روایتی حقوقی از ویرانی سیل:

اعتبار معاملات غیررسمی چگونه خانه‌ها را ویران کرد

طبق گفته مسئولین، سازه‌های ساختمانی که در بستر رودخانه‌ها ساخته شده‌، بیشترین آمار خسارت را داشته‌اند. درحالی که ریشه ایجاد چنین سازه‌هایی، اعتبار معاملات قولنامه‌ای یا غیررسمی است. از طرف دیگر پیدا کردن متخلفان نیز کاری بسیار دشوار است زیرا این معاملات به صورت غیرشفاف هستند.

به گزارش عیارآنلاین، مرادپور معاون استاندار  لرستان در مصاحبه گفت:« ۱۰۰% املاکی که در سیل به طور کامل تخریب شدند، خانه‌های بنا شده در حریم رودها بوده‌اند و الباقی منازل تنها دچار آب گرفتکی شدند». از طرفی دیگر حجت الاسلام رئیسی، ریاست جدید قوه قضاییه در جمع مسئولان قضایی و کارکنان دادگستری گلستان، با اشاره به موضوع ساخت و سازهای غیر مجاز گفت :« در بستر رودخانه بنا ساختن به این صورت است که کسی بنا می‌سازد، کسی مجوز بنا را می‌دهد و کسی هم بنا را ثبت می‌کند که همه این‌ها در جای خود قابل پیگیری است».

همانطور که ملاحظه شد طبق صحبت مسئولین، املاکی که در بستر رودخانه‌ها ساخته شده بود در سیل‌های اخیر کشور بیشترین آسیب را به خود دیده و خسارت‌های جبران ناپذیری را نیز در پی داشته‌اند. به طوری که به گفته مسئولین مربوطه برخی از آن سازه‌های ساختمانی به طور کامل تخریب شدند. با این حال ریاست قوه قضاییه معتقد است که کسانی که این ساختمان‌ها را ساخته یا کسانی که به آن‌ها مجوز داده قابلیت شناسایی و مجازات را دارند.

با این توصیفات با نگاهی به چگونگی ساخت اینگونه سازه‌های غیرمجاز و عملیات خرید و فروش آن‌ها، قصد رساندن این مطلب را داریم که این مشکلات از خلاءهای وجود در قانون سرچشمه می‌گیرد و راه مقابله با آن اصلاح قوانین است. زیرا به طور معمول افرادی که قصد ساخت ساختمان یا ویلایی در مناطق غیرمجاز را داشته باشند، در ابتدا بدون اطلاع حاکمیت آن را تصرف می‌کنند و پس از دیوار کشی دورتادور آن، ملک تصرف شده را شخصی می‌نامند. متخلفان سپس شروع به ساخت و سازهای غیر مجاز در آن مناطق می‌کنند.

معاملات غیررسمی عامل اصلی ساخت و ساز غیرمجاز

پس از ساخته شدن ویلاهای چشم نواز، متخلفان نیازمند وسیله‌ای هستند که با آن بتوانند ویلاهای ساخته شده را به مردم بفروشند، در همین راستا نیز آن‌ها از قولنامه استفاده می‌کنند. علت آن‌ها برای استفاده از قولنامه از چندین جهت حائز اهمیت است. آن‌ها می‌دانند که برای فروش رفتن ساختمان‌ها باید از وسیله‌ای استفاده کنند که حکومت از تخلف آن‌ها مطلع نشود و مردم نیز در برابر دریافت آن اسناد، پول پرداخت کنند. تنها وسیله‌ای که این ویژگی را دارد معاملات غیررسمی یا قولنامه‌ای است.

همانطور که می‌دانید هر گونه استفاده‌ی غیرمطلوب از اراضی ملی را زمینخواری می‌نامند و به همین ترتیب نیز ساختن غیرمجاز خانه در بستر رودخانه را نیز می‌توان نوعی زمینخواری نامید. متاسفانه استفاده غیرمطلوب از اراضی یا زمینخواری با استفاده از معاملات غیررسمی باعث واکنش مسئولین نیز شده به طوری غلامرضا شیران خراسانی در رابطه با این موضوع گفت :« زمین خواران پس از آن که زمین‌های منابع طبیعی را به تصرف درمی‌آورند برای فرار از مقررات و ممنوعیت های قانونی، با استفاده از اسناد عادی (غیررسمی)، این اراضی را به مردم واگذار می کنند و بدین وسیله منابع طبیعی را که متعلق به همه ی مردم و خصوصا نسل های آینده است را به تاراج می برند».

با توجه به مشکلات قانونی، متخلفان نیازی به ثبت معاملات خود ندارند

با این حال ریاست جدید قوه قضاییه همانطور که در بالا بیان شد معتقد است که امکان شناسایی این متخلفان وجود دارد. اما با توجه به اعتبار معاملات غیررسمی و نیاز نداشتن این معاملات به ثبت، عملا هیچکس قابلیت شناسایی این معاملات را ندارد. به طور کلی معاملات غیررسمی یا قولنامه‌ای به معاملاتی گفته می‌شود که در هیچ سامانه‌ای به ثبت نمی‌رسند و تنها شرط انعقاد آن‌ها نیز رضایت طرفین معامله است. معاملات غیررسمی در دادگاه‌های کشور مورد استناد قرار می‌گیرند بنابراین به دلیل اعتبار قانونی آن‌ها در بین مردم رواج دارد.

در همین راستا خانم دکتر طباطبایی عضو هیئت علمی دانشکده حقوق دانشگاه تهران در رابطه با مشکلات معاملات غیررسمی اذعان داشت:« در ایران به سیستم ثبتی املاک سیستماتیک نگاه نشده و همه مسائلی که مربوط به معاملات غیررسمی بوده، ناشی از این موضوع است». از طرف دیگر دکتر صحرایی کارشناس مسائل حقوقی نیز معتقد است که معاملات غیررسمی عاملی برای دور زدن قانون محسوب می‌شود، وی در اینباره می‌گوید:« مشکلات ناشی از وجود اسناد عادی (غیررسمی) بیشتر وقت دادگستری را به خود اختصاص داده است. از این اسناد  برای دور زدن قانون نیز استفاده می‌شود».

برای حل این مسئله نیز دکتر منصور امینی عضو هیئت علمی دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی معتقد است باید سیاست‌های کشور به سمتی رود که مردم معاملات خود را با استفاده از اسناد رسمی انجام دهند، وی در اینباره می‌گوید:« به ‌منظور هدایت مردم به سمت تنظیم سند رسمی، باید تمام ارکان دولتی و حکومتی در این زمینه همراه باشند و زیرساخت‏های لازم فنی و ثبتی برای این کار فراهم باشد». به این نکته نیز باید اشاره کرد که هدایت مردم به سمت انجام معاملات رسمی تنها در راه قانون و سیاست‌گذاری‌های ناظر به اقتضائات کشور امکان پذیر است. در حالی که قانون ثبت به عنوان یکی از قوانین مهم در هدایت مردم برای تنظیم اسناد رسمی مصوب ۱۳۱۰ بوده و عملا پاسخگوی نیازهای حال جامعه نیست.

قدیمی و ناکارآمد بود قانون ثبت با واکنش مسئولین نیز روبرو شده به طوری که محمود صادقی نماینده مردم تهران در این رابطه می‌گوید: « این قانون قدیمی است و بسیاری از اقتضائاعات حال کشور را در بر نمی‌گیرد. در اینجا قانونگذار موظف است که به این موضوع ورود کند و حتی اگر با مخالفت شورای نگهبان روبرو شد، این موضوع را از طریق مجمع تشخیص مصلحت نظام پیگیری کند. زیرا بسیاری از پرونده‌های ورودی قوه قضاییه را معاملات غیررسمی تشکیل می‌دهند که ریشه در این قانون دارند».

بنابرین طبق گفته مسئولین و اساتید دانشگاه یکی از راه‌های ساخت و سازهای غیرمجاز، استفاده از معاملات غیررسمی یا قولنامه است. برای حل این موضوع نیز باید قوانین و سازوکارهای غلط در قوه‌قضاییه اصلاح شود. این روش نیز تنها با اصلاح قانون قدیمی ثبت و با محوریت بی اعتباری معاملات غیررسمی امکان پذیر است.

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: