سوداگران در بن بست مالیات بر عایدی سرمایه

طرح اخذ مالیات بر عایدی سرمایه که ابزاری برای مقابله با دلالان، سوداگران و حمایت از مصرف کنندگان و سازندگان واقعی مسکن است در دستور بررسی مجلس شورای اسلامی قرار دارد. با توجه به عدم وابستگی سامانه ملی املاک و اسکان به اجرایی شدن طرح مالیات بر عایدی سرمایه و همچنین اثرات مثبت این مالیات بر بازار مسکن، تصویب این طرح در مجلس الزامی است.

به گزارش عیارآنلاین، مالیات بر عایدی سرمایه به‌عنوان ابزاری برای کنترل سوداگری و کاهش نوسانات قیمت استفاده می‌شود. کشورهای مختلف برای کنترل تورم و هدایت منابع به سمت تولید مالیات بر عایدی سرمایه اخذ می‌کنند. در کشور ما متأسفانه هنوز این اتفاق نیفتاده و سوداگران و دلالان به‌راحتی می‌توانند وارد بازارهای دارایی شده و با خریدوفروش‌های متوالی و یا احتکار، باعث تشدید نوسانات  و کسب سود فراوان برای خود بشود. نتیجه این وضعیت، کاهش قدرت خرید و افزایش اسیب پذیری قشر متوسط و ضعیف خواهد بود.

پس‌ازآنکه مالیات بر عایدی سرمایه مسکن و املاک در سال ۹۳ به دلایلی هم چون مخالفت آخوندی وزیر سابق راه و شهرسازی و عدم تبیین درست این طرح از جانب موافقان، رد شد، بار دیگر این مالیات از شهریور ۹۷ در قالب طرح الحاق یک ماده به قانون مالیات‌های مستقیم در دستور کار مجلس قرارگرفته است. این طرح که با امضای بیش از ۱۰۰ نفر از نمایندگان تقدیم هیئت‌رئیسه شده بود، هم‌اکنون در کمیسیون‌های تخصصی در حال بررسی کارشناسی است.

با بررسی‌های صورت گرفته مهم‌ترین نقطه هدف طرح مذکور که بر مابه‌التفاوت قیمت خریدوفروش اعمال می‌شود، مقابله با سوداگران و دلالان بازار مسکن و حمایت از مصرف‌کنندگان و سازندگان این بازار است. در ادامه برخی از مفاد این طرح بررسی خواهد شد.

معافیت‌های در نظر گرفته‌شده در راستای حمایت از مصرف‌کنندگان و سازندگان

  1. اولین انتقال املاکی که قبل از اجرای این قانون خریداری‌شده باشند از پرداخت مالیات معاف هستند. به‌عبارت‌دیگر، مردم نباید نگران این موضوع باشند که بر مابه‌التفاوت قیمت مسکن خود که سال‌ها پیش خریده‌اند و در حال حاضر این مسکن افزایش قیمت زیادی داشته است، مالیات بدهند.
  2. در راستای حمایت از تولیدکنندگان و سازندگان مسکن، در این طرح اولین انتقال واحدهای نوساز از پرداخت مالیات معاف شده‌اند. با اضافه شدن این معافیت بهانه از دست کسانی که اخذ مالیات بر عایدی سرمایه را مانع و تهدید در مسیر سرمایه‌گذاری در بخش مسکن می‌پنداشتند، گرفته شد.

البته اگر طرح صرفاً به معافیت بدون شرط اولین انتقال خانه‌های نوساز بسنده می‌کرد این امکان وجود داشت که برخی دوباره با سوءاستفاده از شرایط، اقدام به احتکار واحدهای مسکونی نوساز کرده و باعث کاهش عرضه و به‌تبع آن افزایش قیمت مسکن شوند؛ پیشنهاددهندگان طرح به فکر این مورد هم بوده‌اند و قید  ۵ سال در معافیت واحد مسکونی نوساز در نظر گرفته‌اند. با این حساب، تولیدکننده مسکن تا ۵ سال پس از صدور پروانه ساخت مهلت دارد تا واحدهای مسکونی خود را به فروش برساند تا معاف از پرداخت مالیات شود وگرنه باید مالیات بر عایدی سرمایه پرداخت شود.

  1. مورد دیگری که شاید به دلیل مطلع نبودن یا تأثیرپذیری از برخی رسانه‌ها، مردم را نگران کرده باشد، اخذ مالیات بر عایدی سرمایه در قبال فروش خانه‌های اصلی و مصرفی آن‌هاست. در راستای حذف این نگرانی و دغدغه، پیشنهاددهندگان این طرح، اشخاص حقیقی را از پرداخت مالیات در قبال فروش واحد مسکونی اصلی و مصرفی خود معاف کرده‌اند. شایان‌ذکر است که این معافیت در طول دو سال، یک‌بار شامل حال اشخاص خواهد شد.

عدم وابستگی به سامانه ملی املاک و اسکان

سامانه ملی املاک و اسکان که سال‌ها پیش باید به بهره‌برداری می‌رسید اما با کم‌کاری وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی اصلی ایجاد این سامانه هنوز تکمیل‌نشده است، تبدیل به یکی از استدلال‌های مخالفان تصویب طرح مالیات بر عایدی سرمایه مسکن و املاک شده است. اگرچه مسئولان ذی‌ربط وعده تکمیل این سامانه را تا انتهای سال ۹۸ می‌دهند اما نکته قابل‌توجه اینجاست که اجرا این طرح نیازی به وجود سامانه ملی املاک و اسکان ندارد و به آن وابسته نیست. البته بدیهی است که وجود این سامانه کمک شایانی به اجرای باکیفیت این قانون خواهد کرد.

بر اساس متن این طرح پیشنهادی، قیمت ثبت‌شده در سند انتقال یا سند تعهد به انتقال(قولنامه) به‌عنوان مبنا قرار خواهد گرفت و سردفتران اسناد رسمی و دفاتر مشاوره معاملات املاک موظف به ثبت دقیق قیمت‌های موردتوافق طرفین شده‌اند. این مسئولیت در حالی بر عهده ایشان گذاشته‌شده است که تمهیدات جلوگیری از کم اظهاری و بیش اظهاری قیمت مورد معامله در محتوای طرح اندیشیده شده است و این طرح خاصیت خود کنترلی دارد. برای مثال اگر فروشنده بخواهد برای فرار از پرداخت مالیات قیمت مورد معامله را کمتر از انچه توافق شده است ثبت نمایند، به ضرر خریدار خواهد بود چون اگر بعدها تصمیم بر فروش واحد مسکونی خود بگیرد باید مالیات بیشتری پرداخت نماید و طبیعی است که خریدار این کم اظهاری را قبول نخواهد کرد. در مورد بیش اظهاری نیز به نظر نمیرسد هیچ فروشنده ای راضی بشود که قیمت بیشتر از انچه توافق شده ثیب شود و مالیات بیشتری پرداخت کند.

افزایش تدریجی نرخ مالیات

برای جلوگیری از قفل شدن احتمالی دارایی ها و انگیزه بخشی به سوداگران برای عرضه واحدهای مسکونی در اثر اجرای این مالیات، پیشنهاد دهنگان طرح، افزایش تدریجی نرخ مالیات را در مفاد طرح گنجانده‌اند. بر اساس تبصره ۲  این طرح،  نرخ مالیات بر عایدی به شرح جدول زیر است.

ذکر این نکته نیز خالی از لطف نیست که  نر خ ۲۰ درصدی در حالی به‌عنوان بیشترین نرخ در نظر گرفته‌شده است که احتمال می‌رود بازدارندگی لازم را نداشته باشد. بررسی تجربه کشورهایی که این مالیات را اجرا می‌کنند نشان می‌دهد که نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در اکثر این کشورها بسیار  بیشتر از این مقدار لحاظ می‌شود.

جمع‌بندی

با توجه به افزایش قابل‌توجه قیمت مسکن در کشور و بالأخص تهران در سال‌های اخیر، وجود بیش از ۲.۵ میلیون خانه خالی در کشور و اثبات کارآمدی مالیات بر عایدی سرمایه برای کنترل نوسانات قیمت و پیشگیری از احتکار واحدهای مسکونی، اجرای این طرح در کشور ضروری به نظر می‌رسد.

با در نظر گرفتن مزایای بسیار این مالیات و وجود پتانسیل و زیرساخت‌های لازم برای اخذ این مالیات در کشور، انتظار می‌رود نمایندگان مجلس برخلاف سال ۹۳، این بار طرح پیشنهادی را هرچند با اعمال برخی تغییرات تصویب کنند تا شاهد توفیقاتی در بازار مسکن و املاک باشیم.

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: