آمار بالای تقاضاهای سرمایه‌ای بازار مسکن در غیاب مالیات‌های تنظیمی

در سال‌های اخیر عمده تقاضاهای موجود در بازار مسکن را تقاضاهای سرمایه‌ای تشکیل می‌دهد. رشد این تقاضاها را باید در عدم اجرای مالیات برافزایش قیمت زمین و مسکن (CGT) و مالیات بر خانه‌های خالی جست‌وجو کرد.

به گزارش عیارآنلاین، ریسک پایین و سود بالای بخش مسکن، سبب شده است انگیزه لازم برای حضور تقاضاهای سرمایه‌ای به سمت این بخش اقتصاد وجود داشته باشد. این متقاضیان برای کسب سود هرچه بیشتر و درآمدزایی در بازار خریدوفروش حضور پیدا می‌کنند و  با توجه به مشکلات تولید، به‌جای رونق بخشی به اقتصاد و ایجاد اشتغال، به‌واسطه گری می‌پردازند. اتخاذ رفتار سوداگرانه توسط این افراد نقش اساسی در افزایش قیمت مسکن در بازه‌های زمانی مختلف داشته است.

بررسی داده‌های آماری مرکز آمار از سرشماری نفوس و مسکن نشان می‌دهد در سال‌های پس از انقلاب، همواره نسبت تعداد واحد مسکونی به تعداد خانوار (شاخص تراکم خانوار) بهبودیافته است. این شاخص در اولین سرشماری بعد از انقلاب ۱.۱۶۷ بوده و در سال ۱۳۹۵ به بهترین میزان خود یعنی ۱.۰۶۰ رسیده است.

در نگاه اول این بهبود می‌تواند امیدبخش باشد. یعنی افزایش واحدهای مسکونی رشد بیشتری نسبت به افزایش تعداد خانوارهای کشور داشته است و امکان خانه‌دار شدن افراد بیشتر شده است. ولی توجه به نوع تقاضاهای موجود در بازار مسکن واقعیت را آشکارتر می‌سازد.

در سال‌های اخیر بخش عمده‌ای از تقاضاهای موجود در بخش مسکن را تقاضاهای سرمایه‌ای به خود اختصاص داده است. بر اساس آمار در سال‌های ۹۰ تا ۹۵ از ۳.۸ میلیون واحد اضافه‌شده به واحدهای مسکونی کشور، تنها یک‌میلیون واحد به مسکن‌های ملکی افراد اضافه‌شده است. این اعداد نشان می‌دهد در این سال‌ها بازار مسکن ۲.۸ میلیون واحد تقاضای سرمایه‌ای را پاسخ داده است.

بررسی روند تقاضاهای مصرفی در سال‌های پس از انقلاب اسلامی بیانگر این است که سیاست‌های اعمالی دولت‌ها نتوانسته است این تقاضاهای سرمایه‌ای را مدیریت کند و سهم این تقاضاها به مقدار قابل‌توجهی رسیده است.

از طرفی بر اساس سرشماری سال ۹۵ تعداد واحدهای مسکونی خالی کشور ۲.۵۸ میلیون است. این در حالی است که تعداد این واحدها در سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۳۸۵، فقط حدود ۶۵۰ هزار واحد و در سال ۱۳۹۰ ، ۱.۶ میلیون بوده است. این آمار نیز نشان از احتکار قابل‌توجه واحدهای مسکونی است. درصورتی‌که عرضه این واحدها می‌توانست کمک بسیار خوبی به تنظیم بازار فروش و اجاره مسکن بکند.

دولت‌ها برای مقابله با تقاضاهای سرمایه‌ای و سوداگرانه از ابزار مالیات به‌عنوان تنظیم‌گر اقتصاد استفاده می‌کنند. یکی از این مالیات‌ها، مالیات برافزایش قیمت زمین و مسکن (CGT) است که به‌صورت درصدی از افزایش قیمت معاملات زمین و مسکن، در هنگام نقل‌وانتقال از فروشنده دریافت می‌شود. شایان‌ذکر است خانه اول هر فرد که تقاضای مصرفی است و همچنین تولید‌کنندگان مسکن از این مالیات معاف هستند. مالیات دیگری که نقش مهمی در جلوگیری از احتکار در بازار مسکن می‌کند مالیات بر خانه‌های خالی است.

مالیات برافزایش قیمت زمین و مسکن (CGT) و مالیات بر املاک خالی از سکنه، دو مالیات عمده بخش مسکن بوده‌اند که تا سال ۶۶ در قانون مالیات‌های مستقیم وجود داشته‌اند. این دو مالیات و برخی دیگر از مالیات‌های فصل املاک با توجیه عدم شفافیت اطلاعات و عدم وجود سامانه اطلاعات املاک و مستغلات عملاً از قانون مالیات‌های مستقیم حذف شدند. جالب اینجاست با حذف این دو مالیات، مطابق نمودار بالا حضور تقاضاهای سرمایه‌ای به شکل چشمگیری در بازار مسکن رشد داشته است.

در سال‌های اخیر مالیات برافزایش قیمت زمین و مسکن (CGT) در سال ۹۳ به مجلس راه یافت ولی در جریان بررسی کلیات لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم از متن پیشنهادی حذف شد. طرح مالیات بر خانه‌های خالی هم هرچند در تیرماه ۱۳۹۴ به تصویب  خانه ملت رسید، ولی به دلیل عدم ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان کشور توسط وزارت راه و شهرسازی، معطل‌مانده است. شایان‌ذکر است طبق تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم وزارت راه و شهرسازی موظف بود تا بهمن‌ماه سال ۹۴ این سامانه را ایجاد کند.

درمجموع، پیش‌بینی می‌شود در صورت اجرای این دو مالیات که برای جلوگیری از سوداگری و حمایت از تولید و مصرف‌کننده نهایی مسکن دریافت می‌شود، کمک بسیار زیادی به تعادل بخشی به بازار مسکن و خروج تقاضاهای سرمایه‌ای از این بخش بکند.

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: