۶ فروردین ۱۳۹۸ ساعت ۱۴:۰۸
دکتر صحرایی در گفت‌وگو با عیارآنلاین:

معاملات غیررسمی باعث بی نظمی در جامعه می‌شود

از مهمترین مشکلاتی در کشور با آن روبرو اعتبار معاملات غیررسمی است. بسیاری از کارشناسان معتقدند که اعتبار این معاملات سبب بی نظمی در جامعه می‌شود. از این رو مصاحبه با دکتر نادر صحرایی کارشناس مسائل قضایی و حقوقی صورت گرفته که به شرح زیر است.

به گزارش عیارآنلاین، اعتبار معاملات غیررسمی (عادی) سبب بروز بسیاری از مشکلات در کشور شده است. این معاملات به جهت غیرشفاف بودن و نیاز نداشتن به ثبت در سامانه‌ی ثبت و املاک کشور، معاملات پنهانی محسوب می‌شوند. به همین دلیل ابزاری مناسب برای کلاهبرداران و دور زدن قانون نیز است. بنابراین برای تبیین این موضوع مصاحبه‌ای با دکتر صحرایی کارشناس مسائل حقوقی صورت گرفته که به شرح زیر است.

عیارآنلاین: معاملات غیررسمی در کشور چه مشکلاتی را به وجود آورده است؟

واقعیت این است که مشکلات ناشی از وجود اسناد عادی بیشتر وقت دادگستری را به خود اختصاص داده است. قانونگذار یک بار برای همیشه باید تصمیم گیرد که به طریقی این مسئله را حل کند. این مشکل فقط در این دو مورد نیست و شاید برای دور زدن قانون است.

بسیاری از عقود و معاملاتی که باید در قالب اسناد رسمی باشد را در قالب اسناد عادی قرار می­دهند؛ برای اینکه بخواهند به نوعی قانون را دور بزنند یا به یکی از طرفین اجحاف کنند. نمونه بارز آن معاملات، بیع راجع به اموال غیرمنقول (زمین و مسکن) ثبت شده است.

بر اساس فقه اگر فروشنده بگوید فروختم و خریدار بگوید خریدم معامله منعقد می‌شود.

قانون ثبت می­گوید از نظر قانون کسی مالک است که اسم او در دفتر اسناد ثبتی ثبت شده باشد اما طرف با یک مبایعه­نامه عادی همان ملک را معامله می­کند. طبق سابقه فقهی بیع به ایجاب و قبول واقع می­شود پس طرفیت که با هم معامله کرده­اند اگر به لفظ هم باشد، معامله آنها معتبر است یعنی اگر مشخص شود که واقعاً بیع انجام شده معتبر است.

سند رسمی باعث جلوگیری از ورود پرونده به قوه‌قضاییه می‌شود

بنابراین وجود سند رسمی، تنظیم سند رسمی دلیل بر وقوع بیع نیست دلیل بر اثبات وقوع بیع است. این مساله عامل شکل­گیری بسیاری از پرونده­ها است. ممکن است معاملات متعددی روی این املاک شکل بگیرد اما اگر قابل سند رسمی باشد این مشکلات رخ نخواهد داد. بحث بر سر ثبوتی و اثباتی است و من در جایی دیدم که نزدیک به پنج یا شش هزار قرارداد در سال به خاطر مشکلات راجع به اسناد عادی نقض می­شود.

برای حل مشکل معاملات غیررسمی چه باید کرد؟

بنابراین قانونگذار باید ورود کند و تاکید کند برای اموال غیرمنقول سند رسمی تنظیم شود. حالا اگر سند رسمی تنظیم نشد چه؟ دادگاه می­گوید الزام تنظیم سند رسمی قابل پذیرش است. چون دعوای الزام سند رسمی طرح کنیم، می­توانیم به همان نتیجه برسیم و موضوع را ثابت کنیم؛ ثابت کنیم که بیعی واقع شده است. ما و بسیاری دیگر از کارشناسان پیشنهاد می­دهیم که قانونگذار یک بار برای همیشه بگوید نه تنظیم سند رسمی دلیل بر ثبوت بیع است نه دلیل بر اثبات بیع یعنی چنین راهکاری پیشنهاد بدهد.

سند رسمی باعث ایجاد نظم در جامعه می‌شود

این قضیه ممکن است پیچیدگی­های حقوقی داشته باشد و طرفین را به این سمت سوق دهد که بعدها به دفترخانه مراجعه کنند و در آنجا تنظیم سند رسمی شود و فرآیند کمی طولانی­تر شود ولی در نتیجه این روند نظمی در جامعه ایجاد می شد. زیرا به جز از راه تنظیم سند رسمی به جایی نمی­رسیم.

مادامی که سند رسمی نباشد، بیع انجام نشده، تعهدی به بیع بوده، قولنامه‌ای بین طرفین بوده که بیع را به موجب سند رسمی انجام دهند.

قانونگذار در مواردی ورود کرده مثلاً در مورد بیع شرع قانون مدنی ما می­گفت بیع شاید از سر تملیکی وارد می‌کرد. می‌گفت وقتی دو طرف مالک کسی را به دیگری بفروشد ثمره‌ی آن را بگیرد و خریدار بگوید اگر مثلاً من ظرف مدت مثلاً سه ماه پول را به تو برگردانم شما هم مال من را برگردان این بیع شر بود.

بسیاری در این وضعیت از ضعفا سوء استفاده می­کردند و می گفتند خانه یک میلیاردی خود را به هفتصد تومان به من بده. اگر ظرف سه ماه به من پول دادی من هم خانه تو را می­دهم. خب این فرد هم ضعیف است، نمی­تواند این پول را تهیه کند بعد از سه ماه آن طرف مالک خانه می­شود. قانونگذار اینجا ورود کرد و گفت از نظر من اینجا معامله و بیع شرع، معامله با حق استرداد است از طرفی تملیکی ندارد. یعنی طرف مقابل بیاید بگوید من مالک هستم و آن خریدار ضعیف باید بیاید بگوید بله من قبول دارم که ایشان مالک است.

این کار نظم ایجاد کرد و باب ربا و تخلف از قانون را هم بست. در مورد اسناد عادی هم همین وضعیت را داشت. اگر اسناد عادی نمونه­هایی را از قبل آماده کردند دست طرف می­دهند. نمونه­هایی که مثلاً در آن کار شده ولی وقتی متن آن را می­خوانیم می­بینیم این نمونه خود بیشترین ظلم را دارد انجام می­دهد و بیشترین اشراف را به وجود آورده است.

ثبیت سند رسمی در جامعه باعث می‌شود که به کسی ظلم نشود

پس یک بحث این است که نظمی در جامعه ایجاد کند و دوم اینکه به کسی ظلم نشود. پس باید هر دو وجه را دید. اینکه گفته می­شود تنظیم سند رسمی دلیل بر این نیست که دو طرف معامله کردند، ولی ممکن است کسی که سند عادی به ایشان فروخته بعدا به فرد دیگری هم بفروشد و اینگونه ده پرونده در دادگستری ایجاد می­شود. راه حل این مساله این است که به جز سند رسمی، معامله فقط در حد تعهد و توافق بر بیع است نه خود بیع و فرد با این سند عادی مالک نمی­شود. سند رسمی باعث می­شود فردی مالک شود.

با سند رسمی مالکیت انعقاد پیدا می‌­کند.

با این کار ارزش سند رسمی حفظ می­شود. سند رسمی باید در این حد اعتبار داشته باشد تا خیال مردم راحت شود. برای مثلا در مزایده اموال تصرف شده توسط دادگستری، فردی ملکی را از دادگستری می­خرد و با اعتماد به دادگستریف تشریفات مزایده را انجام می­دهد. پس از واریز پول، دادگستری تملیک می­دهد. اما یکباره فردی که اموالش به مزایده گذاشته شده، می بیند گوشه کار نقض دارد و مزایده را باطل می­کند.

چگونه مزایده را باطل می­‌کند؟

این کار راه حل­های زیادی دارد. مثلا می­گوید موائد اجرای قانون مدنی را رعایت نکرده یا من در جریان مزایده نبودم و به قیمت پایینی ارزیابی صورت گرفته است. در این بین خریدار مزایده ممکن است ملک را پنج دست فروخته باشد یا اصلا تخریب کرده و از نو ساخته باشد. ولی مزایده باطل می شود. در حالی که خریدار به دستگاه قضائی و قوه قضائیه اعتماد کرده بود و حالا همان دستگاه مزایده را باطل می­کند. ما الان پرونده­هایی داریم که ۱۰ الی ۱۲ نفر درگیر این هستند، پرونده­های متعدد هم طرح شده بعد جالب این است که آیین­نامه­های دادرسی را هم ممکن است رعایت نکنند. مثلاً دستور مزایده را به استناد مثلاً آیین دادرسی باطل می­کند در حالی که مزایده، دستور تملیک حکم  نیست که فرد بخواهد اعاده دادرسی کند.

در این فرایند ممکن است سند رسمی که قانونگذار اعلام کرده بر اساس آن می­توان مالک شد، را باطل می­کنند. من الان حضور ذهن دقیق ندارم اما در جایی خواندم که سند رسمی در بعضی از کشورها، اگر اشتباه نکنم از جمله در فرانسه، به هیچ عنوان باطل نمی­شود.

کشورهایی مانند فرانسه سند رسمی باطل نمی‌­شود.

اگر هم مشخص شود سند جعل شده، سند را باطل نمی­کنند آن کسی که جعل کرده ملک را از مالکیتش خارج می­کنند، سند را به نام مالک واقعی تنظمی می­کنند اما سند قبلی باطل نمی­شود. زیرا لازم است در جامعه نظمی وجود داشته باشد.

حالا ممکن است ما پرونده­ای داشته باشیم اینجا سند باطل شده، سند جعلی صادر شده بعد دوباره این سند باطل شده سند قبلی دوباره درست شده است. خب این سند رسمی یک جایی باید اعتبار داشته باشد. بنابراین این مساله چند بعد دارد: این کار بیشترین هزینه را به قوه قضائیه تحمیل می­کند؛ آمار پرونده­ها را افزایش داده است و امکانات و وقت قوه فضائیه صرف این مسائل می­شود. همچنین مردم را نیز گرفتار کرده است. الان مردم به موجب سند رسمی معامله می­کنند اما نگرانند که سند­های قبلی مشکل داشته باشد و این سند هم باطل شود. پس علاوه بر هزینه، اعتماد عمومی هم مطرح است. اگر قانونگذار بخواهد نظم ایجاد کند این نظم باید اولاً بر مبنای اعتماد بسیار قوی نسبت به سند رسمی باشد؛ دوما باید این نظم به صورتی باشد که در دادگستری هم اثر داشته باشد نه اینکه باعث افزایش مادام آمار پرونده­ها شود.

اینکه گفته می­شود در سال شاید پانزده میلیون ورودی پرونده­ها باشد، چیز عجیبی است که بیشتر هم ناشی از عقود و قرارداد است. قراردادهایی که مردم منعقد می­کنند و بعد از چند دست چرخیدن این مساله به وجود می­آید که سند رسمی داشته یا خیر، در کنار یکدیگر نشان دهنده آن است که حل این قضیه نیازمند اراده بسیار قوی است تا اعتبار واقعی سند رسمی اجرایی شود تا مردم مطمئن شوند اعتبار این سند با حمایت دولت به راحتی زیر سوال نمی­رود.

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: