۹ آذر ۱۳۹۶ ساعت ۱۱:۱۶

چرا ماده ۶۲ احکام دائمی به حل تعارض اسناد کمک نکرد؟

در طی سال‌های اخیر معاملات با اسناد عادی بیشترین درصد پرونده‌های حقوقی را به خود اختصاص داده ‌است. با توجه به نظر شورای نگهبان بر معتبر بودن اسناد عادی، تصویب ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور هیچ تغییری در نظام اسناد ایجاد نمی‌کند.

به گزارش عیارآنلاین، در روزهای پایانی سال ۹۵، مجلس شورای اسلامی قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور را بعد از ماه‌ها کشمکش با شورای نگهبان، تصویب کرد. یکی از مواد این قانون که بحث‌ها و چالش‌های زیادی بر سر آن بین   مجلس و شورا وجود داشت، ماده ۶۲ (ماده ۵۲ الحاقی به لایحه) این قانون است. در این ماده به بحث مهم تعارض اسناد عادی و رسمی پرداخته شده‌است و در پیش‌نویس ماده چنین آمده بود که «کلیه معاملات راجع به اموال

غیرمنقول ثبت‌شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این‌گونه معاملات باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اسناد عادی که در خصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند.» به‌نظر می‌آمد تصویب این ماده می‌توانست وضعیت نابسامان موجود در تعارضات سند عادی و رسمی را خاتمه بخشد و راه‌حل مناسبی بر بسیاری از دعاوی حقوقی موجود در قوه قضائیه باشد اما تغییرات بعدی این ماده موجب بی‌اثر شدن و حتی تاثیر عکس آن شد.

معضلی به نام سند عادی

بر طبق تعریف قانون از سند، سندی رسمی است که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر ماموران رسمی، در حدود صلاحیت آنها، طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد و هر سندی که این شرایط را نداشته باشد سند عادی است، مانند قول‌نامه‌ها، بیع‌نامه‌ها و… . سهولت نوشتن اسناد عادی، معتبر بودن آن نزد مردم و هم‌چنین هزینه‌بر بودن ثبت رسمی سند سبب شیوع گسترده سند عادی شده‌است. این اعتماد عمومی به سند عادی ناشی از حمایت قانونی است که از آن می‌شود. بدین صورت که در شرع و قانون اگر سندی به‌صورت صحیح نوشته شود همواره معتبر بوده و قابلیت استناد دارد. در فقه چیزی به‌نام سند رسمی وجود ندارد و به‌همین دلیل اگر یک سند عادی به‌صورت صحیح تنظیم شده باشد حتی می‎تواند سند رسمی را نیز باطل کند.

این اعتباربخشی بیش از حد به سند عادی که منجر به اعتماد عمومی مردم و رواج وسیع این اسناد در سطح کشور شده‌، مشکلاتی جدی به‌وجود آورده است. زمین‌خواری‌های فراوان، تزلزل مالکیت افراد بر املاک و نگرانی آنان از پیدا شدن یک معارض برای املاکشان به سادگی و با جعل یک سند عادی با تاریخ مقدم، کاهش امنیت سرمایه‌گذاری در ایران و افزایش فراوان پرونده‌های قوه قضائیه از جمله مشکلاتی است که به علت اعتبار اسناد غیررسمی به وجود آمده‌اند و هزینه‌های بسیار زیادی را بر کشور تحمیل می‌کنند. برای مثال در طبق گفته سخنگوی قوه قضائیه، سال ۹۴ بیش از ۳۳هزار پرونده در مورد زمین‌خواری تشکیل شده‌است. زمین‌خواری‌هایی که با اسناد عادی صورت می‌گیرد و به‌علت اعتماد مردم و اعتبار اسناد عادی نزد آنان سبب ورود هزینه‌های بسیار بر کشور و افزایش حجم پرونده‌های قوه‌ قضائیه می‌گردد.

راه حلی که تبدیل به مشکل شد

آسیب‌های بیان شده از اعتبار اسناد عادی در مقابل اسناد رسمی سبب شد تا در مقاطع مختلف، مجلس به دنبال راه‌ حلی برای این معضل و اعتباربخشی مطلق به اسناد رسمی باشد که در موارد مختلف شورای نگهبان به دلیل داشتن همان نگاه فقهی (که سند صحیح را به طور مطلق معتبر می‌داند و فرقی بین سند عادی و رسمی قائل نیست) نظر مجلس را ابطال و خلاف شرع دانسته است.[۱] اتفاقی که بر سر ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه نیز آمد که نه تنها اثر مثبت این ماده را از بین برده، بلکه وجود این ماده خود مشکل‌ساز شده‌است.

پیش نویس ماده ۶۲ (ماده الحاقی ۵۲) بیان می‌داشت که اسناد عادی که در خصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند. حقوق‌دانان شورای نگهبان و هم‌چنین فقهای شورا اطلاق این ماده را خلاف قانون اساسی و شرع دانستند. مجمع مشورتی حقوقی شورای نگهبان بیان داشت وجود این ماده که قابلیت استناد اسناد عادی را در مقابل اسناد رسمی زایل می‌کند، از جهت نقض حق مالکیت و حق دادخواهی و به طور کلی حقوق اشخاص، مغایر قانون اساسی است.[۲] فقهای شورای نگهبان نیز این ماده را به‌دلیل اعتبار شرعی سند عادی خلاف شرع دانستند.

همین مسئله باعث شد که مجلس ذیل این ماده را این‌گونه اصلاح کند: «اسناد عادی که در خصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند، مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند.» اضافه شدن این عبارت در ماده تمام کارایی ماده را از بین برده‌است. یعنی هیچ تفاوتی بین سند عادی و رسمی وجود ندارد و اگر سند عادیِ در تعارض با سند رسمی با شهادت دو شاهد (که می‌توانند با تبانی شهادت بدهند) معتبر شود آن‌گاه سند رسمی را می‌توان باطل کرد. نکته‌ی دیگری که وجود این ماده را مشکل ساز کرده، این است که به‌طور ضمنی تکلیفی را بر قضات بار می‌کند که اگر فرض بالا اتفاق افتاد باید سند رسمی را باطل کنند. تا قبل از وجود این ماده به‌دلیل وجود مواد ۲۲ و ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت، دو رویه وجود داشت و بعضی از قضات برخلاف نظر شورای نگهبان، هیچگاه سند عادی را مرجح نمی‌کردند اما ماده ۶۲ تکلیف قضات را مشخص کرده‌است و دیگر قضات نمی‌توانند سند رسمی را غیرقابل تعارض بدانند.

دیدگاه شورای نگهبان: نیازی به سند رسمی نیست

در طول‌ سال‌ها نظر شورای نگهبان همواره بر این بوده که سند رسمی در مقام تعارض هیچ ترجیحی بر دیگر ادله ندارد. ابطال ماده ۱۳۰۹ قانون مدنی درمورد ترجیح سند رسمی بر شهادت در هنگام تعارض، تخصیص و ابطال مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت نشان‌دهنده این رویکرد شوراست. این دیدگاه به‌صورت واضحی در نظر مجمع مشورتی فقهی شورای نگهبان دیده‌ می‌شود. پس از اصلاح ماده، مجمع مشورتی فقهی ایراد دیگری را بر آن وارد دانست با این توضیح که معنای ماده الحاقی اصلاح شده آن است که اسناد رسمی قابلیت تعارض با مورد «مستثنی» را دارد و حال آن‌که سند عادی که معتبر باشد، اعتبار سند رسمی را از بین می‌برد و «مقدم» بر آن است.[۳] به عبارت ساده‌تر هیچ ترجیحی برای سند رسمی وجود ندارد و آن‌چه برای انجام معاملات نیاز است صرفا سندی معتبر و صحیح است و اصل بر اعتبار اسناد عادی است. درنتیجه چنین ماده‌ای اصلاً نباید باشد! هرچند این ماده دیگر تغییر نکرد اما وجود چنین رویکردی در شورای نگهبان نشان از عدم امکان اصلاح رویه‌های کشور در اسناد و معاملات املاک است و تا زمانی‌که این رویکرد وجود داشته باشد شاهد تغییری در وضعیت و کاهش آسیب‌ها و هزینه‌های ناشی از اعتبار اسناد عادی در مقابل اسناد رسمی نخواهیم بود.

نتیجه‌گیری

همان‌طور که بیان شد اعتبار اسناد عادی و قابلیت معارضه آنان با اسناد رسمی آسیب‌های فراوانی بر معاملات وارد و هزینه‌های بسیاری را بر کشور تحمیل می‌کند. راه حل این مشکلات ترجیح دادن مطلق سند رسمی بر دیگر اسناد و سایر روش‌های اثبات دعوا مانند شهادت و هم‌چنین غیر قابل استناد دانستن اسناد عادی نسبت به اشخاص ثالث است که این مهم جز با تغییر رویه در شورای نگهبان و تبیین فقهی این مسئله میسر نمی‌شود. برنامه‌ی مدون و درازمدتی باید صورت گیرد تا به تدریج اسناد عادی جای خود را به اسناد رسمی دهند و اعتبار آنان نزد مردم کاهش یابد. صرف تصویب موادی مانند ماده بحث شده در این یادداشت به‌دلیل رویکرد شورای نگهبان هیچ‌گاه نمی‌توانند راه حل خوبی بر مشکل تعارض اسناد عادی و رسمی باشد.

[۱] برای مثال ابطال مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت توسط شورای نگهبان.

[۲] منبع: سامانه جامع نظرات شورای نگهبان

[۳] منبع: سامانه جامع نظرات شورای نگهبان

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: