۱۹ دی ۱۳۹۵ ساعت ۱۱:۲۸

پیشنهاداتی در باب کنترل قیمت بازار اجاره مسکن

راهکارهایی از جمله ایجاد اپراتورهای اجاره داری، سامان‌دهی بنگاه‌های مشاورین املاک، اصلاح نظام تعرفه‌گذاری مشاوران املاک، افزایش مدت اجاره بها از ۱ سال به ۳ الی ۵ سال، شناسنامه هوشمند املاک، تسریع در تکمیل و عرضه واحدهای مسکن مهر، اخد مالیات از خانه های خالی و … برای کنترل بازار اجاره مسکن پیشنهاد می شود.

به گزارش عیارآنلاین، یکی از مشکلات جدی کشور افزایش بی رویه قیمت اجاره مسکن است که در شرایط کنونی نیز با توجه به کاهش توان خرید مسکن، متقاضییان اجاره مسکن افزایش یافته است. از آنجا که افزایش قیمت اجاره مسکن در بازار از دو عامل اساسی در بازار یعنی شکاف میان عرضه و تقاضا از یک‌سو و وجود فعالیت‌های سوداگرانه به دلیل عدم وجود شفافیت در بازار از سوی دیگر رنج می‌برد و این عوامل سبب شده‌اند تا قیمت‌های اجاره مسکن در بازار بیش از توان مستأجرین بالاخص در کلان‌شهرهایی مانند تهران باشد.

از آن‌جا که بازار اجاره‌بها به عنوان یک بازار جانبی و تبعی در کنار بازار مسکن شناخته می‌شود و در حقیقت اولویت اصلی خانوار تأمین مسکن ملکی برای خود است و اجاره نشینی بر اساس انتخاب خانوار نبوده و خانوار به اجبار اجاره نشینی را انتخاب می‌کند. این موضوع برخلاف اصول ۳، ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی است که تأکید بر داشتن مسکن و تأمین مسکن متناسب با نیاز محرومین از مسکن با حمایت و برنامه‌ریزی دولت دارد.

ضروری است دولت برای سامان‌دهی بازار اجاره مسکن به ترتیب اولویت، راهبرد‌های اساسی ذیل را در دستور کار خود قرار دهد:

الف) کاهش تقاضا در بازار اجاره مسکن

ب) افزایش عرضه واحدهای مسکونی خالی از سکنه به بازار خرید و یا اجاره

ج) ضرورت قاعده‌گذاری دولت در بازار اجاره مسکن

سیاست‌های اجرایی برای پیاده‌سازی راهبردهای فوق نیز به تفکیک در جدول زیر آمده است.

۱ـ تسریع در تکمیل و عرضه واحدهای مسکن مهر با اولویت کلان­شهرها و تداوم تولید مسکن مهر برای متقاضیان جدید

با توجه به آن‌که طرح مسکن مهر، به‌گونه‌ای طراحی شده است که مسکن تولیدی با قیمت تمام شده به دست مصرف‌کننده نهایی می‌رسد و تقاضای سرمایه‌ای امکان تملک واحدهای تولیدی را ندارد، افزایش سرعت در عرضه واحدهای مسکن مهر می‌تواند تأثیر چشم‌گیری در کاهش تقاضا در بازار اجاره داشته باشد. بنابراین دولت باید بتواند در زمان کوتاه عرضه بیشتری را در بازار مسکن داشته باشد تا علاوه بر افزایش عرضه در بازار مسکن، حجم تقاضا در بازار اجاره را نیز کاهش دهد. بنابراین دولت با حل مشکلات واحدهای مسکن مهر تولید شده از قبیل کمبود خدمات زیربنایی و روبنایی و خدمات حمل و نقلی، زمینه لازم برای عرضه سریع واحدهای تولید شده در بازار مسکن را فراهم می‌سازد.

۲ـ کنترل سوداگری با استفاده از مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن (CGT)

یکی از مشکلات موجود در بازار مسکن حضور تقاضاهای سوداگرانه است که سبب ایجاد حباب و بی‌نظمی در بازار مسکن شده است. برای حل این مشکل دولت می‌تواند تقاضای سوداگرانه در بازار را با استفاده از ابزار‌های مالیاتی کنترل و سرمایه‌ها را به بخش تولید هدایت نماید و زمینه لازم برای کاهش قیمت مسکن را فراهم آورد. کاهش فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن سبب کاهش قیمت و افزایش توان‌مندی تقاضای مصرفی برای حضور در بازار مسکن ملکی می‌شود. در نهایت با واقعی شدن قیمت مسکن، شرایط مناسبی برای تقاضای مصرفی در بازار مسکن فراهم می‌شود.

CGT قدیمی‌ترین مالیات حوزه زمین و مسکن است که بر افزایش قیمت زمین و مسکن (عایدی سرمایه) وضع می‌شود. این مالیات در بسیاری از کشورهای توسعه یافته و یا در حال توسعه از جمله کره‌جنوبی، فرانسه، آمریکا، کانادا، انگلستان، ایرلند، تجربه شده است. به عنوان مثال در آمریکا یا انگلستان دولت ۴۰ درصد ما به تفاوت قیمت خرید و فروش را از فروشنده اخذ می‌کند تا حاشیه سود در معاملات مسکن پایین آمده و انگیزه تقاضاهای سوداگرانه کاهش پیدا کند. شایان ذکر است خانه اول هر فرد که تقاضای مصرفی است و  تولید‌کنندگان مسکن از این مالیات معاف هستند.

۳ـ اخذ مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه

افزایش عرضه در بازار اجاره مسکن می‌تواند به عنوان یک سیاست و راهبرد تکمیلی در کنار راهبرد اساسی کاهش تقاضا در بازار اجاره قرار گیرد. اما نکته اساسی نحوه تفسیر دولت از مفهوم افزایش عرضه در بازار اجاره است. افزایش عرضه واحدهای مسکونی در بازار اجاره نیازمند به کارگیری دو سیاست اصولی کنترل سوداگری و مبارزه با احتکار واحدهای مسکونی خالی از سکنه با استفاده از دو ابزار مالیاتی و تعزیراتی است. در صورتی که دولت با استفاده از ابزار مالیات بتواند نرخ خانه‌های خالی را در بازار به ۴ درصد کاهش دهد، این امر منجر به عرضه ۸۶۰ هزار واحد مسکونی در سراسر کشور و بیش از ۲۲۰ هزار واحد مسکونی در تهران خواهد شد که این عرضه یا در بازار اجاره اتفاق خواهد افتاد که منجر به افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای خواهد شد و یا آن‌که افزایش عرضه در بازار مسکن ملکی را به دنبال دارد که منجر به کاهش سهم تقاضا در بازار اجاره خواهد شد. بنابراین کنترل خانه‌های خالی از سکنه در سراسر کشور سهم به‌سزایی در کاهش قیمت اجاره‌بها و کاهش فاصله عرضه و تقاضا در این بازار خواهد داشت.

مالیات بر خانه‌های خالی یکی از مالیات‌های عمده در بخش مسکن است که در بسیاری از کشورهای توسعه یافته مانند فرانسه، اسپانیا و انگلیس و آمریکا با رویکردهای مختلف اخذ می‌شود. به عنوان مثال در اسپانیا محاسبه مالیات بر خانه‌های خالی به صورت روزانه (برای هر روز خالی از سکنه بودن ۹ یورو) از مالک خانه اخذ می‌شود و یا در فرانسه مالیات بر خانه‌های خالی در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت به اجرا گذاشته می‌شود.

۴ـ تدوین نظام بانک اطلاعات املاک در بازار مسکن با اولویت کلان‌شهرها (شناسنامه هوشمند املاک)

اجرای سیاست راهبردی کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن تنها از طریق فراهم آوردن زیرساخت اطلاعاتی مورد نیاز برای پیاده‌سازی این سیاست امکان‌پذیر است. از این رو نخستین سیاست اجرایی پیش‌رو، تدوین نظام بانک اطلاعات املاک در بازار مسکن از طریق صدور شناسنامه املاک و مستغلات است. به دلیل اثرگذاری بالای کلان‌شهرها در نوسانات بازار مسکن، اجرای این طرح با اولویت کلان‌شهرها می­تواند بستر اطلاعاتی اجرای سیاست‌های لازم در سامان‌دهی بازار اجاره مسکن را فراهم نماید.

۵ـ ایجاد اپراتورهای اجاره داری

یکی از سیاست‌هایی که دولت گذشته در دستور کار قرار داد، بلوک‌بندی و قیمت‌گذاری بر مبنای قیمت متوسط منطقه‌ای بود که علاوه بر قیمت‌گذاری، قانون تعزیراتی تعیین نرخ افزایش قیمت را نیز برای کنترل بازار و جلوگیری از جهش‌های قیمتی وضع کرد اما این طرح در اجرا نتوانست آن‌گونه که باید موفق شود.  راهکار تنظیم بازار از سوی دولت، راهکاری قدیمی است که در برخی از حوزه های اقتصادی موفق و در برخی از حوزه‌های اقتصادی نیز شکست خورده است. اما آن‌چه که بررسی تجربیات کشورهای دیگر نشان می‌دهد این است که دولت برای انجام فعالیت قاعده‌گذاری و تنظیم بازار و مقررات (رگولاتوری)، نیازمند تشکیل اپراتورهای تخصصی در حوزه مربوطه هستند. تکثر بنگاه‌های املاک فرآیند نظارت دولت را بر این بنگاه‌های اقتصادی کم و انحراف آن‌ها از قوانین و مقررات را افزایش می‌دهد.

بنابراین دولت برای کنترل دستوری بازار اجاره و جلوگیری از جهش‌های قیمتی و انجام فعالیت‌های قاعده‌گذاری در بخش مسکن نیازمند وجود چند اپراتور محدود در بازار اجاره مسکن است تا بتواند با استفاده از اپراتورهای اجاره مسکن فعالیت‌های تنظیم بازار را انجام دهد. این اپراتورها حلقه واسط ارتباطی و نه معاملاتی میان موجر و مستأجر هستند که با اخذ کارمزد مشخص بدون برقراری ارتباط مستقیم واحد استیجاری را از موجر دریافت و در اختیار مستأجر قرار می‌دهد. اپراتور موظف به اخذ اجاره‌بها از مستأجر و پرداخت آن به موجر خواهد بود. در این شرایط قیمت‌گذاری در بازار اجاره نیز بر مبنای بلوک‌بندی‌های انجام شده توسط دولت قابلیت اجرایی دارد و امکان نظارت بر حسن انجام قوانین و مقررات وضع شده از سوی دولت امکان‌پذیر خواهد بود.

۶ـ سامان‌دهی بنگاه‌های مشاورین املاک

طبق حداقلی‌ترین برآوردهای انجام شده بیش از ۸۰ هزار مشاور املاک غیرمجاز در سراسر کشور وجود دارد که این تعداد مشاورین املاک می‌تواند سهم به‌سزایی در افزایش سوداگری در بازار مسکن داشته باشند در حالی که کمی بیش از ۱۰۰ هزار مشاور املاک مجاز در کشور فعالیت دارند و از این میان تنها ۹۰ هزار مشاور املاک به سامانه کد رهگیری مجهز هستند که این مسأله زمینه افزایش سوداگری و عدم نظارت دولت بر چگونگی انجام معاملات را افزایش می‌دهد. ضروری است تا با هماهنگی امور اماکن نیروی انتظامی فعالیت مشاورین املاک غیر مجاز ممنوع و تمامی مشاورین املاک دارای مجوز نیز به سامانه کد رهگیری متصل شوند.

۷ـ اصلاح نظام تعرفه‌گذاری مشاوران املاک

وابستگی حق‌الزحمه مشاوران املاک و مسکن به قیمت ملک مورد معامله (خرید و فروش یا رهن و اجاره) یکی از چالش‌های بازار املاک و مسکن است. این موضوع علاوه بر این‌که مشکلاتی را برای دو طرف عرضه و تقاضا در بازار به وجود می‌آورد، بعضاً ممکن است منجر به وسوسه و یا تحریک مشاوران املاک برای بالا بردن قیمت املاک و مسکن به صورت غیرواقعی و با انگیزه افزایش حق‌الزحمه شود، بنابراین ضروری است در کنار سامان‌دهی مشاوران املاک و تشکیل اپراتورهای مسکن در کشور برای افزایش توان نظارت و قانون‌گذاری دولت در این زمینه، نظام تعرفه‌گذاری مشاوران املاک اصلاح شود. بدین صورت که نرخ حق الزحمه وابسته به قیمت ملک نبوده و در بازه‌های قیمتی مختلف مشاوران و یا اپراتورهای املاک مبلغ ثابت و مشخصی را به عنوان حق الزحمه دریافت کنند. البته این نحوه اخذ حق مشاوره توسط مشاورین املاک می‌تواند در ۳ رده قیمتی به کار رود. بدین ترتیب انگیزه مشاوران املاک در افزایش قیمت املاک و اجاره‌بها از بین می‌رود.

۸ـ افزایش مدت اجاره بها از ۱ سال به ۳ الی ۵ سال

شرایط فرهنگی کشور ایران به‌گونه­ای است که نیاز به جابجایی سالانه و تمدید قراردادهای اجاره به شدت بر روی حس عدم امنیت خانوار تأثیر گذار است و در بین مردم این موضوع مطرح است که سه بار جابه‌جایی اسباب منزل به معنای یکبار آتش سوزی منزل است. کوتاه بودن مدت زمان اجاره نیز به خودی خود عاملی جهت تورم در بازار اجاره مسکن به شمار می­آید؛ چه آنکه همواره در فصل تابستان که فصل نقل و انتقالات مسکن اجاره‌ای است، تورم بازار مسکن نیز افزایش می­یابد. از جمله راه­کارهای پیش‌رو جهت کاهش تأثیرات منفی اجاره مسکن در شرایط کنونی کشور افزایش مدت زمان قرارداد اجاره است. تجربه کشوری مانند کره نیز نشان داده است که این افزایش زمان اجاره به ثبات و ساماندهی بازار اجاره کمک می­کند. برای این منظور می­توان مدت زمان اجاره را از یک سال به سه سال افزایش داد و مبلغ قرار داد اجاره را پس از مدت یک سال با در نظر گرفتن نرخ تورم عمومی کشور افزایش داد. از این طریق علاوه بر ایجاد امنیت روانی نسبی در مستأجر، نوسانات و تحولات موجود در بازار اجاره به دلیل جابجایی­های سالیانه محدود خواهد شد. به منظور پیاده‌سازی این سیاست می­توان از اقدامات تشویقی نظیر معافیت قراردادهای اجاره ۳ ساله از پرداخت هرگونه مالیات بهره جست.

تلگر

چهره‌

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: