بررسی تطبیقی نظام ثبتی فرانسه:

نظام ثبتی فرانسه الگویی برای قطع دست کلاهبرداران

انتقال مالکیت در کشور فرانسه تنها در صورت ثبت معامله در دفاتر ثبت اسناد رسمی از سمت حکومت معتبر شناخته می‌شود. نتیجه این امر افزایش امنیت بازار و همچنین شناخت کامل حکومت از وضعیت مالکان اراضی و املاک در کشور خود است.

به گزارش عیارآنلاین، از مهمترین مشکلاتی که کشور با آن روبرو است نبود اطلاعات دقیق از مشخصات مالکان اراضی و حدود جغرافیایی این املاک است. ریشه‌ی این موضوع را باید در نظام قضایی و حقوقی کشور و در اعتبار معاملات عادی یا دستنویس نظیر قولنامه یا بیع نامه دانست. معامله عادی به معامله‌ای می‌گویند که طرفین معامله بدون حضور و نظارت حکومت اقدام به انعقاد قرارداد کرده و الزامی ندارند که آن را در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت برسانند. بنابراین حکومت هیچ اطلاعی از ابعاد قرارداد نظیر مالک، حدود جغرافیایی و… ندارد.

علاوه بر این معاملات عادی یا دستنویس سبب بروز مشکلاتی بسیاری در کشور شده است بطوری که بنابه گفته تویسرکانی رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور حداقل ۵۰ درصد از پرونده‌های حقوقی، ریشه در معاملات عادی و اختلافات مالی دارد. همچنین معاون اول قوه قضاییه حجت الاسلام محسنی اژه‌ای نیز در این‌باره گفته است: «یکی از مباحث مهم اعتبار سند رسمی در برابر سند عادی است. اگر ما سند عادی را در بسیاری از مراکز و محاکم نمی پذیرفتیم، بسیاری از مشکلات جامعه و قوه قضائیه کمتر می‌شد.»

تهدید امنیت بازار با معاملات عادی

اعتبار این اسناد باعث تهدید امنیت بازار نیز شده است چراکه خریدار از صحت مالکیت فروشنده اطلاع کافی ندارد و هیچ سیستم اطلاع رسانی دقیقی برای تشخیص مالک در کشور دردسترس نیست. از طرفی اسناد غیر رسمی به راحتی می‌توانند اسناد رسمی را در محاکم قضایی ابطال کنند بنابراین شخصی که از حکومت سند رسمی دریافت کرده و حکومت او را به عنوان مالک می‌شناسد، به دلیل اعتبار اسناد عادی، مالکیت خود را از دست می‌دهد و این به معنای نبود سازوکار مناسب در راستای حمایت قضایی از مالک رسمی در کشور است.

یکی از راه‌هایی که می‌تواند قوه قضاییه را برای حل این مشکل یاری دهد. الگو برداری و مطالعه تطبیقی نظام‌های قضایی و ثبتی دیگر کشورها بوده چرا با بهره گیری از تجربه‌ی آن‌ها می‌توان با هزینه کمتر و سرعت بیشتر به مقصد رسید.

بن بست زمینخواران با الگوگیری از نظام ثبت فرانسه

یکی از کشورهای پیشرو در خدمات حقوقی در جهان، کشور فرانسه است. به طور کلی در نظام حقوقی فرانسه معامله اموال غیر منقول نظیر ملک زمانی نسبت به افراد ثالث ( شخصی غیر از خریدار و فروشنده) معتبر دانسته می‌شود که عملیات ثبت آن در دفاتر اسناد این کشور انجام شده باشد. در غیر این صورت نسبت به شخص ثالث قابل استناد نیست. اگرچه قرارداد مذکور بین خود افراد معامله کننده دارای اعتبار بوده اما تا فرایند ثبت بر روی آن صورت نگیرد اعتباری نسبت به دیگران ندارد و حکومت برای انتقال مالکیت و به رسمیت شناختن مالک جدید تعهدی ایجاد ندارد.

به عبارتی اگر فردی مال غیر منقول را به فرد دیگری منتقل کند، قرارداد بین دو طرف برقرار بوده و مالکیت صرفاً نسبت به یکدیگر انتقال پیدا می‌کند، لذا اگر خریدار بخواهد به صورت رسمی مالک شود یا فروشنده باید در دفتر اسناد رسمی حاضر شود یا به حکم دادگاه خریدار مالک شناخته شود.

هر چند ثبت نکردن معاملات غیر رسمی (عادی) منجر به ابطال این معاملات نمی‌گردد، اما قابلیت استناد معامله ثبت نشده در برابر افراد ثالث (به ویژه در مواقعی که ادعایی پیرامون اموال غیر منقول منتقل شده به وجود آید) حق را به کسی می‌دهد که معامله را به ثبت رسانده باشد، بنابراین معامله بدون ثبت تقریبا برابر با قرارداد ابطال شده درنظرگرفته می‌شود.

این روش ثبت از دو جهت برای حکومت فرانسه بسیار مهم تلقی می‌شود. اولین آن را می‌توان اطلاع رسانی و آگاهی حکومت از وضعیت اراضی و مالکیت املاک حکومت دانست و دومین اثر را می‌توان ابطال ناپذیری اسناد رسمی در جهت افزایش امنیت عمومی برای انجام معاملاتی بدون نیرنگ دانست.

حل مشکل زمینخواری کشور با الگو برداری از نظام ثبت فرانسه

در نظام قضایی ایران نیز مانند فرانسه افرادی که سعی در انجام معامله دارند می‌توانند با استفاده از معاملات دست‌نویس اقدام به عقد معامله کنند اما تفاوت اصلی سازوکار نظام قضایی و ثبتی ایران با فرانسه در اعتبار معاملات نزد شخص ثالث و حکومت است. در ایران معاملاتی که بین افراد منعقد می‌شود اگر چه به ثبت هم نرسند باز هم در نظام قضایی و حقوقی کشور دارای اعتبار بوده و مردم نیز به عنوان اشخاص ثالث آن‌ها را معتبر تلقی می‌کنند و با استفاده از آن‌ها به خرید و فروش اموال غیر منقول می‌پردازند.

آگاهی نداشتن حکومت از وضعیت قراردادها، منجر به مشکلاتی برای کشور نظیر بی اعتبار شدن معاملات رسمی تایید شده از طرف حکومت می‌شود. چراکه در سازوکارهای قضایی کشور به علت اعتبار این نوع معاملات در کشور، خریداران دارای سند عادی با همراه داشتن شاهد به راحتی می‌توانند اسناد رسمی را باطل کنند. از طرف دیگر ثبت نشدن این معاملات همانطور که در بالا ذکر شد حکومت را از علم به اراضی خود محروم می‌کند.

در نهایت برای بهبود فرایند نظام قضایی و حقوقی کشور باید در مدت زمان مشخص تمامی معاملات و مالکیت‌های عادی به ثبت برسد و تبدیل به معاملات و مالکیت‌های رسمی شود. از آن به بعد نیز معاملات و مالکیت‌های عادی و دستنویس به طور کامل بی اعتبار و یا نسبت به اشخاص ثالث غیرقابل استناد گردد.

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: