۴ بهمن ۱۳۹۶ ساعت ۱۰:۵۵

بی‌اعتباری اسناد عادی راه حل معاملات معارض

نزدیک به ۹۰ سال است که اختلاف نظر و نابسامانی قضائی نسبت به اعتبار اسناد عادی، مردم را درگیر آسیب‌های فراوانی همچون معاملات معارض کرده است و با تدوام اعتبار اسناد عادی، امیدی به حل شدن مشکل معاملات معارض در زندگی مردم نیست.

به گزارش عیارآنلاین، در نظام حقوقی کشور، اسناد مالکیت اموال غیرمنقول بر دو نوع است: اسناد رسمی و اسناد عادی. اسناد رسمی اموال غیرمنقول در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی و توسط مأموران رسمی به ثبت می‌رسند درحالی‌که اسناد عادی در جایی ثبت نشده و غالباً توسط بنگاه‌های مشاوره املاک یا خود مردم نوشته می‌‌شوند. یکی از مزایای ثبت رسمی اسناد این است که مردم می‌توانند تا قبل از معامله، از سابقه ملک مطلع شوند و با ثبت رسمی نقل و انتقالات مال غیرمنقول، دیگر امکان فروش مجدد و هم‌زمان آن به افراد دیگر به شکل رسمی وجود ندارد. درحالی‌که به دلیل ثبت نشدن معاملات با اسناد عادی، امکان به وجود آمدن معاملات معارض و سوءاستفاده کلاهبرداران و زمین‌خواران همواره وجود دارد.

تقریباً تمامی نظام‌های حقوقی دنیا مشکل معامله معارض را با الزام مردم به ثبت رسمی اموال غیرمنقولِ خود حل کرده‌اند. برای مثال، طبق ماده ۸۳۷ قانون مدنی آلمان، «انتقال مالکیت اموال غیرمنقول دو شرط دارد: توافق طرفین معامله و ثبت معامله در دفتر اسناد رسمی». و یا ماده ۲۱۶ قانون مدنی سوئیس مقرر می‌دارد: «ثبت دفتر املاک برای تملک مال غیرمنقول ثبت شده ضرورت دارد. تملک مال غیرمنقول ثبت شده نیازمند قرارداد و سند است که در دفتر املاک به ثبت برسد و در غیر این صورت، مالکیت برای خریدار به وجود نمی‌آید». اما در ایران، در حوزه قانون‌گذاری و اعتباردهی به اسناد مالکیت، سند عادی از اعتبار و جایگاه بالایی برخوردار است و می‌تواند مالکیت رسمی افراد را باطل کند.

در قانون مدنی مصوب ۱۳۰۷، در ماده ۳۳۹، مقرر شده است که اصل بر غیرتشریفاتی بودن عقود است و همین‌که طرفین عقد را ایجاب و قبول کنند، مالکیت منتقل می‌شود و نیاز به هیچ عنصر دیگری (مثل ثبت معامله) برای انتقال مالکیت نیست. در سال ۱۳۱۰، قانون ثبت در مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۸ در حوزه اموال غیرمنقول قاعده دیگری را بیان کرد که در بیع اموال غیرمنقول باید سند رسمی تنظیم شود و در صورتی که سند رسمی برای اموال غیرمنقول تنظیم شد، دیگر هیچ سندی توان مقابله و ابطال آن را ندارد. با توجه به قانون‌گذاری‌های مذکور، طی این‌سال‌ها در محاکم قضایی دو رویه برای اعتباردهی به اسناد رسمی وجود داشت.

برخی قضات به استناد فقه و مواد قانون مدنی که در آن‌ها سند عادی همانند سند رسمی دارای اعتبار است، حکم به ابطال سند رسمی مؤخر در برابر سند عادی مقدم می‌دهند. عده‌ای دیگر از قضات نیز به استناد مواد قانون ثبت استدلال می‌کنند که سند عادی در هر صورت (مقدم یا مؤخر بودن) توان مقابله با سند رسمی را ندارد.

رویکرد شورای نگهبان در این مسأله، برابری سند عادی و رسمی است و جز مصونیت در برابر انکار و تردید، هیچ برتری دیگری از جمله ابطال‌ناپذیری برای اسناد رسمی قائل نیست. به‌همین‌دلیل این شورا در سال‌های اخیر مواد قانونی را که بیانگر ترجیح مطلق سند رسمی بوده‌اند، ابطال کرده و خلاف شرع دانسته است. برای مثال در آبان ماه سال گذشته، مواد ۲۲ و ۴۸  قانون ثبت مبنی بر نپذیرفتن سند عادی در دعاوی دادگاه ابطال گردید. علاوه بر آن، در تصویب قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور، ماده ۶۲ این قانون که به بحث ثبت رسمی اسناد و اعتبار آن پرداخته بود، با اعمال نظر شورای نگهبان بدین صورت تصویب شد: «اسناد عادی که در خصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند، مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث، غیرقابل‌استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند».

همان گونه که بیان شد، این نابسامانی اعتباردهی به اسناد رسمی در حوزه قانون‌گذاری در ایران در طول سال‌ها باعث به وجود آمدن دو رویه در اعتباردهی به اسناد رسمی در محاکم نیز شده است. به گفته دکتر منصور امینی، عضو هیأت علمی دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی، «در دادگستری‌های ما اگر چنین دعوایی مطرح شود، به گونه‌ای است که هیچ‌کس نمی‌تواند نتیجه دعوا را پیش‌بینی کند؛ به طوری‌که در یک مجتمع قضائی واحد، بنا به اینکه پرونده در کدام شعبه برود، ممکن است نتیجه دعوا متفاوت باشد؛ یا حتی ممکن است در شعبه واحد یک مجتمع قضایی نسبت به چنین پرونده‌هایی در زمان‌های مختلف مواضع مختلفی اتخاذ شده باشد[۱]».

بنابراین وجود دو رویه در اعتباردهی به اسناد رسمی و به رسمیت شناختن اسناد عادی در محاکم قضایی در طول حدود ۹۰ سال، عامل اصلی به وجود آمدن معاملات معارض در زندگی مردم شده است. به گونه‌ای که با ادامه روند فعلی و عدم نگاه ریشه‌ای مسئولان قضایی و یافتن راه حلی درست و منطقی، تزلزل مالکیت افراد بر املاک و همچنین نگرانی مردم از پیداشدن یک معارض بر املاکشان به سادگی و با یک جعل سند عادی با تاریخ مقدم ادامه خواهد داشت.

به نظر می‌رسد این مهم جز با برنامه‌ریزی و ارائه راهکارهایی برای اعتبارزدایی از اسناد عادی و جایگزینی آن با سند رسمی محقق نمی‌شود؛ با توجه به رویکرد شورای نگهبان درطول این سال‌ها نمی‌توان با صرف تصویب یک ماده یا مصوبه با آن مقابله کرد. درهرحال باید توجه کرد که ترجیح مطلق سند رسمی بر دیگر اسناد، راه حل اصلی برای مقابله با معضل معاملات معارض در زندگی مردم است و برای نیل به این هدف نیاز به تقنین مجدد حتی از مسیر مجمع تشخیص مصلحت نظام احساس می‌شود.

[۱]  چهل‌وهشتمین جلسه نقد رأی دادگاه تجدیدنظر استان تهران، با موضوع «ابطال سند رسمی مالکیت به استناد سند عادی» در تاریخ

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: