۲۳ دی ۱۳۹۶ ساعت ۱۷:۴۱
در نشست تخصصی"گذر از مالکیت عادی" مطرح شد:

چهار رویکرد برای خروج از سند عادی

نشست تخصصی پیرامون موضوع “گذر از دوران رواج و اعتبار مالکیت عادی به دوران رواج و اطلاق اعتبار مالکیت رسمی” در پژوهشگاه قوه‌ قضایی برگزار شد و حاجی‌زاده کارشناس مسائل حقوقی شبکه کانون‌های تفکر ایران، نجات‌الله ابراهیمیان عضو حقوقدان شورای نگهبان، محسن اهوارکی معاون دادگستری کل استان تهران و سادات اخوی عضو هیئت علمی دانشکده حقوق دانشگاه شاهد به ایراد سخنرانی پرداختند.

به گزارش عیارآنلاین، در تاریخ سه‌شنبه ۱۲ دی‌ماه نشست تخصصی پیرامون موضوع “گذر از دوران رواج و اعتبار مالکیت عادی به دوران رواج و اطلاق اعتبار مالکیت رسمی” در پژوهشگاه قوه‌ قضایی برگزار شد.

این نشست با حضور برخی قضات، وکلا و اساتید برگزار شد که در این میان حاجی‌زاده کارشناس مسائل حقوقی شبکه کانون‌های تفکر ایران، نجات الله ابراهیمیان عضو حقوقدان شورای نگهبان، محسن اهوارکی معاون قضایی دادگستری کل استان تهران و سادات اخوی عضو هیئت‌علمی دانشکده حقوق دانشگاه شاهد به ایراد سخنرانی پرداختند.

حاجی‌زاده در این نشست پیرامون اهمیت موضوع عبور از دوران اعتبار اسناد عادی گفت: در حال حاضر حجم قابل‌توجهی از مالکیتِ اموال غیرمنقول را مالکیت عادی تشکیل می‌دهد و صیانت از حقوقِ مالکیتِ مالکین این اموالِ به‌عنوان یکی از شاخص‌های اصلی سنجش محیط کسب‌وکار بوده و از وظایف لاینفک حکومت است.

این کارشناس مسائل حقوقی در ادامه افزود: عدم امکان نظارت بر اسناد عادی، ریشه‌ی شکل‌گیری بسیاری از ناهنجاری‌های حقوقی و اقتصادی نظیر زمین‌خواری‌، معاملات معارض و افزایش حجم پرونده‌های قوه‌ی قضائیه، اعتبار اسناد عادی است.

وی با ذکر این نکته که در بلندمدت باید به دنبال اطلاق اعتبار برای مالکیت رسمی بود گفت: نیاز به قانون‌گذاری جدید و حذف بعضی قوانین قبلی احساس می‌شود و با توجه به اقتضائات شرعی، باید وجه مصلحتی موضوع را تبیین نمود تا مسیر قانون‌گذاری از مجمع تشخیص مصلحت بگذرد. البته ما فرض را بر این می‌گیریم که فرایند ثبت رسمی در حال حاضر از اتقان کافی برخوردار است.

حاجی‌زاده در ادامه پیرامون دوره‌ی گذار بیان داشت: اگر دوران رواج مالکیت عادی را زمان حال در نظر بگیریم و نقطه‌ی مطلوب را دوران رواج و اطلاق اعتبار مالکیت رسمی بدانیم، سیاست‌هایی را که ما بین این دونقطه‌ی زمانی اجرا می‌شود را سیاست‌های دوران گذار می‌نامیم.

این کارشناس در ادامه به موضوع معرفی شاخص بین‌المللی حقوق مالکیت (IPRI) اشاره کرد و گفت: این شاخص شامل سه زیرشاخه می‌شود که مهم‌ترین آن حقوق مالکیت فیزیکی و به‌صورت خاص، صیانت از دارایی‌های فیزیکی(ppp)[1]  است.

وی افزود: شاخص ppp مفهومی تحت عنوان صیانت قضایی از اسناد رسمی را اندازه‌گیری می‌کند.

حاجی‌زاده در ادامه به تجربه‌ی موفق کشورهای دیگر پرداخت و گفت: هر کشوری که درزمینه‌ی اطلاق اعتبار مالکیت اموال غیرمنقول سخت‌گیری بیشتری کرده باشد ازلحاظ شاخص ppp وضعیت مناسب‌تری دارد.

کارشناس مسائل حقوقی در مورد شرط انتقال مالکیت در فرانسه گفت: به‌عنوان‌مثال کشور فرانسه با رتبه‌ی ppp  ۲۷، انتقال مالکیت در اموال غیرمنقول را مشروط به طی تشریفات نمی‌داند اما معامله‌ای که تشریفات را طی نکند در برابر اشخاص ثالث غیر معتبر است.

وی به قوانین انتقال مالکیت آلمان نیز اشاره کرد و بیان داشت: رتبه‌ی ppp این کشور ۱۷ است. در حقوق آلمان، قرارداد بیع به‌خودی‌خود انتقال مالکیت را باعث نمی‌شود.

حاجی‌زاده همچنین افزود: در مـاده ۸۷۳‌ قانون مدنی آلمان برای انـتقال مـالکیت یا ایجاد هر حق عینی دیگری نسبت به مال غیرمنقول، توافق طرفین بـر ایـن امر و نیز ثبت آن‌ در‌ دفتر ثـبت املاک لازم است و بیعی که در دفتر اسناد ثبت نشود ازنظر حکومت معتبر نیست.

کارشناس مسائل حقوقی در بخش دوم ارائه‌ی خود، به معرفی چهار رویکرد پیشنهادی برای گذار از دوران رواج و اعتبار مالکیت عادی پرداخت و گفت: اولین رویکرد بحث اسقاط بالمره اعتبار مالکیت عادی اموال غیرمنقول است که ایده‌ی اصلی این رویکرد از ماده ۳۰ آیین‌نامه سال ۱۹۵۵ فرانسه اخذشده است.

وی در ادامه گفت:  رویکرد اول در پیشنهاد اولیه‌ی ماده ۶۲ احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور مطرح شد که بر اساس آن کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت‌شده، باید به‌طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و اسناد عادی که در خصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند، در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند.

حاجی‌زاده به نکات رویکرد اول اشاره کرد و بیان داشت: اجرای رویکرد اول (آنچه ذکر شد) هم با ابزار عدم قابلیت استناد نسبت به شخص ثالث ممکن است و هم با ابزار بطلان مطلق و به شجاعت اجراکننده‌ی آن بستگی دارد. در این رویکرد مفهوم دوران گذار تقریباً وجود ندارد.

کارشناس مسائل حقوقی ایتان در ادامه به رویکرد دوم و استفاده از ابزار مالیات بر ارزش زمین (LVT) اشاره کرد و گفت: این ایده توسط آقای ابوترابی نماینده مجلس، مطرح‌شده است. مالیات (LVT) مالیاتی است که به‌صورت سالانه و بر اساس درصدی از ارزش زمین از مالک زمین اخذ می‌‌شود.

وی در ادامه گفت: سازوکار این ایده برای حل مشکل سند به این صورت است که مالیات زمین‌های ثبت‌شده در دفترخانه اخذ می‌شود. اما مالکین اراضی با مالکیت عادی باید مالکیتشان را در دادگاه اثبات کرده و سند رسمی بگیرند.

حاجی‌زاده پیرامون دوران گذار در رویکرد دوم اظهار داشت: مالیات زمین‌های ثبت‌نشده به‌صورت مالکیت مشاعی دولت در اموال مشمولین اخذ می‌شود لذا با فرض مالیات ۳ درصدی بر زمین‌های با مالکیت عادی حدود ۳۳ سال دوران گذار به طول می‌انجامد.

این کارشناس مسائل حقوقی پیرامون رویکرد سوم با موضوع افزایش هزینه دادرسی و خواسته‌های ثبت رسمی بیان داشت: این ایده در طرح قانونی «ارتقای اعتبار اسناد رسمی» توسط دکتر شیران نماینده مشهد مطرح‌شده است.

وی در ادامه گفت: در این ایده هزینه‌های دادرسی برای تبدیل مالکیت‌های عادی به رسمی در محاکم، به‌صورت تدریجی و پلکانی تا ۷۰ درصد ارزش خواسته، افزایش می‌یابد.

حاجی‌زاده دوران گذار این طرح را ۷ ساله دانست و خاطرنشان کرد: دوران گذار ۷ ساله است و در چهار مرحله هزینه‌ی دادرسی ابتدا ۱۰ درصد، سپس ۲۰ درصد، سپس ۳۰ درصد و در مرحله‌ی آخر ۷۰ درصد ارزش خواسته خواهد شد.

کارشناس مسائل حقوقی افزود: تحلیل صاحب ایده این است که افزایش هزینه دادرسی به مردم پالس می‌دهد که هر چه سریع‌تر نسبت به ثبت رسمی مال خود اقدام نمایند.

وی پیرامون رویکرد چهارم با عنوان رویکرد شبکه‌ی کانون‌های تفکر ایران (ایتان) با موضوع ثبت و رسیدگی متمرکز قضائی به ادعاهای عادی مالکیت افزود: در این ایده از زمانی مشخص به عنوان مثال ابتدای سال ۱۳۹۹ به بعد مردم ملزم می‌شوند عقود و ایقاعات عادی خود را در سامانه‌ای تحت عنوان سماع (سامانه مدیریت ادعاهای عادی) ثبت شکلی نمایند و سپس کد رهگیری دریافت می‌کنند. منظور از ثبت شکلی، ثبت اثرانگشت متعاملین، تصویر سند عادی و جزئیات سند مذکور است.

حاجی‌زاده در ادامه گفت: پس از گذشت یک سال و آشنایی مردم با این سامانه و برطرف شدن عیوب آن، شش ماه به مردم فرصت داده می‌‌شود تا تمام ادعاهای خود مبنی بر بهره‌مندی از اموال غیرمنقول را ثبت شکلی کنند.

کارشناس مسائل حقوقی همچنین به مرحله‌ی رسیدگی قضایی اشاره کرد و گفت: با اتمام این مدت‌زمان یک سال و نیمه، مرحله رسیدگی متمرکز قضایی آغاز می‌شود. ۷ سال به محاکم و سازمان ثبت فرصت داده می‌شود که با رسیدگی متمرکز قضایی تکلیف تمام مدعیان را تعیین کنند.

وی در ادامه‌ی توضیح طرح پیشنهادی ایتان به بیان فعالیت مردم در این بازه‌ی ۷ سال اشاره کرد و اظهار داشت: در این بازه‌ی ۷ ساله معاملات مردم به یکی از  سه شکلِ اسناد تک‌برگی بر اساس شناسه ملک، اسناد منگوله‌دار بر اساس پلاک ثبتی، اسناد عادی بر اساس کدرهگیری ارائه‌شده در سامانه، ادامه خواهد داشت.

حاجی‌زاده در آخر به دوران گذار طرح پیشنهادی شبکه‌ی کانون‌های تفکر ایران اشاره کرد و خاطرنشان ساخت: دوران گذار در این رویکرد نزدیک ۹ سال خواهد بود.

مشروح کامل این نشست و بیان نقطه نظرات اساتید و صاحب‌نظران این حوزه در آینده منتشر خواهد شد.

[۱] Protection of Physical Property

 

 

 

تلگر

چهره‌

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: