار دارد.
واگذاری زمین دولتی، كاهش ۵۰ درصدی هزینه صدور پروانه و مجوزها، اعطای ۲۵میلیون تومان وام ساخت با نرخ سود صفر درصد و خرید مصالح از «بازار تعهدی» با تخفیف ۳۰درصدی، بخشی از بسته جدید رونق مسكن است، اما سؤال اساسی اینجاست كه با درنظر گرفتن این تسهیلات برای انبوه‌سازان چه تصمیمی برای عرضه واحدهای ساخته‌شده به قیمت تمام‌شده و نه بازار وجود دارد؟ و این‌كه با توجه به فاصله بین قدرت خرید مردم و قیمت مسكن، آیا مردم توان خرید این واحدها را خواهند داشت یا خیر؟ آیا برای حل این مسائل راهكاری وجود دارد؟

راهكار اساسی: حمایت از عرضه و تقاضا با الگوی مسكن ویژه

از آنجا كه عمده هزینه مسكن ناشی از هزینه زمین است، دولت می‌تواند هزینه زمین را بعد از تحویل دادن واحدهای مسكونی به متقاضیان و به صورت اقساط دریافت كند. هزینه ساخت نیز توسط متقاضیان با پیشرفت پروژه به سازندگان پرداخت شود. بدین صورت خانواده‌های مستأجر بسیاری می‌توانند صاحب‌خانه شوند.
این مدل كه در مسكن ویژه تهرانسر اجرا و تجربه موفقی نیز بود در مقایسه با افزایش وام ساخت مزیت‌های بسیاری دارد. از جمله این مزیت‌ها به موارد زیر می‌توان اشاره كرد:
افزایش تولید مسكن: چنانچه مطرح شد تحریك تقاضا لزوما منجر به افزایش تولید نمی‌شود؛ اما با مدل مسكن ویژه، هم تولیدكننده هزینه اولیه بسیاری را برای تهیه زمین نمی‌پردازد و هم چون مصرف‌كننده توان پرداخت هزینه ساخت را دارد، واحدهای ساخته‌شده بدون متقاضی نمی‌ماند، بنابراین انگیزه بسیاری برای تولید وجود دارد.
عدم افزایش قیمت مسكن: از آنجا كه با این مدل هم از تولید و هم عرضه حمایت‌شده دلیلی برای افزایش شدید قیمت‌ها وجود ندارد.
عدم افزایش سوداگری و تعداد خانه‌های خالی: با توجه به این‌كه سازندگان مالك واحدهای نوساز نیستند و متناظر با هر واحد یك مصرف‌كننده واقعی وجود دارد كه مسكن را با قیمت تمام‌شده دریافت می‌كند، واحدی در انتظار افزایش قیمت‌ها در آینده خالی نمی‌ماند.
زمینه‌سازی مؤثر دولت برای خانه‌دار شدن خانواده‌ها: وام خرید مسكن در شرایط فعلی سهم قابل‌توجهی از قیمت مسكن را تأمین نمی‌كند. دولت با تأخیر در هزینه دریافت زمین، درواقع تسهیلاتی را فراهم كرده كه عمده هزینه مسكن را پوشش داده است.
عدم فشار به دولت برای تأمین منابع مربوط به تسهیلات: در این روش فشار خاصی بر دولت برای تسهیل در خانه‌دار شدن مردم نمی‌آید.
هدایت نقدینگی به سمت تولید: افزایش سقف و تعداد وام خرید لزوما منجر به تولید مسكن نمی‌شود و صرف خرید و فروش و بعضا سوداگری و سفته‌بازی در بازار مسكن می‌شود. ضمنا نقدینگی ایجادشده تبعات تورمی در اقتصاد كشور را در پی خواهد داشت؛ اما با مدل مسكن ویژه تهرانسر، نه‌تنها نیاز به افزایش نقدینگی نیست بلكه نقدینگی موجود را نیز به سمت تولید هدایت خواهد كرد.

منبع:جام جم

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: