۱۶ اسف ۱۳۹۶ ساعت ۱۰:۲۰
در بیست و چهارمین دادنما بررسی شد

ابطال اسناد رسمی در دادگاه‌‏؛ تیر خلاصی بر ساختار حکمرانی کشور

مهم‏ترین پاشنه آشیل‏ حقوق مالکیت در ایران، ابطال سند رسمی اموال غیرمنقول در دادگاه‏ها است؛ اسنادی که حاکمیت غیر قابل خدشه‏ بودن آن را تضمین کرده و از آن حمایت می‏کند. رویه فعلی دادگاه‏‌ها مبنی بر ابطال اسناد رسمی معارض با اسناد عادی با تاریخ مقدم علاوه بر تضعیف حقوق مالکیت، اعتماد مردم به رویه‌‏های حکمرانی در کشور را نیز با چالش جدی مواجه می‌‏کند و در گذر زمان هزینه سیاست‌گذاری و اعمال سیاست‏‌ها در کشور را نیز به شدت بالا خواهد برد.

به گزارش عیارآنلاین، یکی از مهم‏ترین شاخص‏های امنیت سرمایه‏‌گذاری و همچنین امنیت مالکیت، تثبیت حقوق مالکیت است. شاخص صیانت از دارایی‌های فیزیکی (بر گرفته از شاخص بین‌المللی حقوق مالکیت)، میزان صیانت قضایی از اسناد رسمی یا ابطال‌ناپذیری اسناد رسمی در دادگاه را اندازه‏گیری می‌کند. بررسی‌ها نشان می‌دهد رتبه بهتر در این شاخص با ابطال‌ناپذیری اسناد رسمی در دادگاه رابطه مستقیمی دارد. به طوری‏‌که کشورهای دارای رتبه بهتر، کشورهایی هستند که اسناد رسمی در دادگاه‌هایشان باطل نمی‌شود. در همین راستا، یکی از اقدامات کشورهای توسعه‏یافته در حوزه تحکیم مالکیت، توسعه ثبت رسمی و حذف یا محدودیت شدید اسناد عادی در حوزه معاملات و مالکیت‏‌ها بوده است به طوری که اسناد عادی فقط برای دو طرف معامله محترم و اثرگذار بوده و نسبت به شخص ثالث معتبر نیست. به عبارت دیگر، نمی‌توان به استناد یک سند عادی که بیانگر انجام معامله بین دو نفر در خصوص یک ملک مشخص است، سند رسمی شخص ثالث که از نظر حاکمیت مالکِ ملک است را ابطال نمود. اما در ایران وضعیت متفاوتی وجود دارد. در ایران دو رویکرد و رویه در خصوص تشخیص و تعیین مالکیت و همچنین رسیدگی به اختلافات ناشی از تعارض اسناد عادی و رسمی وجود دارد که این رویه‏‌ها در قالب یک مثال تشریح شده است. بررسی «امکان ابطال سند رسمی رهن به استناد سند عادی انتقال مالکیت با تاریخ مقدم»، مثالی مناسب برای تشریح وضعیت حقوق مالکیت در ایران است.

  • رویکرد اول (مبتنی بر حفظ حقوق فردی): در این رویکرد با این استدلال که چون مالکیت مِلک، با سند عادی به تاریخ مقدم به دیگری منتقل شده و شخصی که ملک را منتقل نموده دیگر مالکیتی بر ملک نداشته که بتواند آن را منتقل کند، بنابراین عقد رهن حتی اگر رسمی هم باشد، اعتبار ندارد و سند رهنی از اساس باطل تلقی می‏شود.
  • رویکرد دوم (مبتنی بر حفظ و ارتقا نظم اجتماعی و اقتصادی): در این رویکرد با استناد به مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، مالک را کسی می‏داند که مِلک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد؛ بنابراین ادعای فرد دارای سند عادی مالکیت نسبت به ملک فروخته شده با سند رسمی پذیرفته نخواهد بود و دعوای ناشی از اسناد عادی در مورد املاک در محاکم پذیرفته نیست.

ابطال سند رسمی در معاملات معارض پاشنه آشیل اعتماد مردم به حاکمیت

هر یک از رویکردهای فوق موافقان و منتقدانی دارد که پرداختن به آن‏ها ضرورت دارد:

موافقان رویکرد اول و منتقدین رویکرد دوم معتقدند که مفاد مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک صرفاً ناظر بر اجباری بودن ثبت معاملات است و بیان می‏کنند که شرایط اساسی صحت معاملات در قانون مدنی بیان شده و ثبت معاملات از ارکان صحت معامله نیست. طرفداران این رویکرد بر حفظ حقوقِ شخصی که با سند عادی اقدام به انجام معامله نموده تاکید داشته و اذعان می‏کنند که در وضعیت فعلی جامعه، اکثر معاملات با سند عادی انجام می‌شود و امکان تنظیم سند رسمی به دلایل عدیده‌ای تا مدت‌ها پس از وقوع معامله ممکن نیست. نکته قابل تامل در استدلال موافقان این دیدگاه، عدم توجه به ضمانت اجرای اجباری بودن ثبت رسمی معاملات است؛ تنها ضمانت اجرای چنین قانونی (مواد پیش گفته از قانون ثبت اسناد و املاک)، عدم پذیرش ادعاهای عادی مالکیت در تضاد با اسناد رسمی است؛ بنابراین رویه مبتنی بر رویکرد اول در پذیرش معاملات معارض با سند رسمی، عملاً منجر به بی خاصیت شدن قانون ثبت می‏شود.

موافقان رویکرد دوم معتقدند در صورتی که سند عادی مقدم (از نظر زمانی) بر سند رسمی، مقدم دانسته شود (یعنی بپذیریم که مالکیت قبل از انتقال به وسیله سند رسمی، با استفاده از سند عادی به شخص دیگری منتقل شده و او مالک است)، مصلحت اندیشی و هدف قانونگذار در انتظام بخشی به معاملات اموال غیرمنقول نادیده گرفته می‏شود و وضعیت معاملات و مالکیت‏ها دچار هرج و مرج خواهد شد. در این خصوص، دکتر منصور امینی، عضو هیأت علمی دانشگاه شهید بهشتی در تاریخ ۹ دی ماه امسال گفت: «در زمینه تعارض سند عادی و سند رسمی صرفاً حقوق اشخاص خصوصی مطرح نیست و در این رابطه بایستی به نظم عمومی معاملاتی و اقتصادی توجه ویژه صورت گیرد». دکتر امینی معتقد است با توجه به این که ارجحیت سند رسمی به معنای نادیده گرفتن حقوق دارنده سند عادی نیست و با استفاده از تفسیر قوانین می‌توان این شخص را در مطالبه قیمت روز ملک محِق دانست، بنابراین به منظور حفظ حقوق شهروندان و حفظ نظم عمومی در مورد تعارض اسناد عادی و رسمی، قضات دادگاه می‏توانند به تفسیری از مواد قانونی برسند که مطابق با واقعیات اجتماعی و مصالح عملی موضوع است. موافقان رویکرد دوم همچنین اذعان می‏کنند که عدم ترتیب اثر اسناد عادی مالکیت نسبت به اسناد رسمی، زمینه کلاهبرداری را از بین می‏برد و در مثال حاضر می‏تواند راه را بر روی تبانی راهن (وثیقه‌گذار یا وام‌گیرنده) با اشخاص دیگر و ادعا علیه مرتهن(بانک) ببندد.

خدشه‏دار شدن اعتماد مردم به حاکمیت یکی دیگر از استدلال‏های موافقان رویکرد دوم در زمینه مالکیت اموال غیر منقول است. آن‏ها معتقدند صدور سند رسمی که صرفاً از جانب حکومت ممکن است، به معنای اعلام اعتباربخشی به اسناد رسمی و حمایت از دارندگان این اسناد است. اما با این وجود، در حال حاضر در کشور ما ممکن است پس از تنظیم سند رسمی شخصی با سند عادی منکر حق دارنده سند رسمی شده و اعتبار سندی که حاکمیت صادر نموده را زیر سؤال ببرد و دادگاه نیز با علم به این که دارنده سند رسمی در اقدام خود به معامله و اخذ استعلامات لازم از اداره ثبت مرتکب هیچ تقصیری نشده است، ادعای دارنده سند عادی در خصوص مالکیت اموال غیر منقول را ترتیب اثر داده و سند رسمی صادره توسط سازمان ثبت اسناد و املاک را که قرار بود مورد حمایت حکومت باشد، ابطال کند. در چنین وضعیتی، حاکمیت مسئول است و باید از حقوق دارنده سند رسمی مراقبت و محافظت کند. همچنین دادگاه نمی‏تواند به بهانه شرعی بودن معامله با سند عادی و تحقق بیع، حقوق دارنده سند رسمی را تضییع کرده و به اعتماد عموم مردم به نظام اسلامی خدشه وارد کند.

عدم ابطال سند رسمی توسط دادگاه در معاملات معارض راهبردی برای کاهش انگیزه کلاه‌برداران

تنظیم سند رسمی برای اموال غیرمنقول در همه جای دنیا به عنوان یک ضرورت پذیرفته شده است و در همین راستا همه نظام‏های حقوقی دو هدف مشترک مدّ نظر قرار داده‏اند: جلوگیری از معاملات معارض نسبت به اموال غیر منقول و حفظ نظم عمومی معاملات از طریق حمایت از اشخاص ثالث با حسن نیت که از معامله سابق بی خبر بوده اند.

دکتر منصور امینی معتقد است در همه مباحثی که درباره نقش ثبت در معاملات اموال غیر منقول صورت می‏گیرد، تحقق دو هدف فوق باید دنبال شود. بنابراین یکی از راهکارهای پیشنهادی این متخصص حقوق ثبت این است که در مواقعی که حسن نیت فرد دارنده سند عادی اثبات می‏گردد، دادگاه به جای حکم به ابطال سند رسمی باید خسارت مشتری با حسن نیت را از طریق حکم به لزوم پرداخت قیمت روز مبیع (ملک فروخته شده) به او جبران کند تا انگیزه اقتصادی انجام معامله معارض از بین برود.

با توجه به اهمیت ثبت رسمی در حوزه حقوق مالکیت و آثار اقتصادی و اجتماعی آن، انتظار می‏رود مسئولین قوه قضائیه خصوصا دیوانعالی کشور با صدور رای وحدت رویه، حکم به ابطال سند رسمی در معاملات معارض را ممنوع کرده و زمینه توسعه ثبت رسمی را فراهم نماید و یا اینکه مجلس شورای اسلامی با تصریح قانونی، این دوگانگی رویه‌ای را از بین ببرد.

فایل  بیست و چهارمین دادنما را می توانید از اینجا دانلود کنید.

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: