۲۶ دی ۱۳۹۷ ساعت ۱۲:۰۱

بی اعتبار کردن اسناد عادی سدی در برابر کلاهبرداری املاک

یکی از معضلات جدی قوه قضائیه تعداد زیاد پرونده‌های ورودی است که بخش اعظمی از آن‌ها را پرونده‌های دعاوی ملکی دارای اسناد عادی تشکیل می‌دهند. برای کاهش پرونده‌های مربوط به فروش ملک به چندین نفر و زمین خواری راهی به جز بی‌اعتبارکردن معاملات عادی(قول‌نامه‌ها) وجود ندارد.

به گزارش عیارآنلاین، یکی از معضلات گریبان‌گیر قوه قضائیه حجم زیاد پرونده های ورودی دعاوی مربوط به اعتبار معاملات عادی در محاکم . بدین صورت که کلاهبرداران با استفاده از معاملات قول‌نامه‌ای اقدام به فروش مال به چندین نفر کرده و یا با تمسک به این روش از پرداخت طلب خود فرار و یا به دلیل اعتبار در محاکم، اسناد رسمی را باطل می‌کنند.

آثار مثبت نظام ثبتی قوی و دقیق

یکی از راههای جلوگیری از کلاهبرداری املاک تقویت نظام ثبت سند است. از آثار تقویت نظام ثبت سند می‌توان به کاهش پرونده‌های حقوقی و قضایی و افزایش امنیت روانی مردم در جامعه و همچنین از لحاظ اقتصادی می‌توان به اثر آن در کاهش ریسک ِسرمایه‌گذاری و بهبود عملکرد بازار اشاره کرد. ‏از مهم‌ترین اقداماتی که سیاستگذاران در کشورهای جهان برای محترم شمرده شدن حقوق مالکیت توصیه می‌کنند، بهبود «نظام ثبتی» آن کشور است.

اعتبار معاملات عادی در دیگر کشورها

با بررسی ساختار حقوق ثبتی کشورهای مختلف می‌توان نتیجه گرفت که کشورهای پیشرفته دنیا، معاملات عادی در حوزه اموال غیر منقول(مطابق ماده۱۲ قانون مدنی به اموالی که قابلیت نقل و انتقال ندارند گفته می‌شود) را به رسمیت نمی‌شناسند. به عنوان مثال ماده ۸۷۳ قانون مدنی آلمان اذعان می‌کند هرگونه خرید و فروش و یا انتقال مالکیت اموال غیرمنقول که از طرق غیررسمی انجام پذیرد از وجاهت قانونی برخوردار نیست. در استرالیا، قانون تورنس و در اتریش قانون فدرال کامپیوتری شدن نظام ثبت، رد اعتبار اسناد عادی مورد پذیرش قرار گرفته است[۱].

مجلس و اشتباه اعتبار بخشی به معاملات عادی

در سال ۱۳۹۵ مجلس شورای اسلامی درصدد برآمد که با الهام از تجربه کشورهای دیگر اعتبار اسناد عادی را از میان بردارد و در ماده ۶۲ احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور، اعتبار اسناد عادی در مقابل اسناد رسمی را از بین ببرد[۲]. اما شورای نگهبان این ماده را خلاف شرع تشخیص داد و مجلس برای اصلاح آن با اضافه کردن عبارت «اسناد عادي كه درخصوص معاملات راجع به اموال غيرمنقول تنظيم شوند مگر اسنادي كه براساس تشخيص دادگاه داراي اعتبار شرعي است» به ماده قبل به اعتبار این اسناد در محاکم قضایی تصریح کرد. در اینجا باید گفت اگر مجلس به خاطر معطلی کشور نمی‌توانست و یا ضرورت نمی‌دید که بر مصوبه اش اصرار کند می توانست پیشنهاد حذف این ماده را بدهد و با این تصویب در نظام حقوق ثبت انحراف ایجاد نمی کرد.

علت رد مصوبه مجلس توسط شورای نگهبان

علت مخالفت شورای نگهبان با مصوبه اول مجلس چه بود؟ دلیل دیدگاه شورای نگهبان برای رد ماده ۶۲ احکام دائمی نگاه سنتی حاکم بر فقه در بحث عقود و آثار آن هست. از نظر بسیاری از فقهای شیعه در عقود معین مثل بیع و اجاره و… هم خود عقد و هم شروط عقد چون به وسیله دین وضع شده است ذاتا دارای ارزش و اعتبار بوده و موضوعیت دارد. با این توضیح که از دیدگاه این دسته از فقها، اگرچه اضافه کردن هر شرطی به قرارداد که خلاف مقتضای عقد(شرطی که اصل قرارداد را دچار خدشه نماید) نباشد توسط طرفین قرارداد بلامانع است، اما وضع این شروط به وسیله حاکمیت امکان‌پذیر نیست و حکومت نمی‌تواند در قراردادهای خصوصی که بین طرفین عقد انجام می‌شود دخالت کرده و شرط جدیدی به قراردادهای معین اضافه کند.

در رابطه با دیدگاه شورای نگهبان باید گفت درست است که در اسلام شروط عقد بیع مشخص است و ایجاد شرطی جدید توسط حاکمیت خدشه به صحت قرارداد وارد می‌آورد و اینکه دخالت حکومت در معاملات خصوصی بین افراد صحیح نیست، اما از آنجاییکه در فقه شیعه قاعده‌ای تحت عنوان اهم و مهم وجود دارد[۳]، می‌توان این کار را انجام داد. بدین صورت که چون بحث نظم اجتماعی پیش می‌آید که اخلال در آن روا نیست(اهم) و تفاوت قائل نشدن بین معامله رسمی و عادی و صحیح نبودن ایجاد شرط جدید در عقد بیع به وسیله حاکمیت(مهم)، پس بر اساس قاعده، اهم بر مهم مقدم می‌شود. یعنی طبق قاعده حکم مهم تر را اجرا و حکم مهم کنار گذاشته می‌شود. شاید گفته شود حکومت شرط ثبت قرارداد به شکل رسمی را منوط به رضایت طرفین عقد در پذیرش آن در قرارداد قرار دهد. اما در جواب باید گفت شرطی که تأیید و یا رد آن به اختیار طرفین عقد باشد ضمانت اجرا ندارد و مشکل را حل نخواهد کرد.

مطابق اظهارات رییس قوه قضائیه حضرت آیت الله آملی لاریجانی در سال ۹۶ به میزان ۱۶میلیون پرونده در محاکم قضایی رسیدگی شده و همچنین بنا به اظهارنظر تویسرکانی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در تاریخ ۱۵ اسفندماه ۱۳۹۴، منشأ حداقل ۵۰ درصد از پرونده‌های حقوقی در کشور معاملات عادی است[۴]. در نتیجه باید گفت برای اینکه کشور از این مشکل  بزرگ نجات و حجم زیاد پرونده های مربوط به این قضیه در محاکم کاهش یابد و باری از دوش قوه قضائیه برداشته شود راهی به جز باطل دانستن معاملات عادی مبتنی بر فروش اموال غیرمنقول وجود ندارد. همچنین متأسفانه هنوز مالکیت املاک و اراضی بسیاری در کشور تنها مستند به اسناد عادی است که این مسئله منجر به بروز معضلات فراوانی برای جامعه گشته است. از نمایندگان محترم ملت در مجلس شورای اسلامی انتظار می‌رود با نسخ ماده ۶۲ احکام دائمی، از به وجود آمدن پرونده های مربوط به کلاهبرداری در املاک جلوگیری به عمل آورده و امنیت مالی در باب مسکن و زمین را برای مردم ایجاد کنند.

[۱]کتاب منابع و آثار نظام ثبت املاک، دکتر نسرین طباطبایی حصاری

۲-  ماده ۶۲ قبل از اصلاح: كليه معاملات راجع به اموال غيرمنقول ثبت‌شده مانند بيع، صلح، اجاره، رهن و نيز وعده يا تعهد به انجام اين‌گونه معاملات بايد به‌طور رسمي در دفاتر اسناد رسمي تنظيم شود. اسناد عادي كه درخصوص معاملات راجع به اموال غيرمنقول تنظيم شوند در برابر اشخاص ثالث غيرقابل استناد بوده و قابليت معارضه با اسناد رسمي را ندارند

[۳]–  اسلام و مقتضیات زمان، ج ۱، ص ۲۱ و ۱۳۹

[۴]– خبرگزاری ایسنا https://www.isna.ir/news/93080703586

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: