بررسی تطبیقی نظام ثبت کشورهای انگلستان، سوئیس و بلژیک:

اروپایی‌ها چگونه مشکل کلاهبرداری در بازار مسکن و زمین را حل کردند؟

از مشکلات قوه قضاییه موضوع اعتبار معاملات غیررسمی است. تجربه کشورهای پیشرو نشان می‌دهد که انتقال مالکیت در اموال غیر منقول تنها در صورتی مورد پذیرش حکومت است که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد در غیر این صورت فاقد اعتبار است.

به گزارش عیارآنلاین، از مشکلاتی که در نظام قضایی و حقوقی کشور با آن روبرو هستیم اعتبار معاملات غیر رسمی (عادی) یا دستنویس است. معاملات غیر رسمی (عادی) به آن دسته از معاملات گفته می‌شود که معامله کنندگان بدون حضور و نظارت حکومت به صورت غیر رسمی اقدام به انعقاد قرارداد می‌کنند. لذا شناسایی این معاملات به علت اینکه در هیچ سامانه‌ای به ثبت نمی‌رسند بسیار مشکل است.

در همین راستا اژه‌ای سخنگوی قوه قضاییه درخصوص مشکلات این معاملات گفته است: « اگر ما سند عادی را در بسیاری از مراکز و محاکم (به صورت قانونی) می‌‏توانستیم نپذیریم، بسیاری از مشکلات برای جامعه و بخصوص برای خود قوه قضائیه کمتر می‌شد. »

از طرفی معاملات غیر رسمی (عادی) درصد بالایی از ورودی‌ پرونده‌های قوه‌قضاییه را شامل می‌شود به طوری که احمد تویسرکانی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در گفتگویی عنوان کرده است: «حداقل ۵۰ درصد از پرونده‌های حقوقی در کشور، ریشه در معاملات عادی و اختلافات مالی دارد.» علاوه بر آن سهراب عزیزالهی معاون توسعه مدیریت و منابع انسانی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز در اینباره گفته است: «در حال حاضر یک سوم پرونده‌های قضائی را دعاوی ملکی اعم از رسمی و غیررسمی تشکیل می‌دهد که برای کاهش این پرونده‌ها و خدمت‌رسانی بیشتر به مردم ضروری است که به توسعه ثبت رسمی توجه ویژه‌ای شود.»

با توجه به این اظهار نظرات رسیدگی و حل مشکلات اسناد غیررسمی (عادی) در نظام قضایی باید در اولویت قوه‌قضاییه قرار گیرد. یکی از راهکارهای مناسب را می‌توان مطالعه تجربه‌ی کشورهای پیشرو در نظام قضایی و حقوقی و بومی‌سازی قوانین کارآمد آن‌ها در کشور دانست. از این رو در این یادداشت به اختصار تجربه برخی از این کشورها بررسی شده است.

بلژیک

در گذشته نظام انتقال مالکیت در بلژیک بر این اصل استوار بود که تنها در اثر انعقاد قرارداد میان طرفین آن، مالکیت منتقل می‌شود. اما این باعث کاهش امنیت و اعتبار بازار اموال‌ غیرمنقول شد. بر این اساس قانونگذاران بلژیک تصمیم گرفتند به منظور حمایت از خریداران اموال غیر منقول، قاعده «اثر انتقال دهنده قرارداد» با بهره‌گیری از نظام ثبتی را اجرا کردند.

به همین دلیل به موجب ماده ۱ قانون رهن بلژیک، همه اعمال حقوقی انتقال‌دهنده یا ایجاد کننده حقوق عینی غیر منقول (مانند بیع) باید در دفاتر ثبتی، ثبت گردند. در غیر این صورت در برابر اشخاص ثالثی که مرتکب تقلب نشده‌اند قابل استناد نیست.

بنابراین هر چند در نظام حقوقی بلژیک، ثبت در عمل حقوقی اثر ندارد اما برای انتقال کامل مالکیت بسیار موثر است. نظام ثبت دسترسی راحت به اطلاعات املاک را امکان پذیر می‌کند و در هنگام دعوا بر سر یک ملک غیر منقول حق را به کسی می‌دهد که ابتدا اسم او به ثبت رسیده است.[۱]

انگلستان

مطابق بخش‌های ۲۵، ۲۶ و ۲۷ قانون ثبت زمین ۲۰۰۲ انگلستان، انتقال املاک ثبت شده تا زمانی که نام انتقال گیرنده در دفاتر ثبتی به‌عنوان مالک ثبت نشود، کامل نمی‌گردد. برای راحتی و سادگی انتقال مالکیت، تقاضای ثبت مالک در دفاتر ثبتی نیز به عنوان تکمیل کننده عملیات انتقال پذیرفته شده است. ضمانت اجرای قصور از ثبت، این است که حق مالکیت قانونی برای انتقال‌دهنده باقی می‌ماند و مالک جدید صرفا حق مالکیتی بر طبق قواعد انصاف خواهد داشت، حتی اگر همه تشریفات ضروری دیگر برای انتقال ملک رعایت شده باشد.[۲]

سوئیس

ثبت در سوئیس عنصر ضروری انتقال حق مالکیت.  اموال غیر منقول یا ایجاد حق عینی روی مال غیر منقول است. چنین نظامی صرفا به شرط داشتن ابزار دقیقی برای تشخیص و تعیین هویت اراضی و املاک می‌تواند عمل کند. لذا بر اساس بند ۱ ماده ۹۷۱ قانون مدنی سوئیس انقال اموال غیر منقول صرفا به وسیله ثبت در دفاتر اراضی صورت می‌گیرد.[۳]

نتیجه

بنابراین اینگونه می‌توان نتیجه گرفت که براساس تجربه و قوانین برخی کشورهای پیشرو در نظام قضایی و حقوقی دنیا، انتقال مالکیت تنها در صورتی مورد تایید حکومت و افراد دیگر جامعه واقع می‌شود که مالکیت و معاملات در دفاتر ثبت اسناد رسمی کشورها به ثبت رسیده باشد در غیر این صورت مالک از حقوق مالکیت خود بهره‌مند نخواهد شد. در ایران نیز روند سیاستگذاری برای جلوگیری از مشکلات معاملات غیررسمی (عادی) باید به نحوی باشد که در یک دوره زمانی مشخص (دوره گذار)، حکومت مردم را موظف کند که معاملات و مالکیت‌های غیر رسمی (عادی) خود را به معاملات و مالکیت‌های رسمی تبدیل کنند و پس از آن نیز معاملات غیر رسمی (عادی) بی اعتبار تلقی شود.

 

[۱] برگرفته از کتاب مبانی و آثار نظام ثبت املاک، نوشته دکتر نسرین طباطبایی حصاری، انتشارات سهامی انتشار، صفحه‌ی ۲۰۶

[۲] همان صفحه‌ی ۱۹۴

[۳] همان، صفحه‌ی ۱۸۸

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: