تا دیر نشده به داد مستاجران برسید

با توجه به سهم بالای مسکن در سبد هزینه های مستاجرین، اگر وزارت راه وشهرسازی و همچنین مجلس شورای اسلامی تصمیمات عملی و موثر در این حوزه اتخاذ نکند باید باز هم شاهد آسیب بیشتر مستاجرین در تابستان سال بعد باشیم.

به گزارش عیارآنلاین، ۲۹  دی ماه محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی در نشست شورای معاونان پارلمانی، وزارتخانه‌ها و دستگاه‌های اجرایی که به میزبانی وزارت راه و شهرسازی وزارت راه و شهرسازی برگزار شد، با بیان اینکه وزارتخانه راه و شهرسازی یکی از وزارتخانه‌هایی است که عملکرد آن تاثیر مستقیمی روی زندگی مردم دارد گفت: افزایش ناگهانی قیمت مسکن و اجاره بها فشار زیادی را بر مردم آورده است.

این اظهار نظر اسلامی در حالی مطرح می شود که تابستان امسال هم بعضی از مستاجرین برای تمدید یا تعویض واحد مسکونی خود با مشکلات بسیاری رو به رو شدند. تا جایی که گزارش های مختلفی از مهاجرت مستاجرین از شهرهای بزرگ و حاشیه نشینی آن ها در رسانه ها منتشر شد. این در حالی است که مطابق با گزارش های مرکز آمار، میزان افزایش اجاره بها نسبت به تابستان سال گذشته۳۰ درصد بود. از آنجایی که معمولا افزایش اجاره بها از افزایش قیمت مسکن تبعیت می کند و با توجه به اینکه قیمت ها در بازار مسکن نسبت به سال گذشته تقریبا دو برابر شده است، این نگرانی وجود دارد که تابستان سال آینده نیز با افزایش شدیدی در نرخ اجاره بها مواجه شویم و اگر تصمیمات عملی و موثر در این حوزه اتخاذ نشود باید بازهم شاهد آسیب بیشتر مستاجرین باشیم. لازم به ذکر است مسکن یک کالای اساسی و بدون جانشین است و اگر امکان تامین آن برای خانواده ها وجود نداشته باشد، مهاجرت و حاشیه نشینی که تبعات فرهنگی و اجتماعی خاص خود را دارد، ناگریز است. هم اکنون هم هزینه مسکن بیشترین سهم را در سبد هزینه های یک خانواده مستاجر دارد. در بعضی از شهرهای بزرگ این هزینه به صورت متوسط نیمی از درآمد خانواده ها را به خود اختصاص می دهد.

مشوق هایی برای افزایش مدت قرارداد اجاره

۵ اسفند در هیئت دولت لایحه الحاق یک ماده به قانون موجر و مستأجر تصویب شد که بر اساس این ماده واحده، موجرانی که در پایانی دوره اجاره در صورت درخواست مستأجر، اقدام به تمدید قرارداد اجاره کنند، از معافیت‌های مالیاتی برخوردار خواهند شد.

در همین راستا محمد اسلامی ۶ اسفند با اشاره به تصویب طرح «مسکن اجاره‌ای» در هیئت دولت در روز گذشته اظهار داشت: بر اساس این طرح، مشوق‌هایی برای مالکانی که بیش از یک سال اقدام به تمدید قرارداد اجاره می‌کنند، در نظر خواهیم گرفت. وی افزود: این مشوق‌ها شامل معافیت مالیاتی برای مالکان خواهد بود تا از این مسیر، خانه‌های خالی وارد بازار اجاره شوند.

افزایش زمان اجاره بها باید تشویقی باشد نه تکلیفی

بی شک افزایش زمان قرارداد اجاره، برای مستاجران هم از لحاظ روانی و هم اقتصادی می تواند بسیار موثر باشد. ولی باید دید آیا مصوبه جدید هیئت دولت مشوق های عملی و واقعی برای صاحب خانه ها دارد یا خیر؟

اجرای این سیاست باید تشویقی باشد و اگر اجبار و تکلیف قانونی در بین باشد نتیجه لازم به دست نمی آید. زیرا با توجه به سهم قابل توجه قراردادهای اجاره عادی و غیر رسمی، این احتمال وجود دارد که قراردادهای اصلی از این طریق منعقد شود و عملا مشوق ها کارایی خود را نداشته باشند یا صاحب خانه ها مشکلاتی را برای مستاجران ایجاد کنند که خود مستاجران تمایل به تمدید قرارداد نداشته باشند.

افزایش تولید و عرضه مسکن، رکود شدید تولید مسکن در سال های اخیر

به جای این وردهای دستوری و اجباری بی نتیجه، باید سیاست های موثر بخش مسکن نیز پیگیری شود. برای مثال یکی از علل اصلی افزایش قیمت مسکن و اجاره بها، کاهش میزان تولید و عرضه واحدهای مسکونی بوده است. در حالی که با توجه به کمبود تعداد واحدهای مسکونی نسبت به تعداد خانواده ها و همچنین تقاضاهای جدید ناشی از ازدواج سالانه بین ۱.۵ تا ۲ میلیون واحد مسکونی جدید در بازار مسکن مورد نیاز است، در این سال ها سیاست های اتخاذی منجر به تولید کمتر از ۳۵۰ هزار واحد مسکونی در سال شده است.

البته باید گفت هر چند وزارت راه و شهرسازی برای افزایش عرضه تمهیداتی مانند استفاده از زمین های دولتی و تامین پروانه ساخت رایگان برای پروژه های مشارکتی و یا اعطای کارت اعتباری ساخت برای انبوه سازان در نظر گرفته، ولی اگر این انبوه سازی ها بدون ملاحظات لازم باشد، نباید انتظار تاثیر چندانی در تنظیم بازار مسکن داشت. زیرا تجربه نشان داده معمولا این حمایت ها که به دست واسطه ها می رسد نه مصرف کننده نهایی، نه کاهش قیمتی را در پی داشته و نه با الزامی بر انبوه سازان برای عرضه واحدهای نوساز در زمان رکود بازار همراه است.

برای مثال طرح «مسکن ویژه در شهر تهران» به عنوان یک الگوی موفق انبوه سازی در سال های اخیر، انبوه سازان تبدیل به یک واسطه مدیریتی شدند که حق الزحمه خدمت ارائه شده خود را دریافت کردند و انگیزه بالایی نیز برای تکمیل و تحویل به موقع پروژه داشتند. در نتیجه واحدهای نوساز به سرعت و با قیمت مناسب به دست مردم رسید.

تکمیل و تحویل واحدهای باقی مانده مسکن مهر، فقط۱۲۰ هزار خانواده در شهر تهران منتظر مسکن مهر خود هستند

از طرفی تکمیل واحدهای باقی مانده مسکن مهر نیز در افزایش عرضه و کنترل بازار اجاره موثر است. عمده متقاضیان مسکن مهر در این سال ها به ناچار در واحدهای استیجاری زندگی کرده اند. تکمیل و تحویل واحدهای مسکن مهر، می توانست خانواده های بسیاری را از رنج و مشکلات اجاره نشینی رهایی بخشد. در این صورت واحدهای استیجاری که در این سال ها در اختیار آن ها بوده به بازار عرضه می شود و یکی از زمینه ها برای افزایش افزایش شدید قیمت مسکن یعنی امکان احتکار و فروش در زمان مناسب، برطرف می شود. برای مثال مطابق با گزارش رسمی سازمان برنامه و بودجه تا پایان سال ۹۶ فقط در دو شهر جدید پردیس و پرند ۱۲۰ هزار واحد مسکن مهر به متقاضیان آن ها تحویل داده نشده است. بی شک تکمیل و تحویل این واحدها که اتفاقا مورد استقبال خانواده ها قرار گرفته است، می تواند نقش مهمی در کنترل بازار اجاره در شهر تهران داشته باشد.

مقابله با احتکار مسکن، عرضه ۵۰۰ هزار واحد خالی در تهران بازار مسکن و اجاره را تنظیم نمی کند؟

یکی از معضلات کنونی شهرهای بزرگ کشور، احتکار قابل توجه واحدهای مسکونی دانست که مطابق با آخرین سرشماری که در سال ۹۵ صورت گرفت تعداد خانه های خالی به عدد ۲.۶ میلیون واحد رسیده است. جالب است بدانیم بیش از ۵۰ درصد از این واحدها در ۶ استان تهران، اصفهان، خراسان رضوی، فارس، آذربایجان شرقی و البرز توزیع شده اند که مراکز این استان ها به لحاظ شرایط قیمتی در سطح بالاتری نسبت به شهرهای دیگر قرار دارند. در استان تهران فقط ۵۰۰ هزار واحد خالی وجود دارد.عرضه این واحدها نقش بسیار مهمی در تنظیم بازار فروش و اجاره مسکن خواهد داشت. دولت باید با اخذ مالیات بر خانه های خالی صاحبان این واحدها را تشویق به عرضه آن ها کند یا مالیات دریافتی را جهت تولید و عرضه بیشتر مسکن هزینه کند.

لازم به ذکر است مجلس طرح مالیات بر خانه های خالی را به عنوان بخشی از لایحه اصلاح قانون مالیات های مستقیم در سال ۹۴ تصویب کرد. بر اساس ماده ۵۴ مکرر این قانون، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان واحد خالی شناسایی شوند، از سال دوم به بعد مشمول این مالیات خواهند شد. در همین راستا، مجلس در تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات های مستقیم وزارت راه و شهرسازی را موظف کرده بود تا پایان بهمن ماه ۹۴، سامانه ملی املاک و اسکان کشور را ایجاد کند. اما پس از گذشت سه سال از پایان مهلت قانونی وزارت راه و شهرسازی برای تکمیل این سامانه مهم و ضروری هنوز این سامانه تکمیل نشده و خسارات بسیاری بر مردم و بخصوص مستاجرین وارد شده است.

مقابله با سوداگری مسکن با اخذ مالیات بر عائدی سرمایه

همچنین یکی از عوامل مهم افزایش قیمت مسکن که منجر به افزایش اجاره بها می شود، حضور و فعالیت سوداگران در بخش مسکن است. نسخه ای که دولت ها برای کنترل سوداگری در بازار مسکن استفاده می کنند وضع مالیات بر عائدی سرمایه (CGT)  است. این مالیات که قدیمی‌ترین مالیات حوزه زمین و مسکن است دولت ها درصدی از ما به تفاوت قیمت خرید و فروش را از فروشنده اخذ می‌کنند تا حاشیه سود در معاملات مسکن پایین آمده و انگیزه تقاضاهای سوداگرانه کاهش پیدا کند. شایان ذکر است خانه اول هر فرد که تقاضای مصرفی است و تولید‌کنندگان مسکن از این مالیات معاف هستنند. لازم به ذکر است اوایل شهریورماه امسال، طرح در صحن علنی مجلس اعلام وصول شده است ولی هنوز کمیسیون های اقتصادی و عمران مجلس جمع بندی نهایی خود را نسبت به این طرح اعلام نکرده اند.

در مجموع باید گفت افزایش هزینه ها فشار بسیاری بر زندگی مردم بخصوص اقشار متوسط وارد کرده است و اگر نمایندگان مجلس و متولیان بخش مسکن، هر چه سریعتر برای تنظیم بازار اجاره دست به کار نشوند، تابستان سال آینده فصل بسیار سختی برای مستاجران کشور خواهد بود.

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: