۲ مرداد ۱۳۹۶ ساعت ۱۵:۵۷
پرونده معضلات استفاده از سند عادی

تکمیل زیرساخت ها؛ لازمه استفاده فراگیر از اسناد رسمی

هنگامی که از چالش‌های مربوط به اسناد عادی بحث می‌شود، موضوع اعتبار نابه‌جای اسناد عادی به پشتوانه ماده ۱۰ قانون مدنی است که معضلات فراوانی ایجاد کرده است و سوءاستفاده‌هایی از قبیل زمین‌خواری که با استناد به اسنادعادی جعلی روی می‌دهد.

 به گزارش عیارآنلاین، هنگامی که از چالش‌ها و مشکلات مربوط به اسناد عادی بحث می‌شود، معمولاً برخی با استناد به ماده ۱۰ قانون مدنی که بر اساس آن «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است»، بر اثبات اعتبار اسناد عادی تأکید می‌کنند؛ غافل از این که موضوع اعتبار یا عدم اعتبار اسناد عادی نیست، بلکه معضلاتی است که از این رهگذر، طرفین معامله با آن درگیر می‌شوند و مصائبی است که باید برای استیفای حقشان، با استناد به اسناد عادی، تحمل کنند.
البته، این تنها یک روی سکه است و اگر سوءاستفاده‌هایی که با استناد به اسنادعادی جعلی روی می‌دهد، از قبیل زمین‌خواری، کوه خواری و مانند آن را هم مد نظر قرار دهیم، در می‌یابیم که چالش‌ها و معضلاتی که در حوزه استناد به اسناد عادی مطرح می‌شود، جدی است و باید مورد توجه و تأمل قرار گیرد. با وجود آن‌که مطابق ماده ۲۲ «قانون ثبت»، مالک ملک تنها کسی است که سند رسمی به نام او صادر شده باشد و طبق  نظریه مشورتی شماره ۵۳۳۷/۷ اداره حقوقی دادگستری، مورخ ۱۰/۱۱/۱۳۶۲، «خریدار ملک با قولنامه، اعم از این‌که ملک از اراضی موات و بایر شهری یا غیر آن باشد، قانوناً مالک نیست، مگر در موارد خاص»، اما هم اکنون، شاهد معمول شدن استناد به اسناد عادی و استفاده از آنها در خرید و فروش املاک هستیم و بالطبع، نمی‌توان به حل معضلات ناشی از این رویکرد، دستکم در کوتاه مدت، خوش بین بود.
رویه ای که همچنان ادامه دارد
دلیل تداوم چنین رویه‌ای را باید از چند منظر بررسی کرد؛ نخست این‌که، طبق نظر شورای محترم نگهبان و نیز مطابق ماده ۶۲  «قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور»، مصوب ۱/۱۲/۱۳۹۵، در صورتی که اسناد عادی، راجع به اموال غیرمنقول، بر اساس تشخیص دادگاه، دارای اعتبار شرعی باشد، می‌تواند در دادگاه‌ها و در برابر اشخاص ثالث مورد استفاده قرار بگیرد. این تأکید صحیح بر مقوله بررسی شرعی بودن اعتبار اسناد عادی، خود به وسیله‌ای برای سوءاستفاده و تبانی برخی افراد سودجو و فرصت طلب تبدیل شده است. طوری که با استفاده از اسناد عادی و طرح دعاوی صوری، اقدام به ثبت زمین‌ها و اراضی دارای مالک حقیقی و حقوقی می‌کنند. به همین دلیل، با وجود تأکید قانون بر توجه به اسناد رسمی و اصل قرار دادن آنها در محاکم، در رویه قضایی ما جدیتی برای اهتمام صرف به اسناد رسمی وجود ندارد. به دیگر سخن، افرادی که طرح دعوا می‌کنند، به راحتی می‌توانند اسناد عادی را به عنوان سند ادعایشان طرح کنند؛ اسنادی که اگر دارای اعتبار شرعی باشد، یعنی با استفاده از ادله شرعی، مانند شهادت شهود، بتوان صحت آنها را ثابت کرد، از سوی قاضی پذیرفته و به آنها ترتیب اثر داده می‌شود. این رویکرد، باعث شده است که در سطح جامعه، عزمی جدی برای ثبت قراردادها و به ویژه قراردادهای مربوط به املاک، در دفاتر اسناد رسمی وجود نداشته باشد و برخی، با توجه به اعتبار اسناد عادی در محاکم عمومی، بدون توجه به آسیب و خطری که ممکن است حقوقشان را تهدید کند و صرفاً با این استدلال که هزینه کمتری را برای به دست آوردن ملک مورد نظرشان صرف خواهند کرد، از ثبت رسمی معاملات خودداری و به امضای سند عادی، با حضور شهود، اکتفا می‌کنند.
ناآگاهی زیان‌بار از مباحث حقوقی
دلیل دیگری که باعث تداوم اتخاذ چنین رویکردی در جامعه شده است، ناآگاهی مردم از عواقب و عوارض مربوط به استفاده از اسناد عادی است. بسیاری از مردم، اطلاعی از مباحث حقوقی ندارند و زمانی به زیان‌های ناشی از این کار پی می‌برند که دیگر کار از کار گذشته است و برای استیفای حقشان با مشکلات عدیده‌ای روبه‌رو شده‌اند. هرچند در سال‌های اخیر، اقدامات مؤثری در زمینه ترویج فرهنگ استناد به اسناد رسمی و اکتفا نکردن به تنظیم سند عادی در معاملات ملکی، انجام شده، اما واقعیت آن است که این موضوع، هنوز در جامعه نهادینه نیست و رسانه‌های گروهی، مسئولیتی سنگین برای تنویر افکار عمومی در این عرصه، برعهده دارند. بسیاری از شهروندان، اطلاعی از این موضوع ندارند که افزون بر امکان جعل و کلاهبرداری در معاملات مبتنی بر اسناد عادی، ادعای آنها با استناد به این قبیل اسناد در دادگاه‌ها، به شدت قابل تشکیک و ممکن است به محروم شدن کامل آنها از حقوقشان منتهی شود. حال آن‌که مطابق ماده ۱۲۹۲ قانون مدنی، «در مقابل اسناد رسمی یا سندی که اعتبار سند رسمی را دارد، انکار و تردید مسموع نیست و طرف می تواند ادعای جعلیت نسبت به اسناد مزبور کند یا ثابت نماید که اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی یا از اعتبار افتاده است.» بدیهی است که اثبات جعلی بودن اسناد رسمی، بسیار سخت و برعهده فردی است که ادعای جعلی بودن آنها را مطرح کرده است.
ضرورت تکمیل و توسعه زیرساخت‌ها
عامل دیگری که باعث تداوم استناد و استفاده از اسناد عادی در معاملات املاک شده، فقدان زیرساخت‌های مناسب برای فراگیر کردن استفاده از اسناد رسمی در این عرصه است. البته در سال‌های اخیر، اولاً با توجه جدی به سامان دهی فعالیت‌های مشاوران املاک و الزام این صنف به استفاده از سامانه ثبت معاملات املاک و ثانیاً، اهتمام به تکمیل و اجرای طرح کاداستر، از معضلات موجود در این بخش، به شکل قابل توجهی کاسته شده است، اما هنوز تا رسیدن به مطلوب فاصله زیادی داریم و باید برای تسریع در اجرای بهینه آن، چاره ای اندیشید.
تلگر

چهره‌

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: