وام مسکن یکم هم دردی را دوا نکرد

این روزها که سه سال از آغاز کار صندوق پس‌انداز مسکن یکم می‌گذرد، بررسی بازار مسکن نشان می‌دهد این سطح از تحریک تقاضای خرید مسکن هم منجر به تنظیم این بازار نمی‌شود و سیاست‌گذاران بخش مسکن باید بازنگری جدی در این سیاست انجام دهند.

به گزارش عیارآنلاین، صندوق پس‌انداز مسکن در ۱۸ خرداد ۹۴،  شروع به کارکرد. هدف اصلی از راه‌اندازی این صندوق رونق بازار معاملات مسکن از طریق تحریک تقاضای مصرفی بدون تحریک قیمت مسکن بود. هدف دیگر رونق ساخت و عرضه مسکن بیان می‌شد. برای تأمین این دو هدف اعطای تسهیلات به خانواده‌های فاقد مسکن و برای آپارتمان‌های نوساز حداکثر ۷ ساله در نظر گرفته‌شده بود.

بعد از مدتی از شروع به کار این صندوق به دلیل استقبال پایین مردم از این طرح، مسئولین وزارت راه و شهرسازی تصمیم به افزایش جذابیت‌های این تسهیلات گرفتند. برای مثال با امکان تخصیص تسهیلات به زوجین، سقف آن را تا ۱۶۰ میلیون تومان در شهر تهران افزایش دادند و سود بازپرداخت را از ۱۴ درصد تا ۸ درصد در بافت‌های فرسوده و ۹.۵ درصد در مناطق دیگر کاهش دادند. شرط خانه اولی بودن را هم در بافت‌های فرسوده برداشته شد. شرط نوساز بودن را به ۱۵ سال ساخت افزایش دادند. تغییراتی که بعضی از آن‌ها این طرح را از اهداف اولیه خود دور می‌ساخت.

باوجوداین جذابیت‌ها که بی‌سابقه‌ترین سقف تسهیلات خرید مسکن را شکل داد، مشاهدات  نشان از عدم موفقیت این طرح  می‌دهند.در روزهای اخیر عمده افرادی که موعد اخذ وام شان رسیده است به دلیل گران شدن مسکن توان خرید مسکن موردنیاز خود را ندارند. در شهر تهران بنا بر گزارش بانک مرکزی میانگین قیمت مسکن در اردیبهشت‌ماه سال جاری برابر ۵۹.۸ میلیون ریال بوده است؛ یعنی سقف تسهیلات مسکن یکم خرید ۲۷ مترمربع از یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد. از طرفی فروشندگان به دلیل تورم ایجادشده در بازار مسکن، از فروش واحدهای مسکونی خودداری می‌کنند و منتظر گران‌تر شدن آن هستند. به‌عبارت‌دیگر بازار مسکن با یک رکود تورمی روبه‌رو شده است که نه متقاضیان واقعی مسکن می‌توانند مسکن موردنیاز خود را تأمین کنند و نه رونقی در بازار مسکن مشاهده می‌شود.

اما ریشه مشکلات در چیست:

سیاست تحریک تقاضا همواره سبب تشکیل چرخه بسته رونق همراه با تورم شدید در کوتاه‌مدت و رکود سنگین در بلندمدت شده است. چراکه با تخصیص و افزایش سقف تسهیلات، تقاضای خرید مسکن افزایش می­یابد و بارونق نسبی حاصل از این افزایش تقاضا، تقاضای سرمایه‌ای به این بخش وارد شده و از آنجا که زمین از عناصر اصلی تشکیل دهنده قیمت مسکن است، این پدیده، افزایش تقاضا برای زمین را به دنبال دارد. افزایش تقاضا در بازار زمین باعث بالا رفتن قیمت زمین شده و ازآنجاکه زمین جزء جدایی‌ناپذیر مسکن است، قیمت مسکن نیز افزایش می­‌یابد.

تورم دوران رونق باعث می­شود تا تقاضاهای مصرفی به دلیل عدم توانایی پرداخت هزینه خرید مسکن از یک تقاضای مؤثر به تقاضای غیر مؤثر تبدیل‌شده و عملاً از بازار مسکن خارج شوند. در پی خروج تقاضاهای مصرفی، تقاضاهای سوداگرانه در بازار مسکن که در دوران رونق به دنبال خرید و فروش مسکن با تقاضاهای مصرفی هستند به دلیل کاهش این دسته از تقاضا، از بازار خارج می‌شوند. کاهش این دو دسته از تقاضا از بازار مسکن به دلیل کاهش سطح کل تقاضا، کاهش نرخ رشد قیمت مسکن را به دنبال دارد. کاهش این نرخ با توجه به کم شدن حاشیه سود ناشی از سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، کاهش سرمایه­گذاری در بازار مسکن را به دنبال دارد که بالتبع به کاهش تولید منجر می­شود. در چنین شرایطی بازار مسکن وارد رکود ساخت‌ و ساز و تولیدشده که اثرات منفی، هم برای عرضه مسکن را به دنبال دارد و هم  تأثیرات برونی بر کل اقتصاد برجای می‌گذارد. این امر یک‌بار دیگر منجر به ایجاد این حلقه بسته می‌شود. مراحل این چرخه منفی در شکل (۱) به نمایش گذاشته‌ شده است.

شکل (۱): حلقه رکود و رونق تورمی در بازار مسکن

نکته بعد این‌که بررسی میزان درآمد و هزینه‌های خانوارهای ایرانی نشان می‌دهد که خانوارهای دهک‌های پایین و متوسط جامعه امکان پس‌انداز یک‌ساله مبلغ اولیه موردنیاز برای سپرده‌گذاری و البته بازپرداخت اقساط این وام را ندارند. مطابق داده‌های مرکز آمار، در این سال‌ها در بهترین شرایط از لحاظ درآمد و هزینه یک خانوار، میانگین پس‌اندازی که یک خانواده ایرانی می‌تواند داشته باشد ۳ میلیون تومان است. یعنی یک خانواده اگر می‌خواست در صندوق مسکن یکم ثبت‌نام کند اگر ۱۳ سال هم تمام پس‌انداز خود را پس‌انداز می‌کرد نمی‌توانست عدد ۴۰ میلیون تومان را ذخیره کند. لذا تنها بخش محدودی از خانوارهای کشور می‌توانند از این تسهیلات بهره‌مند شوند.

تأثیری که سیاست تحریک تقاضا بر تورم قیمت مسکن می‌گذارد سبب می‌شود تهیه مسکن مورد نیاز برای بسیاری از خانواده‌های کشور تبدیل به رویا شود. نکته قابل‌ توجه این‌که بخش زیادی از منابع صندوق پس‌انداز یکم از بازپرداخت تسهیلات مسکن مهر تأمین می‌شود. به‌ عبارت‌ دیگر منابع وصولی از سوی اقشار محروم جامعه که می‌توانست به تأمین مسکن محرومان یا مسکن روستایی کمک می‌کرد، در قالب این طرح به افراد دهک‌های درآمدی بالا اعطا می‌شود.

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: