۱۴ اسفند ۱۳۹۵ ساعت ۰۹:۰۶

لزوم ارائه برنامه عملیاتی افزایش عرضه مسکن در دولت دوازدهم

شکاف بین عرضه و تقاضا مسکن سبب بالا رفتن قیمت مسکن و به‌تبع آن موجب افزایش هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار می‌شود که جهت جلوگیری از افزایش شکاف بین عرضه و تقاضا ضروری است دولت دوازدهم برنامه مشخص خود را برای عرضه مسکن به‌خصوص برای اقشار متوسط و کم‌درآمد اعلام کرده و موضع خود در قبال ادامه و تکمیل طرح مسکن مهر مشخص کند.

به گزارش عیارآنلاین، آمارهای اقتصادی نشان می‌دهد مسکن در طی سال‌های گذشته همواره به‌عنوان یکی از پرهزینه‌ترین کالاها در سبد هزینه خانوار مطرح بوده است. بنا بر آمارهای منتشرشده از سوی مسئولان وزارت مسکن، در سال ۹۵، سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار ۳۳ درصد است که این رقم در سال‌۹۴، ۳۴ درصد و در سال ۹۲، ۳۵٫۳ درصد بوده است..البته باید خاطرنشان کرد که سهم مسکن در دهک‌های پایین درآمدی بخش بسیار بیشتری از درآمد سالانه خانوار را به خود اختصاص می‌دهد که این سهم گاهی تا ۷۰ درصد از درآمد خانوار را نیز تشکیل می‌دهد.

این وضعیت در حالی است که بنا به گفته کارشناسان مسکن، در کشور‌های پیشرفته، مسکن، کمتر از ۱۰ درصد هزینه‌های خانوار را به خود اختصاص می‌دهد.

از سوی دیگر مسکن به‌عنوان یکی از بخش‌های بسیار مهم در اشتغال‌زایی و ایجاد تحرک اقتصادی شناخته می‌شود. آمار‌ها نشان می‌دهند به ازای تولید هر ۱۰۰ مترمربع زیربنای مسکونی ۱,۴۴ شغل مستقیم و ۱,۰۰۸ شغل غیرمستقیم در یک سال در سطوح مختلف تحصیلی و در تمام مناطق جغرافیایی کشور ایجاد می‌شود. از طرفی به‌واسطه رابطه پیشین با ۷۸ و رابطه پسین با ۵۶ بخش اقتصادی و همچنین سهم ۲۸ درصدی در تورمی عمومی کشور، ایجاد رونق پایدار غیر تورمی و توجه بیشتر به این بخش می‌تواند اثرات مطلوب اقتصادی درون و برون بخشی را به همراه داشته باشد.

قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران در بخش‌های مختلفی مسکن را به‌عنوان یکی از حقوق اصلی مردم مورد تأکید قرار داده است. که ازجمله این اصول می‌توان به اصول ۳،‌ ۳۱ و ۴۳ اشاره نمود.

مطابق این اصول، مسکن جزو نیازهای اساسی خانوار و دولت جمهوری اسلامی ایران موظف به پی‌ریزی اقتصادی صحیح و عادلانه برای تأمین آن متناسب با «توانمندی اقتصادی خانوارها» و همچنین «معماری متناسب بافرهنگ عمومی جامعه» است.

در طول سال‌های پس از پیروزی انقلاب تأمین مسکن خانوار ایرانی با سه چالش اساسی روبرو بوده است که به‌طور خلاصه می‌توان آن‌ها را این‌گونه بیان نمود:

الف: شاخص هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار:

بیانگر توانمندی اقتصادی خانوار است. درحالی‌که تجربه کشورهای موفق در حل معضل مسکن نشان می‌دهد که شاخص سهم هزینۀ مسکن در سبد هزینۀ خانوار باید به کمتر ۲۰ درصد برسد -همان‌گونه که در ابتدای متن به آن اشاره شد- این سهم در سال‌های اخیر به‌طور متوسط بیش از ۳۰ درصد بوده است.

ب) بالا بودن شاخص تراکم خانوار:

این شاخص از تقسیم تعداد خانوار یک کشور به تعداد واحدهای مسکونی قابل سکونت به دست می­آید. این شاخص در کشورهای موفق در حل معضل مسکن در حدود ۹/۰ است که نشان می­دهد به­ ازای هر خانوار بیش از یک واحد مسکونی وجود دارد. این در حالی است که بنا بر سرشماری سال۹۰، این شاخص باوجود بهبود در سالیان گذشته به‌واسطه سیاست­‌های طرف عرضه مانند برنامه مسکن مهر، ۱٫۰۶ است. یعنی به ازای هر ۱۰۶ خانوار حدود ۱۰۰ واحد مسکونی موجود است.

ج. بالا بودن شاخص هزینه دسترسی مسکن:

شاخص هزینه دسترسی به مسکن (تعداد سال‌هایی که با مجموع درآمد آن، یک نفر می­تواند صاحب‌خانه شود) در کشور ما بیش از دوازده است، درحالی‌که منطقه آسیا معادل ۴/۸، در آفریقا ۹/۶ و در کشورهای صنعتی ۳/۴ سال است. با توجه به این هزینه بالای تأمین مسکن، برای بسیاری از اقشار جامعه به‌ویژه اقشار متوسط و پایین امکان تأمین مسکن وجود ندارد. اگرچه در برنامه مسکن مهر به‌طور متوسط این شاخص به ۵ سال کاهش یافته است اما همچنان این شاخص در متوسط شهرها به­خصوص در کلان­شهرها بالا است.

تاریخچه مسکن در کشور

دولت‌های مختلف پس از انقلاب اسلامی رویکرد‌های متفاوتی را برای حل مشکلات بخش مسکن اتخاذ کرده‌اند اما به‌طورکلی می‌توان گفت در حوزه زمین و مسکن همواره یکی از دو جهت‌گیری که در ادامه خواهد آمد حاکم بوده است، جهت‌گیری اول که در برهه‌ای نیز به‌عنوان رویکرد اصلی مسکن در کشور نیز حاکم بوده، نگاه مصرفی به مسکن است. در این رویکرد مسکن به‌عنوان یک کالای مصرفی به علت وابستگی به زمین، به‌عنوان یک نهاده با منابع محدود، نیازمند کنترل و دخالت دولت در طرف عرضه و تقاضا به‌صورت هم‌زمان است.

در رویکرد مصرفی قوانین حاکم بر بازار آزاد امکان دلالت کامل  بر بخش مسکن را ندارند و برای جلوگیری از احتکار و سوداگری، دولت باید کنترل دقیقی بر سمت عرضه در بازار مسکن داشته باشد. مهم‌ترین هدف دولت‌هایی که از این رویکرد پیروی کرده‌اند کنترل قیمت مسکن و افزایش عرضه آن بوده است.

رویکرد دوم بر پایه نگاه سرمایه‌ای به مسکن ضمن به رسمیت شناختن ورود حداکثری بخش خصوصی به بازار مسکن و آزاد بودن سوداگری، راه‌حل رفع این نیاز مسکن در مردم را افزایش قدرت خرید متقاضیان ذیل سیاست تحریک و تقویت تقاضا می‌داند. این رویکرد که مهم‌ترین ابزار آن استفاده از وام‌های خرید است، افزایش قیمت مسکن را لزوماً به‌عنوان امری نکوهیده تلقی نمی‌کند، بلکه معتقد است حتی افزایش سود سازندگان و افزایش قیمت مسکن به ورود بیشتر سرمایه به  این بخش می‌انجامد.

از سال‌های ابتدایی انقلاب نگاهی که ناشی از رویکرد اول  به موضوع مسکن بود باعث توجه به مسکن محرومان، مسکن روستایی و تصویب قانون زمین شهری شد که در آن پولی بابت زمین از مردم گرفته نمی‌شد و فقط هزینه آماده‌سازی زمین اخذ می‌شد. این قانون تا سال ۱۳۷۱ ادامه پیدا کرد. از سال ۱۳۷۲ تغییر رویکرد دولت وقت در حوزه اقتصادی و به‌تبع آن، برخی تغییرات مدیریتی در وزارت مسکن، سبب شد تا جهت‌گیری دوم در حوزه مسکن  موردتوجه قرار گیرد و گرایش به نگاه سرمایه‌ای به بخش مسکن موجب حضور پررنگ سرمایه‌گذاران بخش خصوصی در این بخش برای کسب سود بیشتر شد و این فرایند اوج‌گیری تورم در بخش مسکن را نیز در پی داشت.

این تغییر جهت‌گیری تا سال ۱۳۸۶ مشهود بود. در این سال دولت به نگاه اول در تأمین مسکن مردم بازگشت که فرایند عملی آن به‌صورت طرحی با عنوان مسکن مهر به مرحله اجرا گذاشته شد.

در طرح مسکن مهر، ارزش زمین، که بخش قابل‌توجهی از هزینه تمام‌شده مسکن را به خود اختصاص می‌دهد، از دوش متقاضیان واقعی مسکن برداشته شد. این سهم در کل کشور در دوره ۳۶ ساله بیش از ۵۰ درصد بوده است که در شهرهای بزرگ این سهم به بیش از ۶۰ درصد از قیمت مسکن، می‌رسید. بنابراین با حذف یا کاهش ارزش زمین از هزینه تمام‌شده مسکن، تا حدود زیادی هزینه مسکن کاهش می‌یافت. بنابراین طرح مسکن مهر بر اجاره بلندمدت زمین جهت احداث مسکن بنا نهاده شد.

در طرح مسکن مهر حدود ۷۰ درصد از هزینه‌های ساخت توسط بانک مسکن به‌صورت وام قرض‌الحسنه تأمین ‌شده است و تنها ۳۰ درصد از هزینه ساخت بر عهده متقاضیان است. اجرای این سیاست باعث شده است تا آورده متقاضیان نیز صرف تولید و سرمایه‌گذاری شود.

وضعیت کنونی مسکن مهر:

بنا بر گزارش وزارت راه و شهرسازی، از مجموع ۲ میلیون و ۳۶۰ هزار واحد مسکن مهر دارای قرارداد، تا پایان سال ۱۳۹۴ مجموعاً ۱ میلیون و ۶۱۷ هزار واحد به فروش اقساطی رسیده است و همچنان حدود ۷۵۰ هزار خانوار چشم‌به‌راه تحویل مسکن خود هستند. این در حالی است که بسیاری از واحدهای مسکن مهر که به فروش اقساطی رسیده‌اند و دفترچه قسط آن‌ها صادرشده، هنوز به متقاضیان تحویل داده نشده است.

توقف تولید و عرضه مسکن در قالب طرح مسکن مهر و سایر طرح‌ها از طرف دولت یازدهم در شرایطی است که شکاف بین عرضه و تقاضا در بخش مسکن سبب بالا رفتن قیمت مسکن و به‌تبع آن موجب افزایش هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار خواهد شد. جهت پیشگیری از این مشکل ضروری است سیاست‌های متناسبی برای افزایش تولید و عرضه مسکن باقیمت ارزان در کشور اندیشیده شود. بنابراین لازم است دولت دوازدهم برنامه مشخص خود را برای عرضه مسکن به‌خصوص برای اقشار متوسط و کم‌درآمد اعلام کرده و موضع خود در قبال ادامه و تکمیل طرح مسکن مهر مشخص کند.

 

تلگر

چهره‌

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: