نگاه سرمایه‌ای بلای بازار مسکن

بررسی وضعیت اقتصاد کشور نشان می‌دهد تا زمانی که مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای شناخته شود و سیاست‌‌های اتخاذ شده با تقاضاهای سرمایه‌ای سوداگرانه موجود در این بخش مقابله نکند، نمی‌توان انتظار بهبود شرایط بازار مسکن را داشت.

به گزارش عیارآنلاین، تقاضاهای موجود در بازار مسکن را می توان بر حسب نوع حضور در بازار به دو دستۀ کلی «تقاضای مصرفی» و «تقاضای سرمایه‌ای» تقسیم بندی کرد. تقاضای مصرفی به بخشی از تقاضا گفته می‌شود که متقاضی جهت تأمین نیاز خود و مصرف کالای مورد نظر (کالای مصرفی) یا خدمات مذکور، در بازار حضور پیدا کرده و نیاز خود را برطرف می کند. تقاضای سرمایه‌ای هم تقاضایی است که بدون در نظر گرفتن نوع کالای مربوطه (اعم از مصرفی، واسطه ای و سرمایه ای) برای کسب سود هرچه بیشتر و درآمدزایی در بازار مربوطه حضور پیدا می کند.

ریسک پایین و سود بالای بخش مسکن، سبب شده است تقاضاهای سرمایه‌ای  بسیاری به سمت این بخش اقتصاد متمایل شوند. بررسی شاخص‌های اساسی کیفی مسکن نیز موید این ماجراست. یکی از شاخص‌های کمی، میزان تراکم خانوار در واحد مسکونی است. این شاخص در واقع بیانگر این است که تعداد واحد های مسکونی پاسخگوی تقاضای مصرف کنندگان هست یا نه؟ در صورتی که مقدار این شاخص بیشتر از یک باشد بازار مسکن دچار کمبود عرضه است. البته به دلیل سه نوع تقاضا این شاخص باید مقداری کمتر از یک داشته باشد یعنی تعداد واحدهای مسکونی بیشتر از تعداد خانوار است (در کشورهای موفق در بخش مسکن حدود ۰.۹ است) .

تقاضای اول به واسطه تشکیل خانوارهای جدید است. این تقاضا در کشوری همچون ایران که در سال‌های اخیر با جمعیت چشمگیر جوان و در سنین ازدواج رو به‌رو بوده از اهمیت بالایی برخوردار است. لازم به ذکر است  در سال‌های ۹۰ تا ۹۵ به صورت میانگین سالانه شاهد ۷۵۰ هزار ازدواج  بوده‌ایم. بنابراین بازار مسکن برای تامین نیاز این خانواده‌ها، باید آمادگی داشته باشد.

تقاضای نوع دوم ناشی از نیاز خانوارهایی است که در واحدهایی سکونت دارند که متناسب زندگی نیستند؛ یعنی یا فرسوده و از کار افتاده‌اند و نیاز به بازسازی جدی دارند و یا امکانات اولیه یک واحد مسکونی مانند حمام، سرویس بهداشتی یا آشپزخانه را ندارند. بازار مسکن باید نیاز این دسته افراد را نیز تامین کند.  تقاضای سوم پاسخی برای نیاز طبیعی در بازار مسکن است. جابجایی‌ها و معاملاتی که در بازار مسکن رخ می‌دهد نیاز به واحدهایی داردکه این نقل و مکان‌ها را ممکن سازد.

بررسی آمارها نشان می‌دهد شاخص میزان تراکم خانوار در واحدهای مسکونی کشور همواره بیشتر از یک بوده است. مطابق سرشماری عمومی نفوس و مسکن در سال ۹۰ این عدد برابر ۱.۰۶۲ بود. حتی با وجود اینکه در سال‌های ۹۱ و ۹۲ به ترتیب ۷۵۴ هزار و ۸۳۴ هزار واحد مسکونی در مناطق شهری تکمیل شد که یک رکورد محسوب می‌شود، شاخص میزان تراکم خانوار در واحد های مسکونی در سال ۹۵ کاهش یافت و به رقم ۱.۰۶ رسید.

یکی دیگر از شاخص‌های کمی مرتبط با شاخص مذکور که نشان دهنده  حجم بالای تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن کشور می‌باشد، تعداد خانه‌های خالی  است.  تعداد این واحدها در سرشماری نفوس و مسکن در سال ۱۳۹۰ ، ۱.۶۶۳ میلیون بوده است. در نگاه اول این انتظار وجود دارد که عرضه این واحدهای خالی می‌تواند میزان شاخص تراکم خانوار در واحد های مسکونی را کاهش دهد و به عدد مطلوب نزدیک کند. ولی آنچه در عمل رخ داده است، نه تنها این عرضه رخ نداده بلکه تعداد خانه‌های خالی با رشد چشمگیری مواجه بوده و به عدد ۲.۵۸۷ میلیون واحد در سال ۹۵ رسیده است.

چگونگی توزیع خانه‌های خالی نیز کمک زیادی به تحلیل واقعی این آمار می‌کند. با توجه به اعداد جدول شماره ۲ ملاحظه می شود که بیش از نیمی از واحدهای مسکونی خالی از سکنه در ۶ استان تهران، اصفهان، خراسان رضوی، فارس، آذربایجان شرقی و البرز توزیع شده‌اند که مراکز این استان‌ها به لحاظ شرایط قیمتی در سطح بالاتری نسبت به شهرهای دیگر قرار دارند. این نحوۀ توزیع نشان می‌دهد تعداد زیادی از این واحدها به لحاظ قیمتی در شرایطی قرار دارند که از دسترس نیازمندان واقعی مسکن خارج‌اند و این واحدها نتوانسته‌اند نیاز واقعی بازار را پوشش دهند. این پدیده ناشی از ویژگی سرمایه‌ای بودن مسکن در کشور است.

جدول شماره ۱-برخی از شاخص های بخش مسکن

جدول شماره ۲-سهم خانه های خالی در شش استان کشور

تبعات نگاه سرمایه‌ای به مسکن چیست؟

هنگامی که به مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای نگاه شود وجود تورم در بازار آن امری پذیرفته است که تضمین کننده سود ناشی از حضور تقاضاهای سرمایه‌ای است. اما در نگاه به مسکن به عنوان یک کالای مصرفی، تنها سود ناشی از تولید و عرضه مسکن موجه شمرده می‌شود. نگاه سرمایه‌ای نه تنها میان مردم پذیرفته شده است، بلکه سیاستگذاران بخش مسکن هم این نگاه را پذیرفته و در سیاست‌های اعمالی خود برای مقابله با این نگاه کاری نمی‌کنند.

برای مثال یکی از راهبردهای اصلی سیاستگذاران تحریک بازار از ناحیه تقاضا با افزایش تسهیلات خرید مسکن بوده است. اما هر گونه سياست تحريک تقاضا در اين بازار به علت عدم امکان پاسخگويي از طرف عرضه، سبب ايجاد تورم در اين بخش خواهد شد؛ ضمن اينكه عدم مدیریت دولت در کنترل تقاضاهاي سوداگرانه و سرمايه‌اي در بخش مسکن تشديد تورم در اين بخش را به دنبال دارد. لذا جهت بهبود در وضعیت مسکن لازم است به عنوان یک کالای مصرفی به این کالا توجه کرد و سیاست هایی متناسب با این نوع نگاه اتخاذ کرد که در یادداشت های بعد به تفصیل ارائه خواهد شد.

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: