در برنامه مناظره شبکه یک مطرح شد:

کاهش پرونده‌های حقوقی با تبدیل سند عادی به سند رسمی

استاد حقوق دانشگاه شاهد پیرامون استناد به معاملات رسمی به جای معاملات عادی گفت: ماده ۲۲ قانون ثبت می‌گوید دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که نام او در دفتر املاک به ثبت رسیده و این انتقال به نام او ثبت شده باشد و اگر به ثبت نرسیده نه اینکه او را مالک نمی‌شناسد بلکه این معامله را معتبر نمی‌داند.

به گزارش عیارآنلاین، طبق اظهارات غیر رسانه‌ای مقامات قضایی ریشه بسیاری از پرونده‌هایی که در محاکم قضایی مطرح است در معاملات املاک نهفته است. دلیل این مسئله بسیار روشن است. املاک جزو دارایی‌های بسیار ارزشمند هستند و معاملات در املاک می‌تواند برای برخی از افراد محل وقوع جرائم باشد. پرونده‌های حقوقی که در محاکم مطرح است و بسیاری از پرونده‌های قضایی همچون فروش مال غیر نیز به‌نوعی به نقل‌وانتقال ملک و زمین‌ برمی‌گردد.

در حال حاضر با توجه به قوانین موجود در کشور ما کافی است فردی اعلام کند ملکی را فروخته و فردی اعلام کند آن ملک را خریده است و این به معنای جاری شدن بیع است و سایر ترتیبات حقوقی و قضایی مکمل قصد انشا و ابراز آن هستند. اما عده‌ای عقیده دارند این رویه به اصلاحاتی جدی نیاز دارد و ما در ترتیبات نقل و انتقالات ملک باید شرایط حقوقی و قانونی روشن و شفافی را حاکم کنیم. علاوه بر آن وضعیت طرفین معامله در شرایط جدید باید کاملاً روشن باشد و محاکم حقوقی بر اساس اسناد رسمی به دعاوی موجود در این زمینه رسیدگی کنند. ولی ازنظر فقهی همین‌که فردی قصد ابراز و انشای آن را داشته باشد بیع جاری است و معامله رسمی خواهد بود.

در سایر مراکز نیز مشکلاتی در این زمینه وجود دارد. چندین بار برای اصلاح قانون تلاش شده ولی به دلیل برخی ملاحظات کار به‌جایی نرسیده است. آنچه مسلم است حاکمیت باید ابزارها و اختیاراتی را در دست داشته باشد تا بتواند بر این‌گونه معاملات نظارت کند و در صورت بروز دعاوی به بهترین شکل ممکن احقاق حق کند. به نظر می‌رسد در شرایط عادی قدری در این زمینه مشکلات وجود دارد.

ازاین‌رو در برنامه مناظره در تاریخ ۲۹ تیر موافقان و مخالفان رسمی شدن اسناد عادی به گفتگو نشستن که شرح زیر است.

قلی خسروی: سند عادی در معاملات غیرمنقول و سایر معاملات برای اثبات مالکیت و اثبات وقوع معامله کافی است.

مصطفی قلی‌خسروی رئیس اتحادیه املاک کشور پیرامون این مسئله گفت: همه ما به اسناد رسمی احترام می‌گذاریم. این چیدمان اشتباه است. ما باید در کنار دفاتر املاک قرار گیریم نه روبروی آن‌ها باشیم. سؤال باید این‌گونه مطرح شود که آیا شما حاضرید کلیه مسائل مربوطه را برای کسب کد رهگیری در اختیار املاک قرار دهید؟ چون همه مردم به دفاتر املاک مراجعه می‌کنند پس دفاتر املاک باید تقویت شوند از طرفی ما نیازمند ابزاری هستیم و باید بتوانم پلاک ثبتی را داشته باشیم و داخل سیستم برویم و بدانیم که آیا این مورد ممنوع المعامله است یا خیر؟ بازداشت‌شده است یا خیر؟ بدهی بانکی دارد یا خیر.

سؤال آیا در معاملات منقول و غیرمنقول سند عادی می‌تواند با سند رسمی معارضه نماید و آن را ابطال نماید. پاسخ در این مورد با اختلاف‌نظر همراه بوده است. برخی از حقوقدان‌ها مانند مرحوم دکتر کاتوزیان و برخی از قضات به این سؤال پاسخ منفی می‌دادند استناد ایشان به مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت بود که صراحتاً در معاملات غیرمنقول و برخی عقود تنظیم سند رسمی را لازم دانسته است. بنا بر نظر این دسته از حقوقدانان معاملات غیرمنقول معاملاتی تشریفاتی تلقی می‌شود و در صورت عدم تنظیم سند رسمی قرارداد، قراردادی رخ نداده و یا حداقل در برابر دیگران قابل استناد است.

برخی دیگر از قضات و حقوقدانان با اتکا به مبانی فقهی به سؤال فوق پاسخ مثبت داده و قائل به این بوده‌اند که سند عادی در معاملات غیرمنقول و سایر معاملات برای اثبات مالکیت و اثبات وقوع معامله کافی است و بنا بر تائید شورای نگهبان همواره فقه و شرع ما باید بالاتر از همه مسائل باشد.

عظیمیان: توسعه سند رسمی معادل امنیت اقتصادی و امنیت روانی است.

محمد عظیمیان نایب‌رئیس کانون دفترداران و سردفترداران در ادامه مناظره گفت: در ابتدای صحبت چهار دلیل را برای این اثبات اسناد عادی ذکر می‌کنم. دلیل اول وجود دفاتر اسناد رسمی و وجود دفاتر مقتدر و قانونمند و قانون‌مدار در سرتاسر کشور است. امکان دسترسی به دفاتر رسمی برای تنظیم سند رسمی برای همه مهیا است. قسمت دوم تکلیف قانونی موضوع است. بر اساس مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت‌اسناد و املاک ثبت معاملات املاک باید صرفاً در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و طبق ماده ۴۸ قانون ثبت اگر چنانچه سندی در دفاتر اسناد رسمی به ثبت نرسید در خصوص انتقال عین و منافع املاک هیچ‌یک از مراجع دولتی و قضایی حق ترتیب اثر دادن به این قرارداد را ندارند. قسمت سوم نقش مؤثر اسناد رسمی در ارزش روانی و اقتصادی و مادی و معنوی و قضایی جامعه است. در حوزه دفاتر اسناد رسمی شعاری داریم. توسعه سند رسمی معادل امنیت اقتصادی و امنیت روانی است. پس اگر قرار است امنیت اقتصادی و روانی و اجتماعی در جامعه حکم‌فرما شود الزاماً باید تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی اجرا شود. فراز چهارم شفافیت معاملات بدون شک و تردید باعث جلوگیری از وقوع جرائم خواهد شد. اگر بخواهم درباره فضای ایجاد جرائم بحث و بررسی کنم باید گفت جرائم در فضایی محقق می‌شوند که شفافیتی وجود نداشته باشد. یکی از مزایای مهم تنظیم سند رسمی شفافیت معاملات است. اگر متأسفانه در سال‌های اخیر موضوع زمین‌خواری به موضوع دریا خواری و کوه خواری و جنگل خواری تبدیل‌شده است، نشانه‌ای از وجود اسناد عادی است که متأسفانه بدون لحاظ شدن استعلامات مربوطه و مراحل قانونی به تنظیم سند عادی اقدام شده است.

پس در دو حوزه اسناد منقول و غیرمنقول در حوزه اسناد غیرمنقول موارد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت راداریم و در خصوص اموال منقول نیز ماده ۲۹ قانون رسیدگی به تخلفات رانندگی تکلیف کرده است که اسناد باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسند.

ولی داداشی: ماده ۴۶ اصل اولیه و اصل ثانویه دارد. اصل اولیه آن می‌گوید ثبت‌اسناد اختیاری است و اصل ثانویه دیگری دارد که می‌گوید منافع و حقوقی که قبلاً ثبت‌شده باید ثبت شوند.

ولی داداشی عضو کمیسیون اصل ۹۰ ادامه داد: بنگاه‌داران کشور ما سابقه دیرینه‌ای دارند و در جامعه ما تنیده شده‌اند. و درواقع این‌ها به مردمی شدن اقتصاد کمک می‌کنند. یکی از سیاست‌های کلی کشور ما مردمی شدن اقتصاد است. این مقوله‌ای است که باید به آن توجه شود در کشور ما ۱۲۰ هزار املاکی و بنگاه دارد و مشاور املاکی داریم که نزدیک به چهارصد هزار نفر حول و هوش این مسئله مشغول به کارند و مردم به آن‌ها اعتماد دارند و این افراد به مردمی شدن اقتصاد کمک می‌کنند. اما موادی که جناب عظیمیان به آن اشاره کردند موردتوجه من هم هست. ماده ۴۶ اصل اولیه و اصل ثانویه دارد. اصل اولیه آن می‌گوید ثبت‌اسناد اختیاری است و اصل ثانویه دیگری دارد که می‌گوید منافع و حقوقی که قبلاً ثبت‌شده باید ثبت شوند. سؤال اینجاست که آیا کاری که بنگاه‌داران کشور ما انجام می‌دهند در کنار دفاتر اسناد است. نه آن‌ها در طول دفاتر اسناد هستند و به دفاتر اسناد کمک می‌کنند. آن‌ها معامله را جوش می‌دهند و به دفاتر اسناد رسمی برای ثبت می‌رسانند. موادی که به آن اشاره شد اطلاقشان ازنظر شرعی باطل و با ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی منافات دارد. شما می‌دانید که طبق اصل چهارم قانون اساسی کشور ما همه قوانین کشور و همه قوانینی که تصویب می‌شود نباید در تعارض با شرع مقدس و اسلام باشد. ماده ۴۶ تعارضی ندارد ولی ماده ۴۸ تعارض دارد و نظریه تفصیلی و رای تبیینی شورای نگهبان نیز در این خصوص صادرشده است

سادات اخوی:باید برای دولت اهمیت داشته باشد که چه کسی مالک اجزای سرزمینش است. این یعنی وظیفه حاکمیتی دولت و مصالحی پشت آن است.

دکتر سید محسن سادات اخوی حقوقدان و عضو هیئت‌علمی دانشگاه شاهد در ادامه مناظره گفت: نمی‌خواهم وارد دعوای صنفی دفاتر اسناد رسمی و بنگاه‌داران شوم فارغ از این ماجرا عقیده دارم بحث نظام ثبتی ما تنزل پیداکرده است. نظام ثبتی ما نقطه‌ای آغازین دارد که ما به آن می‌گوییم هزیمت و یک نقطه پایانی که نقطه عظیمت نام دارد. بحث معاملات به‌عنوان یک ابزار و تکنیک وسط این کار قرار می‌گیرد بنابراین من نمی‌توانم به‌عنوان یک حقوقدان بدون تعین قلمرو اظهارنظر کنم. شما باید بگویید که در مورد چه نوع معامله‌ای صحبت کنید تا من بتوانم نظر بدهم. می‌خواهم نکته دیگری عرض کنم چرا مقررات ثبت آمد و ثبت املاک را اجباری کرد؟ ما دو مورد اجباری داریم.

ثبت‌احوال و ثبت املاک. اهمیت احوال معلوم است و جای بحث آن در جای دیگری است ولی در مورد املاک باید گفت املاک بخشی از اجزای قلمرو سرزمینی یک دولت است دولت نمی‌تواند بر اجزای سرزمین خود نظارت نداشته باشد. این نظارت بر دو ترتیب است یکی شناسنامه‌دار کردن املاک تا نقشه‌برداری کنیم و وضعیت فیزیکی را مشخص کنیم و دیگری تعلق داشتن به اشخاص است. که ما به‌عنوان علقه مالکیت تعبیر می‌کنیم. باید برای دولت اهمیت داشته باشد که چه کسی مالک اجزای سرزمینش است. این یعنی وظیفه حاکمیتی دولت و مصالحی پشت آن است. این بحث را که چرا دولت باید این شناسایی را صورت دهد به بعد موکول می‌کنیم. این شناسایی یعنی سیاهه دولتی اجزای سرزمینی و این به دفتر املاک مربوط است. اگر دولت این دفتر املاک را تهیه نکند کوتاهی کرده است و اگر تهیه کند و نتواند به آن اعتماد کند و بگوید که این لیست از قبل تهیه‌شده و من امروز نمی‌توانم از مالکیت این افراد و اشخاص مطمئن باشم.

دولت ناگزیر است به ماده ۲۲۲ اهتمام کند نه ماده ۴۷ و ۴۸ و قانون ثبت ماده ۲۲ می‌گوید دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که نام او در دفتر املاک به ثبت رسیده و این انتقال به نام او به ثبت رسیده باشد و اگر به ثبت نرسیده نه اینکه او را مالک نمی‌شناسم بلکه این معامله را معتبر نمی‌دانم. ما ناگزیریم بین مالکیت اموال غیرمنقول که باید تحت شناسایی و نظارت دولت باشد و معاملات اموال که می‌تواند عادی باشد و به دفاتر منتقل نشود، تفاوت قائل شویم.

عظیمیان: در سال ۹۴ و ۹۵ و ۹۶ پرونده‌های ورودی به قوه قضاییه ۱۵ میلیون پرونده بود و ۴۰% این پرونده‌ها مربوط به املاک است. اگر جلوی این وضعیت را نگیریم در آینده با این حجم درگیری قوه قضا با این پرونده‌ها چه بر سر بودجه کشور خواهد آمد؟

عظیمیان در ادامه گفت: من می‌خواهم در پاسخ به فرمایش جناب داداشی ورود بکنم. در تقسیمات حقوق ثبت ازجمله حقوق عمومی است. حقوق عمومی برای نظم بخشیدن به امور وضع می‌شود. مستحضر هستید که مقررات مربوط به حقوق عمومی و مقررات ثبتی به لحاظ امری بودن قابل‌توافق از جانب طرفین نیست. برخلاف مقررات مدنی که معمولاً قواعدی تفضیلی دارد و قابل‌توافق است. اولین قانون ثبت‌اسناد و املاک ۱۲۸۷ قبل از قانون مدنی مصوب شده است. در ۱۳۰۲ قانون ثبت‌اسناد و املاک اصلاح شد و در ۱۳۰۸ نیز اصلاح شد و در ۱۳۱۰ مجدداً قانون ثبت اصلاح شد که در حال حاضر نیز اجرا می‌شود اولین قانون دفاتر اسناد رسمی در ۱۳۰۷ مصوب شد و ما در آستانه یک قرن از زمان تصویب اولین قانون استاد رسمی هستیم. در مواد ۴۶ و ۴۷ که اشاره فرمودند نسبت به نظر شورای نگهبان قصد دارند تأکید شده است که معاملات مربوط به املاک به همان دلایلی که مستحضر هستید باید رسمی باشد.

اگر معاملات املاک رسمی نشود مثل مطلبی که آقای دکتر اشاره فرمودند نمی‌توان قسمت‌هایی از این سرزمین را مجهول‌المالک دانست. امکان دارد دو نفر بتوانند بنشینند رد منزل و یک سند عادی تنظیم کنند. چند ده هکتار ملک را جابجا کنند. در سند عادی وضعیت افراد ممنوع المعامله چک نمی‌شود. املاک بازداشتی چک نمی‌شوند. اگر ماده ۶۵ قانون  اجرای احکام مدنی اشاره می‌کند که نسبت به املاک بازداشت‌شده معاملات قطعی و شرطی و رهنی باطل است. آیا با این تفکر اجازه نمی‌دهیم معاملات باطله نزد اشخاص تنظیم شود و دادگستری را به‌عنوان متولی اصلاح امور تعیین کنیم.

آیا در جریان هستید که در سال ۹۴ و ۹۵ و ۹۶ پرونده‌های ورودی به قوه قضاییه ۱۵ میلیون پرونده بود و ۴۰% این پرونده‌ها مربوط به املاک است. اگر جلوی این وضعیت را نگیریم در آینده با این حجم درگیری قوه قضا با این پرونده‌ها چه بر سر بودجه کشور خواهد آمد؟ بر اساس اصل ۹۱ قانون اساسی شورای نگهبان سلایق محدودی دارد. شورای نگهبان متشکل از شش نفر فقیه و شش نفر حقوقدان به‌منظور تطبیق مصوبات شورای اسلامی با شرع و قانون اساسی تأسیس‌شده است و قسمت اعظمی از حقوقدان‌ها عقیده دارند که شورای نگهبان نمی‌تواند به قوانین قبل از انقلاب ورود کند و اعلام کند این قانون بی‌اثر و غیرشرعی است. باید با عنایت به این دیدگاه باید نظر شورای محترم نگهبان را بی‌اثر یا اثربخش دانست.

داداشی: زمین خواری به وسیله‌ی سند رسمی صورت می‌گیرد

داداشی در پاسخ به عظیمی نیا گفت: من مخالف ثبت معاملات نیستم و این را با صراحت اعلام می‌کنم ولی نباید حق‌وحقوق قشر عظیمی از بنگاه‌داران زائل شود. بحثی که در مورد زمین‌خواری صحبت کردید. باید بگویم آن املاک با سند رسمی خورده شدند. برای آن‌ها سند رسمی درآوردند. سند آن‌ها عادی نبود. ماده ۲۲ قانون ثبت کشور می‌گوید دولت کسی را مالک می‌شناسد که سند رسمی داشته باشد. این دال بر اعتبار نیست. صحبت بر سر اعتبار سند رسمی و عادی است. آیا اینکه من قبلاً شما را نمی‌شناختم دلیل بر این است که شما وجود نداشته‌اید. شما وجود داشته‌اید و اعتبار هم داشته‌اید.

خریداری که در دفاتر املاک خریدی صورت داده، می‌تواند در ادامه به دفاتر ثبت‌اسناد و شما عزیزان مراجعه کند و معامله را در آن دفاتر نیز ثبت کند. تخلفاتی صورت می‌گیرد و این یکی از موضوعاتی است که در کشور ما دامن‌گیر قوه قضاییه شده است. ولی آب گل‌آلود شده دلیل این نیست که ما از این حوزه ماهی بگیریم. راهش تخته کردن در بنگاهی‌ها نیست. دولت باید اهتمام کند و طرح جامع الکترونیکی طراحی کند. در واقع این نهاد مردمی اقتصاد را فعال نگه دارد. می‌دانید که در کشور ما بسیاری از روستاییان هنوز سند ندارند. ما در جهاد کشاورزی کمیته‌ای به نام رفع تداخل اراضی کشاورزی داریم. این اراضی مورد اختلاف منابع ملی و کشاورزی است. زارعانی که دویست سال آنجا کار می‌کنند. دولت حق حاکمیت بر اراضی خود را دارد ولی ما در واقعیت امروز چنین چیزی را نداریم. روستاییان ما و حتی حاشیه‌نشینان شهرها که اراضی از آن آن‌هاست سندی ندارند.

 

خسروی نیز در ادامه مناظره گفت: قانون ۱۰۰ مدنی جایگاه سند عادی را به‌گونه‌ای به تصویر کشیده است که برای هر معامله‌ای شرایط زیر اساسی است. قصد طرفین و رضای آن‌ها اهلیت طرفین و موضوع معین و مشروعیت معامله با کمی دقت که مورد معامله باشد متوجه می‌شویم که قانون‌گذار در قانون مدنی با توجه به ماده ۱۹۰ برای اینکه معاملات صحیح باشد چهار رکن اساسی را برشمرده است و حتی در حال حاضر در محاکم نیز گاهی به استناد سند عادی سند رسمی مؤاخر را با همین ماده ابطال می‌کنند. همین‌طور که در این ماده مشخص است اشاره‌ای به ثبت معاملات نشده است و شرط صحت را ثبت‌اسناد نمی‌داند.

البته عده‌ای عقیده دارند چون در قانون برخی امور اجباری گردیده است این مقوله کمی دارای خدشه است. ثبت‌اسناد در دفاتر رسمی از باب سازوکارهای دولتی و عمل تشریفاتی و همچنین سند عادی تنظیم‌شده در دفاتر املاک چنانچه چهار شرط معین در قانون مدنی را داشته باشد استوار و محکم است و همان‌طور که بیان شد در محاکم نیز دارای جایگاه خاص است. قانون ۳۶۲ مدنی به موارد زیر اشاره دارد:

  1. به‌مجرد وقوع بیع مشتری مالک و بایع مالک سمن می‌شود . ۲. عقد بیع، بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می‌دهد. ۳. عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می‌نماید و عقد بیع مشتری را به تحویل ثمن و این یعنی همان کاری که ما در دفاتر خود انجام می‌دهیم و می‌گوییم باید به دفترخانه بروید و این مقدار بدهکار هستید و باید پرداخت کنید.

دکتر سادات اخوی در ادامه مناظره گفت: این‌ها از بدیهیات حقوق است. استناد به ماده‌های قانونی شرایط ماهوی انعقاد عقد هستند. ولی قانون‌گذار می‌تواند به دلایل و مصالحی که پشتوانه نظام ثبتی است ضوابطی را برای تسهیل مالکیت تعین کند و شرطی را به شرایط صحت معامله اضافه کند. بنابراین اگر دیدید درجایی قانون برای تسهیل مالکیت ضابطه‌ای تعیین کرد این نه خلاف شرع است و نه خلاف قانون اساسی ولی ازنظر من حقوقدان و جامعه حقوقدان‌ها و همچنین ازنظر فقها و شرع این مسئله مطرح است که آیا ما می‌توانیم شرطی به شرایط اساسی صحت معامله اضافه کنیم. اصل ازنظر ما عدم است مگر اینکه مصلحت و ضرورتی آن را توجیه کند. چنین مصلحت و ضرورتی وجود دارد و این ضرورت منجر به‌پیش بینی دفاتر املاک شده و همچنین ثبت‌نام مالکین در دفاتر املاک و ضرورت رعایت ترتیبات و تشریفات قانونی برای ثبت‌نام مالک در دفتر املاک است. شما معاملات و ثبت معاملات را از مالکیت و سند مالکیت در نظر بگیرید. آنچه در دفترخانه‌ها ثبت می‌شود سند انجام معامله است. خود آقایان هم می‌دانند زمانی که سند انجام معامله نوشته می‌شود این به معنی مالکیت نیست وقتی‌که خلاصه معامله به دفتر املاک رفت و نام شخص به دفتر املاک رفت آن‌وقت مالک می‌شود. وقتی آقایان سند می‌نویسند کسی مالک نمی‌شود. به همین دلیل شما با دو سند معارض مواجه هستید. چون به دفتر ثبت نرفته است.

داداشی در ادامه مناظره گفت: بحث اصل ۴۷ قانون اساسی را مطرح می‌کنید. شما حقوقدان هستید و می‌دانید که در نثر صریح اصل چهارم قانون اساسی آمده است که اصل چهارم بر سایر اصول حکومت دارد. در رابطه با ماده ۴۶ و ۴۸ قانون ثبت کشور هم اصل چهار و هم ماده ۱۲۴۱ قانون مدنی حکومت دارد. به زبان ساده قانون ثبت را تخصیص می‌زند. مالکیت وقتی حاصل می‌شود که ایجاب و قبول صورت بگیرد. ولو اینکه در این رابطه بین دو نفر مشاور املاکی حضورداشته باشد یا نداشته باشد.

خسروی در ادامه مناظره اذعان داشت: من می‌خواهم بحث را عوض کنم تا ماده‌قانون نگوییم. بلکه اصل مطلب را تعامل کنیم. باید ما با دفترخانه تعامل داشته باشیم.

سادات اخوی در پاسخ به خسروی گفت: شما می‌خواهید بحث را به حوزه صنفی خودتان تنزل بدهید. این بحث دفاع از نظام صنفی شما نیست ما می‌خواهیم از یک قانون دفاع کنیم.

خسروی جواب داد: ما باید در کارمان بر روی یک سامانه تمرکز کنیم. ما قانون پیش‌فروش را نوشتیم و زیربنای کار درست نبود و گفتیم به دفترخانه بروند و هیچ دفترخانه‌ای آمادگی آن کار را نداشت و مردم سردرگم شدند. باید کد رهگیری را حاکم کنیم.

عظیمیان: ماده ۶۲ اشاره می‌کند که دقیقاً تنظیم اسناد مربوط به بیع اجاره رهن تعهد بیع و قولنامه باید با سند رسمی باشد.

عظیمیان در ادامه مناظره بیان کرد: ما هیچ‌وقت نظر به حذف مشاورین املاک نداشتیم. سازوکار تدوین‌شده است. باید بپذیریم که در این سازوکار یک‌بار برای همیشه مجلس شورای اسلامی و نظام حقوقی باید برای خود تعیین تکلیف کند. آیا می‌خواهد وضعیت معاملات املاک را ساماندهی کند یا نمی‌خواهد. من به تحولات قانون‌گذاری اشاره کردم. قانون‌گذار ۱۳۰۷ و ۱۳۱۰ نیز به‌اندازه قانون‌گذار فعلی می‌فهمیده که با دلایل ماده ۴۶ و ۴۷ را آورده است. ماده ۶۲ اشاره می‌کند که دقیقاً تنظیم اسناد مربوط به بیع اجاره رهن تعهد بیع و قولنامه باید با سند رسمی باشد.

حاکمیت باید تعیین تکلیف کند ما هم دلسوزیم. من به‌عنوان عضو کانون سردفترداران اظهارنظر می‌کنم و شاید دیدگاهی ارائه شود که من از این صنف هستم ولی دل ما هم می‌سوزد و ۴۰% پرونده رد دستگاه قضا باید تعیین تکلیف شود. به سازوکاری اشاره کردم قانون ثبت یک‌صد ساله و تشکیلاتی در دفاتر که می‌تواند سندی در اینجا ثبت شود ولی تاریخ یک سند عادی را روزانه پیش از تنظیم سند رسمی بنویسند مگر می‌توان پذیرفت که یک سند عادی تمام این مراحل را رد کند و پذیرفته شود. قانون دلالی بین مشاورین املاک و دفاتر اسناد رسمی اختلافی ایجاد کرده و اجازه داده مشاور املاک دلالی خود را انجام دهد و با پروانه دلالی در دفتر اسناد رسمی حاضر شود و شماره پروانه دلالی او در سامانه و پرونده رسمی ثبت شود.

ماده ۶۲ قانون احکام دائمی می‌گوید: کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت‌شده شامل بیع و اجاره و غیره وعده و یا تعهد به انجام این معاملات باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. این افراطی به‌غایت خطرناک بود.

سادات اخوی در ادامه مناظره گفت: ما در نظام حقوقی خود از یک تفریطی به‌افراط افتادیم. مالکیت تحصیل شده خارج از دفاتر اسناد را به رسمیت شناختیم و این‌همه دچار مشکل شدیم. اگر فرصتی پیدا کنم مفاسد ناشی از مالکیت خارج از ضوابط دولتی را برمی‌شمارم. آقای داداشی درست می‌گویند قانون‌گذار در ماده ۶۲ با رویکردی ۱۸۰ درجه برگشت همه معاملات اموال غیرمنقول را خواه ناظر بر مالکیت باشد و خواهد ناظر بر تعهد بر انتقال مالکیت باشد را افراط کرد. ماده ۶۲ قانون احکام دائمی می‌گوید: کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت‌شده شامل بیع و اجاره و غیره وعده و یا تعهد به انجام این معاملات باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. این افراطی به‌غایت خطرناک بود. بعد این افراط را شورای نگهبان اجازه نمی‌دهد و خدا را شکر که ابتر مانده است وگرنه معلوم نبود با این ماده اغراقی چه باید می‌کردیم. بعد می‌گوید اسناد عادی که راجع به معاملات غیرمنقول تنظیم شود مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است. در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده دارای قابلیت مقایسه با اسناد رسمی نیست.

و این باعث خوابیدن کارها شده است. یعنی گرایش قانون‌گذار را به اعتبار بخشیدن به اسناد رسمی نشان می‌دهد یعنی قانون‌گذار ضرورت را درک کرده است ولی راهکار او درست نیست. ما درباره اعتبار اسناد عادی صحبت می‌کنیم. اعتبار اسناد رسمی ثابت‌شده است. من اسناد رسمی مالکیت را موردتوجه دارم. دفتر املاک مهم است چه معاملاتی می‌تواند به تغییر مالکیت در دفتر املاک بینجامد و دولت باید بر این معاملات نظارت داشته باشد و شناسایی کند.

داداشی در ادامه مناظره عنوان کرد: الزاماً نتیجه رفتن به دفترخانه مالکیت نیست. چه‌بسا برخی از معاملات سوری است و نتیجه عدم مالکیت است. مالکیت از نظر فقهی و عرفی ایجاب و قبول مالکیت است و همه این را قبول دارند. طرفین معامله به هم اعتبار می‌بخشند.

سادات اخوی نیز ادامه داد: وقتی‌که شما وارد املاک می‌شوید وقتی بپذیرید دولت در شناسایی قلمرو خود ذی‌نفع است و باید مدیریت کند. ما قانونی به نام قانون منع تملک بیگانگان داریم. این فلسفه دارد. دولت باید معاملات مربوط را نظارت کند تا در مشهد ۳۰% از املاک ما توسط اغیار خریداری نشود.

داداشی در پاسخ به سادات اخوی گفت: اگر ما به دنبال مالکیت هستیم چرا به روستاها و حاشیه شهرها توجه نمی‌کنیم که بسیاری سند ندارند؟

سادات اخوی: مجلس به‌جای ماده ۶۲، دولت را وادار به شناسنامه‌دار کردن املاک کند.

سادات اخوی پاسخ داد:این موارد املاک ثبت‌نشده است و دولت در شناسایی آن‌ها کوتاهی کرده است. مجلس به‌جای ماده ۶۲، دولت را وادار به شناسنامه‌دار کردن املاک کند. من از منافعی صحبت می‌کنم که مردم در آن‌ها بهره‌مند می‌شوند. مردم از شناسایی دولت و سند مالکیت بهره می‌برند.

عظیمی در ادامه مناظره گفت: املاک سه نوع هستند. ما املاکی با مالکیت نامعین داریم. املاک یا ثبت‌شده است یا املاک جاری است یا املاک مجهول‌المالک است. این سه نوع زمین با عنایت به مقررات ثبتی معین‌شده است و حکم هرکدام از این‌ها در مقررات معین‌شده است. انتقاد من به شما است که شما قانون مدنی را از قانون ثبت قانونی‌تر می‌دانید این دو پکیج‌هایی متفاوت هستند. یک پکیج مشترکی به نام قوانین داریم. در قانون مدنی ایجاب و قبول کفایت دانسته شده است ولی مقررات ثبت مقرراتی امری است و آن را کافی نمی‌داند. برای رسمی شدن مالکیت شما نقل‌وانتقال باید در دفترخانه صورت بگیرد و باید به دفاتر املاک گزارش داده شود.

در ادامه برنامه بینندگان از مناظره کنندگان سؤال‌هایی را پرسیدند که در ادامه به آن می‌پردازیم.

سؤال : هزینه‌های ثبتی سر به فلک گذاشته است. چرا مردم باید ثبت رسمی کنند؟

عظیمی نیا در پاسخ گفت: دو مورد عرض می‌کنم. هزینه‌های ثبتی سر به فلک نگذاشته است. من انتقادی به تعرفه بنگاه‌های املاک ندارم ولی تعرفه ثبت سند رسمی به‌مراتب کمتر از مشاورین املاک است. تعرفه دفاتر یک‌دهم اسناد است و تعرفه آن‌ها واقعی است تعرفه ما واقعی نیست. من از آقای داداشی به‌عنوان نماینده مجلس خواهش دارم تعرفه ثبت‌اسناد و تعرفه املاک و مالیات را کم کنند و ارزش‌افزوده را کم کنند و ما هم از این ماجرا استقبال می‌کنیم.

سؤال: ۵۰% از پرونده  قوه قضایی به اعتبار اسناد عادی مربوط است به‌عنوان نماینده مجلس برای ساماندهی به اسناد عادی چه کرده‌اید؟

داداشی در پاسخ به سؤال گفت: نظر آقای تویسرکانی برای ما محترم است ولی رئیس قوه قضاییه نظری مخالف ایشان داده است. نظر ایشان فقط برای این بحث مرجع نیست. کشور ما قانون اساسی و قوانین پایین‌دستی بر اساس فقه دارد. فقه می‌گوید ایجاب و قبول و مالکیت. بسیاری از پرونده‌ها به دلیل اسناد عادی است و اینکه این اسناد در بنگاه یا در خانه‌های خودشان نوشته‌شده این جای بحث و صحبت دارد ولی ما باید این معضل را کم کنیم. این نیاز به مساعدت دولت و آیین‌نامه‌ای در هیئت دولت دارد. باید با پیشنهاد دوستان در اصناف کشور وزارت صنعت و معدن مصوبه‌ای به دولت ببرد. تا بنگاه‌داران در طول دفاتر اسناد فعالیت کنند.

در پایان طاهری خبرنگار پایگاه خبری-تحلیلی عیارآنلاین از خسروی پرسید: براساس مشاهدات میدانی متوجه شدیم بسیاری از معاملاتی که حتی کد رهگیری  نیز داشته‌اند بازهم به افراد دیگر فروخته‌شده‌اند و به عبارتی شاهد انجام معاملات معارض بوده‌ایم. اما بنگاه‌دارها با قاطعیت می‌گویند با کد رهگیری دیگر شاهد انجام معاملات معارض نخواهیم بود. درصورتی‌که کد رهگیری به‌جای قفل شدن بر روی کد ثبتی بر کد پستی قفل می‌شود و ما در مشاهداتمان خانه‌ای را شاهد بوده‌ایم که دارای چهار کد پستی بود این را چگونه ارزیابی می‌کنید.

خسروی در پاسخ گفت: من باید عرض کنم وقتی کد رهگیری درست و سازمان داده شد. بدون کد رهگیری مالیات ما محاسبه نمی‌شد و به ما کد ثبتی هم ندادند. لذا ما و ثبت باید با هم تعامل داشته باشیم تا با هم مشکلات مردم را حل کنیم. به ما قول بدهند تا زیر نظر ثبت باشیم تا صاحب جواز و مشاوران دوره ببینند.

چهره‌ها:

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: