۱۹ دی ۱۳۹۷ ساعت ۱۸:۱۶

کاهش دعواهای ملکی با ثبت اسناد رسمی

براساس اظهار نظرات برخی مسئولین یک سوم پرونده‌های قضایی مستقیما مربوط به معاملات اموال غیر منقول بوده و ریشه عمده‌ی این پرونده‌ها نیز در اعتبار معاملات غیررسمی (عادی) در نظام قضایی کشور است؛ چراکه در هیچ سامانه‌ای به ثبت نمی‌رسند و حکومت اطلاعی هم از آن‌ها ندارد.

به گزارش عیارآنلاین، کمتر کسی است که با شنیدن اسم «دادگاه» لرزه بر اندامش نیافتد و یا اگر گذرش به دادگاه افتاده، خاطره‌ی بدی را از آن نداشته باشد. از مشکلاتی که باعث این خاطرات بد شده‌اند شلوغی دادگاه در نتیجه افزایش دعاوی مردم برای حل اختلافات خود است. از این رو یکی از رایج ترین دعواها مربوط به املاک غیر منقول مانند زمین و مسکن است به طوری که به گفته‌ی سهراب عزیزالهی معاون توسعه مدیریت و منابع انسانی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، یک سوم پرونده‌های قضائی را دعاوی ملکی اعم از رسمی و غیررسمی تشکیل می‌دهد.

ریشه یک سوم پرونده‌های قضایی در معاملات غیر رسمی (قولنامه‌ای)

یک سوم پرونده‌های قضایی نشان می‌دهد چه تعداد از مراجعین به قوه قضاییه مستقیما با پرونده‌های مربوط به اموال غیرمنقول درگیر هستند و از پرونده‌‌هایی که به صورت غیر مستقیم با منشا اینگونه پرونده‌ها به وجود آمده، صرف نظر شده است. برای فهم بهتر ماجرا تصور کنید فردی قصد خرید خانه‌ای را داشته باشد، او باید حاصل یک عمر تلاش خود را به عنوان سرمایه‌‌ی خرید خانه مورد نظرش گردآوری کند. در کنار سرمایه‌ای که حاصل دسترنج خود بوده روی به قرض از دیگران و وام از بانک نیز می‌‌آورد.

خریدار محترم پس از خرید و پرداخت هزینه به مالک متوجه می‌شود، فرد فروشنده کلاهبردار از آب درآمده است. بنابراین تمام سرمایه زندگی خود را بر بادرفته می‌بیند. در این حال او برای رسیدن به اصل پول خود از فرد کلاهبردار شکایت می‌کند. اما نکته تاسف بار این است که فرد مالباخته در کنار از دست دادن سرمایه تمام عمرش، بدهکار نیز شده است. لذا باید هم هزینه‌های مربوط به زندگی روزمره‌اش را جبران کند و هم سرمایه لازم جهت پرداخت اقساط خود را تامین کند. حال اگر مالباخته نتواند بدهی خود را تسویه کند، با شکایت طلبکاران روبرو خواهد شد و این به معنای پرونده‌ای دیگر در ارتباط با معاملات غیر منقول برای قوه قضاییه و درگیری و تعارضی برای مردم است.

بن بست کلاهبرداران با ایجاد سامانه جامع اطلاعات مالکان

این در صورتی است که حاکمیت با یک اطلاع رسانی ساده از صحت ادعای مالکیت فرد فروشنده به راحتی می‌توانست جلوی بروز چنین مشکلاتی را بگیرد. سیستم اطلاع رسانی باید به نحوی باشد که فرد متقاضی خرید اموال غیر منقول نظیر مسکن و زمین به راحتی بتواند از صحت ادعای مالکیت فروشنده اطمینان خاطر پیدا کند. در این صورت است که از بروز یک معامله دارای تعارض جلوگیری می‌شود.

بنابراین لزوم شکل‌گیری سامانه‌ی اطلاع رسانی از وضعیت مشخصات مربوط به اموال غیرمنقول برای جلوگیری از خدعه و حیله در معاملات باید در دستور کار حاکمیت قرار گیرد. اما وجود یک سد بزرگ بر سر راه حکومت، مانع از شکل‌گیری چنین سامانه‌ای شده است. این مانع بزرگ برای بریدن دستان کلاهبردان، اعتبار معاملات غیر‌رسمی نظیر قولنامه یا بیعنامه است. این معاملات در هیچ سامانه‌ای به ثبت نمی‌رسند و به سبب اعتباری که در نظام قضایی کشور دارد، در دادگاه‌ها مورد استناد قرار می‌گیرد.

ثبت نشدن این معاملات به معنای بی اطلاعی حکومت از وضعیت اراضی و وضعیت مالکیت و حدود جغرافیایی و دیگر جزئیات مربوط به آن‌ها است. در واقع هدف ثبت اموال غیر منقول فراهم کردن بستری برای افزایش امنیت در معاملات به وسیله آگاهی بخشی به خریدار در جهت صحت گفتار خریدار بوده و به عبارتی اطلاع رسانی صحیح در خصوص جزئیات حقوقی اموال غیر منقول است.

بنابراین حکومت تنها در صورتی می‌تواند که از وضعیت اراضی خود آگاهی داشته باشد که معاملاتی که انجام می‌شود به ثبت برسد و پس از بکارگیری و تنظیم داده‌ها مربوط به معاملات نظیر مالک و حدود جغرافیایی آن‌ها در اختیار مردم قرار دهد. این روش تنها از طریق الزام مردم به ثبت معاملات در کنار بی اعتباری معاملاتی که ثبت نشده امکان‌پذیر خواهد بود.

تجربه فرانسه برای حل چالش معاملات غیر رسمی چه بود؟

این مشکل در کشور فرانسه نیز به یک چالش تبدیل شده بود. راه‌کار دولت فرانسه برای حل این معضل به این صورت بود که مالکیت در صورت ثبت معامله در دفاتر ثبت اسناد رسمی، معتبر شناخته می‌شود. بنابراین خریدار با وجود این که بابت مال غیرمنقول ( زمین و مسکن) خود پول پرداخته کرده و معامله‌ای را هم بین خود و فروشنده ترتیب داده است، تنها در صورت ثبت معامله‌ در دفاتر اسناد رسمی به عنوان مالک شناخته می‌شود.

با این کار حکومت در کنار آگاهی از جزئیات اراضی خود، باعث افزایش امنیت بازار نیز می‌شود چراکه خریدار به این شناخت می‌رسد که فروشنده مورد نظر همان مالک است و معامله با او با نیرنگ و فریب همراه نیست. از طرفی مردم خود را موظف می‌داند برای بهره‌گیری از مزایای مالکیت، معاملات خود را به ثبت برسانند در غیر این صورت از حقوق و مزایای مالکیت بی بهره می‌مانند.

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: