فرصت‌طلبی زمین‌خواران از معاملات غیر رسمی

اعتبار معاملات غیر رسمی از عوامل مهم زمین‌خواری در کشور است. این اسناد در هیچ سامانه‌ای ثبت نمی‌شوند بنابراین دست حکومت از شناسایی آن‌ها کوتاه می‌ماند. بنابراین فرصتی مناسب را برای زمینخواران بوجود می‌آورد.

به گزارش عیارآنلاین، یکی از مهمترین مصادیق فساد، موضوع زمین‌خواری است. زمین‌خواری به تصرف، تفکیک و تغییر کاربری غیر مجاز می‌گویند. برای مقابله با این پدیده باید عوامل بوجود آورنده‌ی آن را شناخت و در جهت رفع آن‌ قدم برداشت. در این یادداشت سعی بر آن است که به اهمیت معاملات عادی یا دستنویس به عنوان یکی از اصلی‌ترین راه‌های بروز زمینخواری پرداخته شود.

معاملات عادی یا دستنویس مانند قولنامه یا بیعنامه به معاملاتی می‌گویند که افراد معامله کننده بدون حضور و نظارت حکومت اقدام به انعقاد معامله می‌کنند. معاملات عادی یا دستنویس با اینکه به ثبت نمی‌رسند اما در نظام قضایی و حقوقی کشور دارای اعتبار است. این اعتبار به حدی است که می‌توان با آن اسناد رسمی (اسنادی که مورد تایید حکومت بود و در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می‌رسند) را باطل کرد.

اعتبار معاملات عادی سبب شده که زمینخواران از آن به عنوان ابزاری در جهت رسیدن به منافع خود استفاده کنند. فرایند زمینخواران به این طریق است که زمینخوار زمین متعلق به منابع طبیعی را تصرف می‌کند یا به صورت غیر مجاز تفکیک و یا تغییر کاربری می‌دهد. پس آن نیز بر روی آن اراضی، ملک ایجاد کرده و با استفاده از معاملات عادی شروع به فروش آن به مردم می‌کند.

همانطور که گفته شد به علت اعتبار اسناد عادی یا دستنویس در سیستم نظام قضایی و حقوقی کشور مردم حاضرند در قبال دریافت چنین اسنادی برای آن‌ها وجه نقد پرداخت کنند. در صورتی که چنانچه در انتقال اموال غیر منقول، بدون تنظیم سند رسمی در نظام قضایی و حقوقی کشور معتبر شناخته نمی‌شد افراد مجبور بودند که برای انتقال رسمی مالکیت خود به دفاتر ثبت اسناد رجوع کنند و با این کار یکی از عوامل زمینخواری از بین می‌رفت.

علاوه بر آن امکان شناسایی و کشف جرم در انتقال مالکیت با استفاده از اسناد دستنویس یا عادی نیز از بین می‌رود، چراکه زمینخواران معمولا معاملات خود را به شکل ساختگی میان خریدار و یا فروشندگانی تنظیم می‌کنند که یا از هویت آن‌ها چیزی در دست‌رس نیست یا فوت کرده‌اند و یا افرادی هستند که به دلیل نیاز شدید مالی و عدم اطلاع کافی حاضر به امضای اسناد مذکور شده‌اند. بنابراین احتمال شناسایی فرد واقعی متخلف در اینگونه جرائم کاهش خواهد یافت.

این در حالی است که با مطالعه سیستم‌های قضاییه کشورهای دیگر به این نتیجه می‌رسیم که انتقال مالکیت در نظام‌های حقوقی برتر دنیا تنها زمانی به رسمیت شناخته می‌شود که این معاملات در سامانه ثبت و اسناد کشور مربوطه ثبت شود و در غیر صورت مالکیت انتقال پیدا نمی‌کند و حکومت دارنده‌ی سند ثبت نشده را به رسمیت نمی‌شناسد.

برای مثال در کشور اتریش طبق حقوق ثبتی این کشور همه اعمال حقوقی ایجاد کننده یا ناقل حقوق عینی غیر منقول باید در دفاتر ثبت املاک ثبت گردد.[۱] در آلمان نیز اعمال حقوقی ناقل، یا ایجاد کننده حقوق عینی نسبت به مال غیر منقول، اگر در دفاتر ثبتی به ثبت نرسد، هیچ اثری را ایجاد نمی‌کند. (ماده ۸۷۳ قانون مدنی آلمان) در کشور سوئیس نیز ثبت عنصر ضروری انتقال حق مالکیت اموال غیر منقول است. ( بند ۱ ماده ۹۷۱ قانون مدنی سوئیس)

با توجه به اهمیت این موضوع می‌توان اینگونه نتیجه گرفت که معاملات عادی و اعتبار آن‌ها در نظام قضایی کشور یکی از عوامل اصلی زمینخواری محسوب می‌شود و راه جلوگیری از آن نیز بی‌اعتباری مالکیت و معاملات عادی در نظام قضایی و حقوقی کشور است. بنابراین باید در نظر داشت که برای رسیدن به این نقطه در یک زمانبندی مشخص تمام معاملات و مالکیت‌های عادی به رسمی تبدیل شده و پس از آن نیز معاملات عادی یا دستنویس هیچ گونه اعتباری نداشته باشند.

[۱] برگرفته شده از کتاب مبانی و آثار نظام ثبت املاک، نوشته دکتر نسرین طباطبایی حصاری، انتشارات سهامی انتشار، صفحه‌ی ۱۸۷

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: