۵ اسفند ۱۳۹۷ ساعت ۱۰:۲۰

اسپانیا چگونه دست زمین‌خواران را قطع کرد؟!

از مهم‌ترین مشکلاتی که کشور با آن روبرو بوده، اعتبار معاملات غیررسمی در نظام قضایی و حقوقی کشور است. این معاملات ابزار مناسبی برای کلاهبرداری از جمله زمینخواری محسوب می‌شوند. برای حل این مشکل می‌توان از قوانین کشورهای دیگر استفاده کرد. یکی از این کشورها که نظام ثبتی آن بررسی شده، اسپانیا است.

به گزارش عیارآنلاین، از مواردی که نهادهای‌ قانونگذار باید به آن توجه داشته باشند، رفع خلاءهای قانونی است. زیرا کلاهبرداران با استفاده و شناخت خلاءهای قانونی اقدام به کلاهبرداری می‌کنند. در حال حاضر نیز مشکلات قانونی که در نظام ثبتی کشور موجود است مورد سوء استفاده کلاهبرداران قرار گرفته است.

به موجب قوانین ثبتی در کشور، معاملات غیررسمی دارای اعتبار بوده و مردم مجاز هستند که با استفاده از آن‌ها به معامله بپردازند. معاملات غیررسمی دارای ویژگی‌های منحصر به فردی هستند. از جمله این ویژگی‌ها نیاز نداشتن آن‌ها به ثبت معاملات در دفاتر اسناد و املاک کشور است. ثبت نشدن این معاملات به معنای پنهان بودن آن‌ها در نزد حاکمیت است. همانطور که مشخص است هر فعلی که به صورت پنهانی در کشور انجام شود باعث فساد خواهد شد.

از طرفی بسیاری از کشورها سالیان پیش برای حل این معضل راه‌حل‌های مناسبی را در دستور کار خود قرار دادند. مسئولین کشور نیز با استفاده از تجربه کشورهای دیگر در حوزه ثبت اموال غیر منقول، می‌تواند باعث بهبود مشکلات ملکی و ارضی شوند. در همین راستا کشور اسپانیا یکی از نمونه‌هایی بوده که با بهره‌گیری از قوانین و بومی سازی آن‌ها در کشور می‌توان شاهد کاهش مشکلات کشور بود.

نظام ثبت اسپانیا چگونه است؟

نظام ثبت در اسپانیا نهادی با سابقه و کهن بوده که در سال ۱۸۶۱ ایجاد شده است. این نظام حقوقی از متون قانونی متنوعی سر چشمه گرفته است. هر کدام از این قوانین آثار متفاوتی نیز دارند. ثبت معاملات در این کشور به معنای اتمام انتقال مالکیت نیست بلکه بخشی از فرایند انتقال مالکیت است. در حقیقت انتقال حق مالکیت در اسپانیا تابع دو عمل حقوقی، شامل انعقاد معامله و ثبت آن‌ها است.

در این راستا طبق ماده ۱۴۷۳ قانون مدنی اسپانیا در جهت حمایت از دارنده‌ی معاملات رسمی بیان می‌کند: « حق مالکیت یک مال غیرمنقول به کسی تعلق می‌گیرد که معامله را، ابتدا در دفاتر ثبتی به ثبت رسانیده باشند. در صورتی که ثبتی وجود نداشته باشد، حق مالکیت به کسی تعلق می‌گیرد که آن مال غیر منقول زودتر به تصرف او در آمده و دارای حسن نیت است. در صورت فقدان تصرف، حق مزبور متعلق به کسی است که همواره دارای حسن نیت بوده و مقدم بر دیگری به حق مزبور استناد کرده است.»

مفاد ماده ۱۴۷۳ به وسیله‌ی مواد دیگر قانون مدنی اسپانیا و همچنین مواد ۳۴ ، ۳۲ و ۳۸ قانون رهنی اسپانیا تکمیل می‌شود. این مواد ارزش حقوقی ثبت را بیان کرده و دو اصل مهم «دقت و صحت دفاتر ثبت» و «اصل اعتماد عمومی» را در بر می‌گیرند. به وجوب این اصول، دفاتر ثبت، حق را تنها به کسی می‌دهند که مالکیت آن در دفاتر ثبت اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد.

حمایت اسپانیا از دارنده‌ی سند رسمی

نظام ثبتی اسپانیا به اشخاص ثالث با حسن نیت، حمایت دوگانه‌ای را به صورت منفی و مثبت ارائه می‌کند. حمایت منفی، مشابه حمایتی است که قانونگذاران پیش بینی می‌کند، کسی که حقش را ثبت نکرده، نمی‌تواند در برابر اشخاص ثالث به ویژه کسی که همان حق را بعد از او به دست آورده و آن را مطابق قانون به ثبت رسانده است، به آن حق استناد کند.

حمایت مثبت، به حمایتی می‌گویند که اشخاص ثالث با حسن نیت، حق مالکیت یا حق کم‌ارزش‌تری نسبت به حق مالکیت را نسبت به مال غیرمنقولی به دست آورده و آن حق قانونی به ثبت رسیده باشد. بعد از ثبت حقوق ثبت کننده مورد حمایت واقع خواهد شد.

در این حمایت حسن نیت مالک همیشه مفروض بوده تا زمانی که شخص ثالث از صحت نداشتن اظهار نظرات دفاتر صبتی و تقلب در آن‌ها مطلع شود. به عبارت دیگر شخص ثالثی که اطلاعات او در دفاتر ثبتی به ثبت رسیده و به اعتماد آن ثبت ملکی را خریداری می‌کند. مورد حمایت کامل واقع خواهد شد تا زمانی سوء نیت، یعنی آگاهی وی از عدم صحت دفتر ثبتی اثبات شود.

طبق قوانین ثبت اسپانیا، این دولت به هیچ وجه اسناد رسمی را بی اعتبار نمی‌کند و تنها در صورتی که تخلف یا تقلبی در دفاتر ثبتی به وجود آورده باشد بی اعتبار می‌شوند. اما در کشور با توجه به معاملات غیررسمی (عادی) به راحتی می‌تواند یک سند رسمی را باطل کند. در صورتی نظم عمومی جامعه ایجاب می‌کند معاملات رسمی هیچ گاه بی اعتبار نگردند.

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: