۱۶ آبا ۱۳۹۷ ساعت ۰۰:۲۴

معاملات عادی بستر ساز کلاه برداری

در کشور به علت اعتبار معاملات عادی و دست‌نویس، شاهد سوءاستفاده کلاهبرداران از این معاملات در زمینه املاک و اراضی هستیم در حالی که در اکثر کشورهای دنیا انتقال مالکیت تنها زمانی امکان پذیر است که معامله خریدار و فروشنده، در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد.

به گزارش عیارآنلاین، علم به تمام اطلاعات مربوط به اراضی کشور نظیر مساحت و مالکیت و …، مسئولین را در جهت برنامه‌ریزی و رفع معایب کمک کرده و از اولین الزامات هر حکومتی شناخته می‌شود. علاوه بر آن اطلاع از مالکیت‌های اموال غیرمنقول برای کشف عوامل مخرب و شناسایی افرادی که سعی در بهم زدن امنیت کشور دارند نیز مهم تلقی می‌شود.

این امر مهم در کشور ما به علت اعتبار معاملات عادی امکانپذیر نیست چراکه معاملات عادی یا دست نویس نظیر قولنامه یا بیعنامه را می‌توان در هر تکه کاغذی منعقد کرد و این تکه کاغذ در نظام قضایی و حقوقی کشور از اعتبار بالایی برخوردار بوده و از ویژگی‌های دیگر آن نبود الزام به ثبت آن اسناد در سامانه‌ای خاص است. به ثبت نرسیدن این اسناد سبب شده است که شناسایی آن‌ها برای حکومت امری مشکل قلمداد ‌شود.

عدم شناسایی املاک مشکلاتی را برای کشور بوجود آورده است؛ برای مثال در قوه قضاییه در زمان اجرای حکم افرادی که محکوم به پرداخت وجه مورد نظر دادگاه بوده و از پرداخت آن امتناع ورزند، قوه قضاییه به موضوع ورود کرده و اموال محکوم را پس از شناسایی و تبدیل آن به وجه نقد، طلب شاکی را پرداخت می‌کند.

اما محکومین با استفاده از معاملات عادی اموال خود را به صورت غیر رسمی حفظ می‌کنند تا شناسایی اموال محکوم توسط دادگاه غیر ممکن شود. بعضی از محکومین نیز با استفاده از معاملات دست نویس و غیر رسمی (معاملات عادی) به دلیل نظارت ناپذیری این معاملات با جعل تاریخ به انتقال اموال به شرکا خود می‌پردازند. سازوکار این شیوه به این ترتیب است که محکومین با معاملات صوری به تاریخ قبل از محکومیت خود، اموال را به دیگری منتقل می‌کنند. بنابراین محکومین می‌توانند با استفاده از اعتبار اسناد عادی، از پرداخت دیون خود امتناع ورزند.

این تنها بخشی از مشکلانی است که به موجب اسناد دست نویس برای کشور به وجود آمده، جالب است بدانید که به گفته تویسرکانی رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور منشا حداقل ۵۰ درصد از پرونده‌های حقوقی در کشور در معاملات عادی و اختلافات مالی است.

این حجم بالا از پرونده‌های نشأت گرفته از اعتبار معاملات عادی سبب اطاله دادرسی و افزایش نارضایتی نیز می‌شود، چراکه در ورود به فرایند دادرسی متوقف به شناخت مالکیت اشخاص است. برای مثال در پرونده‌های مربوط به رفع مزاحمت، قضات تا وقتی مالکیت شاکی را احراز نکنند حکم به رفع مزاحمت متصرف نمی‌دهند. در مواردی که مالکیت شاکی به صورت رسمی ثبت شده باشد، شناسایی مالکیت با استعلام از سازمان ثبت انجام می‌شود ولی همانطور که در بالا نیز ذکر شد در موارد که مالکیت شاکی ثبت نشده باشد، عملا شناسایی مالک دشوار می‌شود.

با مطالعه بر روی کشورهای دیگر درباره‌ی این موضوع به این نتیجه می‌رسیم در کشورهای دیگر انتقال مالکیت تنها با ثبت رسمی امکان پذیر است. برای مثال در کشور آلمان اعمال حقوقی ناقل، یا ایجاد کننده حقوق عینی نسبت به مال غیر منقول، اگر در دفاتر ثبتی به ثبت نرسد، هیچ اثری را ایجاد نمی‌کند. (ماده ۸۷۳ قانون مدنی آلمان) حقوق اتریش نیز براین اصل مبتنی است که همه اعمال حقوقی ایجاد کننده یا ناقل حقوق عینی غیر منقول باید در دفاتر ثبت املاک ثبت گردد. ثبت در سوئیس نیز عنصر ضروری انتقال حق مالکیت اموال غیر منقول است و در این نظام ایجاد یا انتقال حق عینی راجع به مال غیر منقول صرفا به وسیله ثبت در دفاتر اراضی صورت می‌گیرد.[۱]

همانطور که ملاحظه شد در نظام‌های حقوقی سایر کشورهای دنیا، انتقال مالکیت تنها زمانی انجام می‌شود که در دفاتر ثبتی به ثبت رسیده باشد. بنابراین جهت پیش‌گیری از مشکلاتی که به سبب اعتبار معاملات عادی حاصل می‌شود باید در طی یک دوره‌ی گذار مالکیت‌های  عادی به مالکیت‌های رسمی تبدیل شده و پس از آن معاملات عادی را باطل یا فاقد قدرت انتقال مالکیت در نظر گرفت.

**********

پی نوشت:

[۱] کتاب مبانی و آثار نظام ثبت املاک – چاپ ۱ – سهامی انتشار- نویسنده: نسرین طباطبایی حصاری-صفحه ۱۸۰

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: