۳ آبان ۱۳۹۶ ساعت ۱۱:۱۶

اعتبار اسناد عادی تهدیدی برای امنیت سرمایه‌گذاری

دستورالعمل پیگیری اجرای سیاست‌های کلی اقتصاد مقاومتی در قوه‌قضائیه در حالی «امنیت سرمایه‌گذاری» را هدف اصلی قرار داده است که اسناد عادی به دلیل اعتبار در دادگاه و توانایی ابطال اسناد رسمی، سبب متزلزل شدن حقوق مالکیت اموال غیرمنقول شده است.

به گزارش عیارآنلاین، انتهای شهریور ماه امسال بود که رئیس محترم قوه‌ی قضائیه، «دستورالعمل پیگیری اجرای سیاست‌های کلی اقتصاد مقاومتی در قوه‌قضاییه» را ابلاغ کردند. مقدمه‌ی این دستورالعمل یکی از اهداف از ابلاغ آن را «امنیت سرمایه‌گذاری»  اعلام می کند. اولین اصل اقتصادی برای ایجاد امنیت سرمایه‌گذاری، «صیانت از حقوق مالکیت فیزیکی» است. یک سرمایه‌گذار بین‌المللی که قصد دارد در کشوری سرمایه‌گذاری مستقیم  (FDI) انجام دهد، به اولین موضوعی که توجه می‌کند توفیق آن کشور در «صیانت از حقوق مالکیت فیزیکی» یا همان «حقوق مالکیت اموال غیرمنقول» است. اگر سرمایه‌گذار  مطمئن نشود که دولت یک کشور روشی امن برای صیانت از مالکیت او بر اموال و دارایی‌اش  تعبیه  کرده یا خیر، هرگز ریسک سرمایه‌گذاری در آن کشور را نمی‌پذیرد. برای مثال اگر در کشوری مانند کشور ما اسناد رسمی مالکیت به راحتی با یک سند غیررسمی (قولنامه‌ای) و یا با شهادت دو شاهد در دادگاه باطل شود، سرمایه‌گذار تقریباً هیچ‌گاه جرأت سرمایه‌گذاری در چنین کشوری را به خود نمی‌دهد؛ چرا که هر آن ممکن است یک نفر مدعی مالکیت بر ملک و یا زمین او شود با ادله ساختگی بتواند در دادگاه حکمی به نفع خود بگیرد و ملک و زمین سرمایه‌گذار را از او تصاحب کند.

شاخص بین‌المللی حقوقی مالکیت (IPRI) شاخصی است که اهتمام کشورها به صیانت از حقوق مالکیت به خصوص مالکیت فیزیکی (اموال غیرمنقول) را می‌سنجد و بر این اساس کشورها را رتبه‌بندی می‌نماید. رتبه‌ی کشور ما ایران در زیرشاخص «صیانت از حقوق مالکیت فیزیکیِ» این شاخص، در میان ۱۲۷ کشور جهان ۹۷ و در میان ۱۵ کشور منطقه ۱۳ است، در حالی که سه کشور همسایه‌ی ما یعنی قطر، امارات و بحرین به ترتیب رتبه‌های اول تا سوم منطقه و ۱۹، ۲۰ و ۲۶ جهان را حائز هستند.

روشی که کشورهای پیشرفته برای صیانت از مالکیت فیزیکی به آحاد مردم‌شان معرفی می‌کنند این است که سند رسمی را تنها دلیل مالکیت دانسته‌اند و امکان ابطال آن را به هیچ وجه در دادگاه فراهم نکرده‌اند. برای مثال فرانسه  از سال ۱۹۵۵، اسناد عادی اموال غیرمنقول را در محاکم و ادارات نسبت به شخص ثالث معتبر نمی‌داند و فقط اسناد رسمی است که دلیل مالکیت در برابر همه است.

اما این دستورالعمل چه نگاهی به نقش قوه‌ی قضائیه برای ایجاد این صیانت از حقوق مالکیت فیزیکی داشته است؟ ماده سوم این دستورالعمل در بند چهارم برای ستاد مرکزی موضوع این دستورالعمل وظیفه‌ی «حمایت های لازم جهت رفع مسائل و مشکلات حقوقی» را پیش بینی کرده است. عموم صاحبان کسب و کار اگر چه شخصیت‌های متخصص و توانمند در اشتغالزایی و ایجاد ارزش افزوده هستند، ولی عموماً بیگانه از مسائل حقوقی و قضائی هستند. کشورهای مختلف یک رویکرد اصلی را برای حل این مسئله در پیش می‌گیرند. آن‌ها رویه‌های حقوقی را تا حد ممکن مأمون از بروز دعوا و بزه می‌کنند تا صاحبان کسب و کار با اعتماد به رویه‌ی موجود فارغ از دغدغه‌های حقوقی به فعالیت اصلی خویش بپردازند. برای مثال دولت‌ها هیچ‌گاه نمی‌گذارند صاحبان کسب و کار نگران وضعیت مالکیت‌شان بر زمین و ملک مورد استفاده‌شان برای کسب و کار باشند. متأسفانه در کشور ما بنگاه‌های اقتصادی همواره نگران هستند که کلاهبردارانی با در دست داشتن یک سند عادی ادعای مالکیت بر تمام یا بخشی از زمین یا ملک آن‌ها را مطرح کنند. این نا امنی‌ها سبب وخیم‌تر شدن فضای حاکم بر محیط کسب‌وکار می‌شود.

بر اساس این توصیفات و درک قوه‌ی قضائیه از این آسیب‌ها، بند «پ» ماده ۶ این دستورالعمل معاونت حقوقی قوه را مکلف کرده است نسبت به اصلاح قانون ثبت اقدام نماید. نسخ تدریجی قانون ثبت مهم‌ترین دلیلی است که سبب شده است وضع حقوق مالکیت در کشور ما بدین شکل در بیاید که اسناد رسمی در محاکم به راحتی توسط اسناد عادی و یا شهادت شهود ابطال می‌شوند. متروک شدن و ضعیف شدن قانون ثبت و لزوم بازطراحی این قانون موضوعی است که علاوه بر تکلیف معاونت حقوقی قوه، در بند «پ» ماده ۱۷ این دستورالعمل جزء وظایف سازمان ثبت نیز شمرده شده است.

اما این نسخ تدریجی قانون ثبت به چه شکل رخ داده است؟ این نسخ تدریجی به صورت کلی به دو شکل اتفاق افتاده است، تصویب قوانینی ناسخ در مجلس شورای اسلامی و نظریات شرعی شورای محترم نگهبان. دو نمونه از مصوبات مجلس و دو نمونه از نظرات شرعی شورای نگهبان در ادامه تقدیم شده است.

ماده ۶۲  احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور قضات را مکلف کرده است علی رغم میل باطنی‌شان اسناد عادی اموال غیرمنقول را نسبت به اشخاص ثالث معتبر بدانند. این ماده که پیشنهاد اولیه‌ی آن برگرفته از قانون مدنی فرانسه، اسناد عادی اموال غیرمنقول را نسبت به اشخاص ثالث غیرمعتبر می‌دانست با خلاف شرع تشخیص داده شدن توسط شورای نگهبان توسط مجلس اصلاح شد و به مصوبه‌ای عکس آن چیزی که هدفگذاری کرده بود تبدیل شد. بدین ترتیب قضات موظفند اگر سندی عادی را صحیح الوقوع دانستند معتبر بشمارند و به استناد آن حتی اسناد رسمی را نیز باطل نمایند. در حال حاضر بسیاری از قضات به استناد این مصوبه در حال باطل کردن اسناد رسمی به استناد اسناد عادی با تاریخ مقدم هستند.

نمونه‌ای دیگر عبارت انتهایی بند ۶ ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت در سال ۱۳۷۰ است: «چنان‌چه اعتراض نرسد اداره ثبت طبق مقررات، سند مالکیت را صادر خواهد کرد. صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود». این باز گذاشتن امکان ابطال سند رسمی صادره در کمیسیون‌های ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ سبب شد تا اصل ابطال ناپذیری اسناد رسمی در دادگاه خدشه یابد و به مرور سند رسمی دیگر تنها دلیل مالکیت شمرده نشود.

اما در مورد نظرات شورای نگهبان دو نمونه را ذکر می‌کنیم. یکی ابطالیه‌ی سال ۱۳۶۷ بر ماده ۱۳۰۹ قانون مدنی بود: « ماده ۱۳۰۹ قانون مدنی از این نظر که پیشنهادات بینه شرعیه را در برابر اسناد معتبر فاقد ارزش دانسته خلاف موازین شرع و بدینوسیله ابطال می گردد»و بدین شکل از سال ۱۳۶۷ امکان ابطال سند رسمی مالکیت با شهادت دو شاهد ممکن شد و قدمی دیگر در راستای تزلزل اسناد رسمی مالکیت برداشته شد. اما آخرین اقدام شورای نگهیان برای از بین بردن اعتبار بلامنازع اسناد رسمی نظریه آبان ماه سال ۱۳۹۵ این شورا بود که طی آن مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت را تخصیصی در حکم ابطال زد: « مفاد ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک و نیز ماده ۴۸ آن که دلالت بر بی‌اعتبار دانستن اسناد عادی غیررسمی دارد اطلاق آن در مورد سند عادی که قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد خلاف شرع و باطل است و اما در مورد سند عادی همراه با قرائن و ادله فوق مانند سندی که بینه و شهادت شهود معتبر بر صحت آن باشد این اسناد معتبر است و دو ماده مزبور در چنین مواردی تخصیص خورده است». بدین شکل دیگر سند رسمی تنها دلیل مالکیت نیست و اسناد عادی می‌توانند در محکمه اسناد رسمی را از درجه اعتبار بیاندازند.

در انتها به عنوان جمع‌بندی به نظر می‌رسد این دستورالعمل معضل مالکیت اموال غیرمنقول را به شکل ویژه مورد نظر قرار داده است. لذا محمل خوبی است که با درس گرفتن از تجربه سایر کشورها مانند فرانسه با اسقاط تدریجی اعتبار اسناد عادی در محاکم و ادارات آن را به خوبی درمان نمود.

تلگر

چهره‌

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: