۲۶ مرداد ۱۳۹۴ ساعت ۱۶:۳۶
مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت؛

مولفه‌های مغفول‌مانده در طرح جامع مسکن

در طرح جامع، صرفا به برخی روش‌های تولید و عرضه مسکن اشاره شده، اما سهم هر یک از این روش‌ها در تامین مسکن کشور، الزامات هر روش و نیز سیاست‌های دولت برای تنظیم و مدیریت این روش‌ها مورد بررسی قرار نگرفته است.

به گزارش عیارآنلاین، مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت در فصل اول از گزارش نقد طرح جامع، کلیات طرح و مولفه‌های کلیدی آن مورد نقد قرار داد. در فصل دوم که در ادامه می‌آید به تشریح مواردی پرداخته شده که علی‌رغم اهمیت راهبردی آن، در طرح جامع مسکن مغفول مانده و به آن پرداخته نشده است.

یک الگوی پایدار برای تامین مسکن متناسب با نیاز که همه اقشار جامعه را پوشش دهد، باید شامل مولفه‌های ذیل باشد. مولفه هایی که البته در تدوین طرح جامع مسکن تا حد زیادی مغفول مانده‌اند.

۱ـ تعیین دقیق نقش و برنامه‌های دولت در تولید و عرضه پایدار مسکن

۱ـ۱ـ تنوع بخشی به شیوه‌های تولید و عرضه مسکن

یکی از مواردی که در این طرح مغفول مانده، توجه به روش‌های مختلف تولید و عرضه مسکن و سهم هر یک در نیاز مسکن کشور است. سیاست‌های عرضه مسکن در دو بخش مسکن خصوصی و مسکن عمومی قابل احصا است. در حوزه مسکن خصوصی روش‌های ذیل برای تامین مسکن وجود دارد:

*مسکن خود مالکی به معنای پرداخت تسهیلات ساخت و زمین و مدیریت فرایند ساخت مسکن توسط خود مصرف کننده؛

*بهبود مکانیزم انبوه سازی، به معنای ارائه تسهیلات بلند مدت ساخت به انبوه سازان در ازای فروش اقساطی مسکن؛

*تقویت توسعه‌گرهای مسکن به منظور بهبود روش پیش خرید مسکن.

همچنین در حوزه تامین مالی بخش مسکن نیز روش‌های مختلفی وجود دارد که هر یک دارای هزینه‌ها و فایده‌های خاص خود بوده و برای بخشی از نیاز مصرفی کشور مناسب است. لذا ضروری است که در طرح جامع مسکن سهم هر یک از این روش‌ها در تامین نیاز مسکن کشور و الزامات هر روش تعیین شود. سپس نقش دولت در تحقق صحیح هر یک از این روش‌ها در حوزه نهادی، اجرایی و تنظیم گری مورد بررسی قرار گرفته و برنامه ریزی‌های لازم انجام شود.

حال آنکه در طرح جامع، صرفا به برخی روش‌های تولید و عرضه مسکن اشاره شده، اما سهم هر یک از این روش‌ها در تامین مسکن کشور، الزامات هر روش و نیز سیاست‌های دولت برای تنظیم و مدیریت این روش‌ها مورد بررسی قرار نگرفته است.

۱ـ۲ـ افراز انواع روش‌های حمایتی برای تامین مسکن و محاسبه نهاده‌های مورد نیاز

در مورد مسکن عمومی، در طرح جامع مسکن نیاز کشور صرفا به تفکیک مسکن مورد نیاز خانوارهای جدید، تخریب و نوسازی بافت‌های نابسامان و جبران کمبود مسکن نسبت به خانوار بیان شده است. اما جهت برنامه ریزی صحیح بالاخص در محور تامین مسکن کم درآمدها، ضروری بود که نیاز مسکن کشور بر حسب نیاز خانوارهای متقاضی و سطح توان اقتصادی آنها افراز شود. جمعیت کشور را می‌توان برحسب توان اقتصادی خانوار به چند گروه اصلی تقسیم بندی نمود:

۱ـ دهک‌های درآمدی بالا: خانوارهایی که قادر به تامین مسکن مصرفی خود بدون نیاز به منابع بانکی و حمایت‌های دولتی هستند.

۲ـ دهک‌های درآمدی بالاتر از متوسط: این خانوارها دارای زمین هستند و یا توانایی تامین زمین را دارند و در صورت دریافت منابع بانکی، قادر به تامین مسکن خود بدون دخالت دولت هستند، این منابع بانکی برای دهک‌های بالاتر، شامل تسهیلات با سود بازاری بوده و برای دهک‌های پایین تر به صورت تسهیلات بلند مدت با سود پایین می‌باشد.

۳ـ دهک‌های درآمدی متوسط: این خانوارها علاوه بر تسهیلات ساخت مسکن، برای خانه دار شدن نیازمند تامین زمین صفر از سوی دولت یا بخش عمومی هستند. این خانوارها، توانایی تامین بخشی از آورده اولیه لازم را دارا  هستند.

۴ـ دهک‌های درآمدی پایین: این خانوارها توانایی تامین آورده اولیه را ندارند و باید علاوه بر تامین زمین صفر، کل هزینه ساخت مسکن را در قالب تسهیلات دریافت نمایند. بخش عمده‌ای از خانوارهای موجود در این گروه قادر به بازپرداخت اقساط تسهیلات پس از تحویل گرفتن منزل خود بوده اما بخش کوچکی نیز، شامل افرادی است که فاقد هر گونه توان اقتصادی هستند. این تعداد معدود، نیازمند دریافت منابع یارانه‌ای و کمک‌های بلاعوض دولتی هستند.

با تدقیق گروه‌های فوق، نهایتا به ماتریسی مانند جدول ۱ دست می‌یابیم که مشخص می‌سازد برای تامین نیاز مسکن کشور به چه مقدار از نهاده‌های تولید مسکن ( اعم از منابع بانکی، اعتبارات دولتی، منابع زمین)  به تفکیک هر دهک درآمدی نیاز است.

طبعا جهت برنامه ریزی برای تامین مسکن کم درآمدها ـ فارغ از توان تولید مسکن در کشور ـ تعیین نیاز مسکن کشور به تفکیک سطح اقتصادی خانوار و نیاز آنها به هر یک از منابع (اعم از منابع بانکی، حمایت‌های مالی دولت، زمین دولتی و…) ضروری است. عدم تعیین این مهم موجب شده است که طرح جامع مسکن، هیچ گونه شناخت دقیقی از نیاز مسکن کشور ترسیم نکند و در نتیجه در تعیین سیاست‌های مناسب برای تامین مسکن کم درآمدها ناموفق باشد.

۱ـ۳ـ افراز انواع روش‌های تامین زمین به همراه محاسبات آن

عدم تعیین نیاز مسکن کشور به شرح فوق، در حوزه تعیین نیاز کشور به زمین شهری هم به چشم می‌خورد. بنا به آنچه گفته شد تعیین زمین مورد نیاز برای تامین مسکن کشور، بر حسب مساحت و تعداد واحد مسکونی و نیز به تفکیک سطح اقتصادی خانوارهای هدف، یک ضرورت برای طرح جامع مسکن محسوب می‌شود. بر اساس این برآورد می‌توان نیاز به زمین را به تفکیک روش‌های مختلف تامین زمین ـ اعم از فروش، واگذاری حق بهره برداری، یا سایر روش‌ها ـ تعیین نمود. همچنین ضروری است که این نیازسنجی به صورت منطقه‌ای صورت پذیرد.

از سوی دیگر منابع زمین در دسترس برای برنامه عرضه پایدار مسکن نیز می‌بایست مورد محاسبه قرار گیرد. منابع زمین عبارتند از:

ـ زمین‌های شهری موجود

ـ زمین‌های مربوط به بافت‌های فرسوده، که از طریق نوسازی امکان افزایش بهره وری آنها وجود دارد.

ـ زمین‌های خالی موجود در محدوده شهری که در تملک اشخاص و نهادهای عمومی و خصوصی قرار دارد.

ـ زمین‌های بایر و موات خارج از محدوده شهری و اراضی منابع طبیعی قابل استفاده.

با محاسبه و دسته بندی نیاز زمین مسکونی کشور از یک سو، و محاسبه منابع زمین از سوی دیگر، در مرحله بعد می‌توان منابع و نیاز زمین را با یکدیگر تقابل داده و سهم هر یک از منابع را در تامین نیاز زمین به تفکیک مناطق کشور تعیین نمود.

اما در طرح جامع مسکن نه نیازسنجی مذکور انجام گرفته است و نه روش‌های مختلف تامین زمین و سهم هر یک از کل نیاز زمین کشور مشخص شده است.

۱ـ۴ـ تبدیل واسطه مالکیتی به واسطه مدیریتی

در برخی از برنامه‌های طرح جامع مسکن، اعطای تسهیلاتی نظیر زمین، وام ساخت یا تخفیف در هزینه پروانه ساختمانی به سازندگان و انبوه سازان مسکن پیش بینی شده است؛ اما در مقابل الزامات مناسبی برای آنها در خصوص قیمت و شرایط فروش و اجاره این واحدها به مصرف کننده نهایی وضع نشده است.

در این صورت تسهیلات مذکور با عنوان حمایت از گروه‌های هدف در اختیار انبوه سازان قرار می‌گیرد و سود سرمایه گذاری مربوط به این تسهیلات به جای اینکه به بخش عمومی یا مصرف کننده تعلق گیرد، نصیب تولید کننده مسکن می‌شود. این مساله ناشی از این است که تولید کننده مسکن، به عنوان “واسطه مالکیتی” میان دولت و گروه‌های هدف قرار می‌گیرد.

در گذشته نیز تمامی سیاست­های حمایتی دولت از انبوه­سازان ـ به غیر از مسکن مهر ـ به دلیل عدم حذف نقش واسطه­‌گری انبوه­‌ساز در مالکیت، ناکام مانده است. چرا که در شرایط کنونی اقتصاد کشور در صورتی که سازندگان مسکن، مالک آن نیز باشند به دلیل انحصاری که به واسطه مالکیت به وجود می‌­آید، قیمت مسکن‌­های موجود بر اساس بازار تعیین می‌شود نه بر اساس هزینه تمام شده آن.

در چنین شرایطی تنها در صورتی قیمت مسکن کاسته خواهد شد که نسبت مسکن‌های ساخته شده با کمک تسهیلات دولتی در مقایسه با مسکن‌های موجود و تقاضای موجود در بازار، به عدد قابل توجهی برسد. حال آنکه این عرضه هیچ تناسبی با تقاضای موجود در بازار ندارد. در نتیجه بدون اثرگذاری محسوس تسهیلات اعطایی بر کاهش قیمت مسکن، حجم زیادی از منابع دولتی هدر خواهد رفت.

بنابراین به منظور اصلاح سیاست یاد شده، سیاست «تبدیل واسطه مالکیتی در فرآیند تولید مسکن به واسطه مدیریتی» جهت تأمین مسکن گروه­‌های هدف، ضروری است.

این سیاست، واسطه­‌های مالکیتی را از چرخه تولید حذف کرده و سازنده تبدیل به یک واسطه مدیریتی می‌شود که حق‌الزحمه یا اجرت خدمت ارائه شده خود را دریافت می‌کند. در این حالت مصرف کنندگان، مالک خانه‌های در حال ساخت خواهند بود و نه سازندگان.

لذا سود حاصل از سرمایه­‌گذاری در فرآیند ساخت، از فروشنده به مصرف­‌کننده منتقل می­‌شود که این امر باعث کاهش قیمت تمام شده مسکن برای مصرف کنندگان می­شود. بدین ترتیب منفعت ناشی از نهاده‌ها و تسهیلات ارائه شده از سوی دولت، به جای واسطه‌ها مستقیما به گروه‌های هدف تعلق می‌گیرد. انتقال سود حاصل از سرمایه‌­گذاری در فرآیند ساخت به مصرف‌کننده نهایی، روح اصلی حاکم بر این سیاست است.

از لحاظ اجرایی تبدیل واسطه مالکیتی به مدیریتی به چند صورت قابل اجراست.

۱ـ در مورد افرادی که در صورت دریافت تسهیلات یا تخصیص زمین، خود قادر به ساخت مسکن یا انعقاد قرارداد با پیمانکار هستند، روش خود مالکی پیشنهاد می‌شود. در این روش تسهیلات ساخت یا زمین مربوطه مستقیما در اختیار مصرف کننده نهایی قرار می گیرد تا او خود فرایند ساخت مسکن مصرفی برای خود را مدیریت نماید. در این حالت مفهوم واسطه به کلی از میان برداشته می‌شود.

۲ـ در مورد پروژه‌های بزرگتر که تسهیلات باید به سازندگان ارائه شود، دولت می‌تواند از طریق اعمال برخی ضوابط در حوزه قیمت گذاری و… و مشروط کردن ارائه تسهیلات به رعایت این ضوابط، سازندگان و انبوه سازان مسکن را از واسطه مالکیتی به واسطه مدیریتی تبدیل کند.

۳ـ در مورد پروژه‌های پیچیده که انبوه ساز نمی‌تواند خود مسئولیت واسطه مدیریتی را بر عهده گیرد، یک نهاد تخصصی به نام توسعه گر (Developer) وظیفه مدیریت طرح را عهده دار می شود. استفاده از نهاد توسعه‌گر، تبدیل واسطه مالکیتی به مدیریتی را در پروژه‌های بزرگ بدون نیاز به دخالت مستقیم دولت در مدیریت ساخت و گسترش تشکیلات دولتی میسر می‌سازد. علاوه بر این توسعه گرها موجب ارتقاء فناوری ساختمان و ممکن شدن اجرای پروژه‌های وسیع ساختمانی با فناوری روز می‌شوند.

اما مشاهده می‌شود که در طرح جامع مسکن در برنامه‌های ارائه تسهیلات حمایتی به انبوه‌سازان، موضوع تبدیل واسطه مالکیتی به واسطه مدیریتی و انتقال سود سرمایه گذاری به مصرف کننده نهایی و همچنین استفاده از توسعه‌گرهای ساخت مسکن کاملا مغفول مانده است.

۲ـ اصل کنترل سوداگری از طریق نظام مالیاتی زمین و مسکن

مطابق آمار موجود در بازه سال ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۰، حدود ۷۰ درصد از تقاضای مسکن کشور را تقاضای سرمایه‌ای تشکیل داده است. در موضوع سیاست‌گذاری مسکن باید به این موضوع توجه داشت که مسکن در مقایسه با سایر کالاها دارای برخی خصوصیات منحصر به فرد از جمله محدود بودن منابع آن، زمان بر بودن فرایند تولید و غیر قابل واردات بودن است. این خصوصیات در کنار این‌که مسکن یکی از اصلی ترین نیازهای اساسی خانوار است، آن را در معرض پدیده شکست بازار قرار می‌دهد.

در طرح جامع مسکن نیز جهش‌های قیمتی مسکن در دوره‌های متناوب رکود و رونق، به عنوان یکی از چالش‌های اصلی ذکر شده است که ناظر بر همین مساله است. پدیده شکست بازار در شرایط ایران که به اذعان طرح، موجودی مسکن متناسب با تقاضای کشور، تکافوی نیاز مسکن جامعه را ندارد، شدیدتر است.

بالاخص اینکه در چنین شرایطی اکثر کشورهای دنیا روش‌های مختلف کنترل بازار را اتخاذ می‌کنند. کنترل بازار مسکن، تقاضای سرمایه‌ای مسکن را در این بازار به سود تقاضای مصرفی محدود کرده و از ایجاد شکاف بین قیمت مسکن و توان اقتصادی خانوار جلوگیری می‌کند.

اما در طرح جامع مسکن، اصل کنترل بازار مسکن به کلی مغفول مانده است. به جای آن سعی شده از طریق منابع دولتی و بانکی، شکاف میان توان خانوار با قیمت مسکن پر شود. سیاستی که در نبود ابزارهای کنترل بازار، پس از چندی منجر به تشدید دوره‌های رونق و رکود شده و کارایی خود را از دست می‌دهد.

مهم‌ترین ابزار در پیش‌گیری از ایجاد بحران در بازار مسکن، مالیات‌های هدفمند حوزه زمین و مسکن هستند. اصلی ترین این مالیات‌ها عبارتند از مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر قیمت زمین، مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات مضاعف بر اراضی بایر و مالیات بر خانه‌های لوکس.

این مالیات‌ها با افزایش هزینه برای تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه مسکن و کاهش رانت زمین برای مالکان آن، زمین بازی را به نفع تقاضای مصرفی شیب می‌دهد. منابع حاصل از این مالیات‌ها می‌تواند صرف تامین مسکن کم درآمدها شود و به تحقق عدالت اجتماعی کمک کند.

۲ـ۱ـ مالیات بر عایدی سرمایه (CGT)

این مالیات به صورت درصدی از «افزایش ارزش» معاملاتی زمین یا مسکن در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت می‌شود. در این نوع از مالیات، اولین ملک افراد که تقاضای مصرفی آنها است، از این مالیات معاف است. تولید کنندگانی که در بازه زمانی معین اقدام به تولید و عرضه واحدهای مسکونی می‌کنند نیز از پرداخت این مالیات معاف هستند.

با توجه به اینکه ملک اول هر فرد معاف از پرداخت این مالیات است و همچنین تولیدکنندگان مسکن مشمول این مالیات نیستند، این مالیات تنها تقاضای سوداگرانه را هدف قرار می‌دهد و هزینه این تقاضاها را در بازار زمین و مسکن شهری افزایش می‌دهد. از این رو تأثیری بر هزینه تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای مولد در فرایند تولید مسکن ندارد.

کسانی که زمین یا خانه کلنگی خریداری شده را تبدیل به واحدهای مسکونی نوساز کرده و در زمان معین (برای مثال تا ۴ سال پس از اخذ پروانه) این واحدها را به بازار عرضه می‌کنند، از پرداخت این مالیات معاف خواهند بود. معافیت تولیدکنندگان برای پرداخت این مالیات تا ۴ سال باعث خواهد شد که مدت ساخت و ساز به علت انگیزه سازنده برای کسب سود بیشتر در آینده، طولانی نشده و سرعت در ساخت و ساز افزایش یابد. این موضوع باعث شکل‌گیری بستر مناسبی جهت ورود فناوری‌های نوین به بخش مسکن خواهد شد.

۲ـ۲ـ مالیات بر قیمت زمین (LVT)

در یک تعریف ساده، مالیات بر قیمت زمین عبارت است از «اخذ درصدی از قیمت اجاره‌ای زمین یک ملک، با توجه به کاربری بهینه مجاز زمین مورد نظر به صورت دوره‌ای». در این نوع مالیات کاربری بالقوه زمین ملاک عمل است و نحوۀ کاربرد فعلی زمین (کارآمد یا ناکارآمد) و میزان درآمدزایی آن در وضع نرخ مالیات در نظر گرفته نمی‌شود. یعنی مالیات بر یک قطعه زمین با ویژگی‌های خاص خودش در یک منطقه وضع می­‌شود و تفاوتی نمی‌کند که مالک از زمین استفاده بهینه را انجام می­دهد یا زمین بدون استفاده رها شده است. این مالیات صرف نظر از ساختمان و تأسیسات زمین مورد نظر است و تنها بر قیمت کارشناسی زمین وضع می‌شود. این مالیات به صورت دوره‌ای در فواصل زمانی مشخص (برای مثال سالانه) بر اساس قیمت زمین اخذ می‌شود.

مالیات بر قیمت زمین با هدایت مالکان به تخصیص بهینه منابع خود، عملاً در حوزه زمین‌های مسکونی شهری منجر به افزایش ساخت و ساز می‌شود. در شرایطی که بازار زمین با افزایش قیمت و انتظارات تورمی ناشی از این افزایش قیمت همراه باشد،‌ این نوع از مالیات می‌تواند منجر به کاهش قیمت زمین در بازار شود؛ چرا که با افزایش هزینه‌های نگه‌داری زمین، مالکانی که قادر به استفاده‌ بهینه از زمین خود نباشند، اقدام به فروش زمین‌های خود کرده و در نتیجه با افزایش عرضه زمین در بازار، قیمت زمین می‌تواند کاهش یابد.

علاوه بر آن تأمین منابع درآمدی شهرداری‌ها از طریق اجرای این مالیات به جای عوارض فروش تراکم، منجر به ایجاد رویکردی عدالت‌محور در عرصه درآمدهای شهرداری‌ها می‌شود. چرا که هر چه میزان خدمات شهری در منطقه‌ای بیشتر باشد، قیمت زمین نیز در آن منطقه بالاتر بوده و در نتیجه مالیات پرداختی نیز در آن منطقه بالاتر خواهد بود. از سویی دیگر با اجرای این مالیات، به دلیل حذف هزینه عوارض فروش تراکم و پروانه‌های ساختمانی، هزینه تولید مسکن کاهش پیدا می‌کند.

۲ـ۳ـ مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه

یکی دیگر از ابزارهای حاکمیت‌ برای تخصیص بهینه منابع موجود مسکن‌ در شرایط نابرابری عرضه و تقاضا، وضع نرخ مناسب مالیات بر خانه­های خالی از سکنه است. وضع نرخ مناسب مالیات منجر به افزایش هزینه نگه­­داری خانه­‌های خالی برای مالکان شده و به عنوان ابزار و اهرمی مکمل درکنار عرضه مسکن برای کاهش قیمت مسکن و ایجاد تعادل در بازار است.

وجود درصدی از واحدهای مسکونی خالی جزء ذاتی تعادل در بازار مسکن تلقی می­‌شود اما باید توجه داشت که درصد طبیعی واحدهای مسکونی خالی تنها در شرایط تعادل بازار معنی و مفهوم دارد، اما در شرایط شکست بازار، تعیین درصدی تحت عنوان درصد طبیعی واحدهای مسکونی خالی بی معنا خواهد بود.

هدف از وضع این مالیات افزایش عرضه مسکن در شرایط نابرابری عرضه و تقاضا در بازار و استفاده بهینه از منابع مسکن شهری به منظور کنترل بازار است.

با توجه به مطالب بیان شده مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه، مالیاتی است که به صورت دوره‌ای از املاکی که مدت زمان مشخصی از یک سال (برای مثال ۶ ماه) خالی از سکنه رها شده باشند، اخذ می‌شود. این مالیات تا زمانی که ملک مورد نظر خالی شناخته شود گرفته می‌شود و در صورت سکونت ملک مورد نظر، مشمول پرداخت این مالیات نمی‌شود.

۲ـ۴ـ مالیات بر خرید املاک گران قیمت (SDLT)

یکی از انواع مالیات‌هایی که در کشورهای مختلف از حوزه بازار زمین و مسکن شهری اخذ می‌شود مالیات بر خرید املاک گران قیمت است. این مالیات در واقع نوعی حق تمبراست که در معاملات اسنادی مختلف بر حسب ارزش سند از دریافت کننده سند ـ که خریدار است ـ اخذ می‌شود.

رقم این مالیات در معاملات مختلف بالا نبوده اما در مورد معاملات زمین و مسکن به دلیل قیمت بالای زمین و مسکن، رقم این مالیات قابل توجه است. به همین دلیل دولت‌ها با هدف کسب درآمد، اقدام به اخذ این مالیات در معاملات زمین و مسکن کرده‌اند.

دریافت درصدی از کل قیمت املاک گران‌قیمت از خریدار در هنگام نقل و انتقال، مالیات بر خرید املاک گران قیمت نامیده می‌شود. این مالیات تنها از املاکی اخذ می‌شود که قیمت آن از متوسط قیمت بازار بالاتر باشد. نرخ این مالیات تصاعدی بوده و هرچه قیمت ملک بالاتر رود، درصد آن نیز افزایش می‌یابد.

علاوه بر ایجاد درآمد برای دولت ملی، این مالیات دارای تأثیرات کنترلی قیمت، در بازار زمین و مسکن شهری است. در واقع اخذ این مالیات عاملی بازدارنده برای کسانی است که اقدام به خرید املاک گران قیمت می‌کنند. این سیاست علاوه بر کاهش تأثیرات ناشی از معاملات املاک گران قیمت بر بازار زمین و مسکن دارای تأثیرات باز توزیعی از طریق هزینه کردن درآمد آن برای تهیه مسکن دهک‌های پایین درآمدی است.

یکی از مواردی که کنترل بازار را در دوره‌های بحران با مشکل مواجه می‌سازد، عدم وجود بانک اطلاعاتی جامع از بازار زمین و مسکن است. ایجاد سامانه جامع اطلاعات زمین و مسکن به عنوان پیش نیاز شناسایی تقاضای سرمایه‌ای و فعالیت‌های مخرب در بازار مسکن، شرط ضروری برای برقراری یک نظام کارآمد مالیاتی در این حوزه است.

۳ـ شفافیت اطلاعات

البته در بخش‌های مختلف طرح جامع مسکن، مساله تشکیل بانک اطلاعات زمین و مسکن به طور پراکنده مورد اشاره قرار گرفته است. در این طرح مجموعا تشکیل ۵ سامانه اطلاعاتی پیش بینی شده است که عبارتند از:

ـ تشکیل بانک اطلاعاتی برنامه‌های حمایتی و یارانه‌ای

ـ راه اندازی نظام پایش محدوده‌های نابسامان شهری

ـ ایجاد نظام اطلاعات زمین و مسکن در کلیه شهرهای بیش از ۲۰۰ هزار نفر

ـ ایجاد نظام اطلاعات پایه مسکن روستایی

ـ ایجاد سامانه اطلاعاتی بازار اجاره در شهرهای بیش از ۱۰۰ هزار نفر

اما با توجه به اهمیت راهبردی ایجاد پایگاه اطلاعات مسکن کشور، بهتر بود به جای طرح گسسته و نامتقارن موضوع شفافیت اطلاعات در جای جای طرح، این موضوع به عنوان یک محور مجزا در طرح جامع مسکن دیده می‌شد و ذیل این محور، تمام اجزای پایگاه اطلاعات مسکن تبیین می‌گردید. توضیح آنکه به دلیل همپوشانی داده‌ها و فرایندهای این سامانه‌ها با یکدیگر، راه اندازی آنها به صورت مجزا موجب دوباره کاری و افزایش هزینه خواهد شد. همچنین تشکیل چندین سامانه اطلاعاتی مجزا در حوزه زمین و مسکن موجب لزوم صرف هزینه مضاعف جهت هماهنگ سازی این سامانه‌ها با یکدیگر می‌شود. لذا بهتر است یک سامانه یکپارچه اطلاعات زمین و مسکن در دستور کار قرار گیرد که هر یک از بانک‌های اطلاعاتی فوق، یکی از اجزاء این سامانه جامع باشد.

در مجموع در طرح جامع مسکن، جای خالی یک محور در کنار محورهای هفت گانه طرح، تحت عنوان کنترل بازار زمین و مسکن که درآن دو حوزه نظام مالیاتی زمین و مسکن و سامانه اطلاعات زمین و مسکن تشریح شود، به شدت احساس می‌شود. این مساله با توجه به تصریح سیاست‌های کلی نظام در بخش مسکن بر “ایجاد و اصلاح نظام مالیات‌ها و ایجاد بانک اطلاعاتی زمین و مسکن” ضروری به نظر می‌رسد.

۴ـ کاهش هزینه تولید مسکن

رویکرد کاهش هزینه تمام شده مسکن، یکی از رویکردهای مغفول در طرح جامع مسکن می‌باشد. اتخاذ رویکردهای توضیح داده شده در دو بخش قبل، موجب کاهش هزینه تمام شده تامین مسکن برای تقاضای مصرفی و اولویت دادن به تقاضای مصرفی در برابر تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن خواهد شد. همان گونه که در مباحث نظری فصل اول از این تحلیل گفته شد، این نگاه تضمین کننده دسترسی تمامی دهک‌های درآمدی به مسکن متناسب با نیاز و شرایط اقتصادی خود خواهد بود.

کاهش هزینه تمام شده مسکن از طریق مولفه‌های ذیل محقق می‌گردد:

ـ حذف یا کاهش سهم زمین در هزینه تمام شده مسکن از طریق تخصیص هدفمند منابع زمین به تقاضای مصرفی

ـ تبدیل واسطه مالکیتی به واسطه مدیریتی در ساخت مسکن و انتقال سود سرمایه گذاری به مصرف کننده نهایی

ـ حذف هزینه‌های مربوط به فروش تراکم و پروانه ساختمانی با تحقق درآمدهای شهرداری از طریق مالیات های زمین و مسکن و شارژ شهری.

همان گونه که قبلا گفته شد، در صورت عدم جهت گیری راهبردی به سمت کاهش نسبی قیمت تمام شده مسکن، بازماندن بسیاری از خانوارها از تامین مسکن متناسب با نیاز خود قطعی خواهد بود. در این شرایط برنامه‌های محدود حمایتی دولت نیز تنها قادر به تامین بخش اندکی از  نیاز مسکن اقشار آسیب دیده از تحولات بازار خواهد بود؛ رویکردی که تاثیر اساسی بر کنترل بازار مسکن و توانمندسازی عموم خانوارها نخواهد داشت. کاهش نسبی قیمت مسکن به معنای پایین بودن رشد قیمت مسکن در مقایسه با شاخص تورم  هستند.

البته در طرح جامع مسکن نیز کاهش شاخص دسترسی به مسکن[۲] از ۱۲ سال به ۸ سال تا افق ۱۴۰۵ هدفگذاری شده است. این هدفگذاری به معنای کاهش نسبی قیمت مسکن همزمان با افزایش درآمد متوسط خانوار می‌باشد. اما علی‌رغم این هدفگذاری، هیچ یک از مولفه‌ها و ابزارهای فوق جهت تحقق آن در طرح جامع مسکن پیش بینی نشده است.

شایان ذکر است که با فرض تحقق مفروضات طرح جامع (رشد اقتصادی سالانه ۵٫۲ درصد، رشد جمعیت سالانه ۱ درصد، رشد تعداد خانوار سالانه ۱٫۹ درصد) کاهش شاخص دسترسی مسکن از ۱۲ به ۸ سال تنها در صورت صفر بودن رشد قیمت مسکن (به قیمت ثابت) محقق خواهد شد. به عبارت دیگر برای تحقق هدف فوق، می‌باید در طول دوره اجرای طرح، نرخ تورم مسکن، برابر با نرخ تورم کل باشد. ضمن اینکه الگوی توزیع درآمد میان خانوارها نیز باید کاملا متعادل باشد. حال آنکه سیاست‌های حاکم بر طرح جامع مسکن ـ همان گونه که در فصل اول توضیح داده شد ـ بر خلاف این بوده و خبر از ایجاد بحران‌های قیمتی در بازار مسکن می‌دهد. با این بحران‌ها اولا نرخ تورم مسکن، به سطحی بالاتر از نرخ تورم کل جهش می‌کند. ثانیا جهش قیمت در بخش مسکن، موجب افزایش تورم در کل اقتصاد می‌شود که خود عامل  افزایش نابرابری در توزیع درآمد میان خانوارها می‌باشد. لذا تحقق هدف کاهش شاخص دسترسی به ۸ سال، با برنامه‌های طرح جامع مسکن بعید به نظر می‌رسد.

۵ـ ساختار اجاره داری حرفه‌ای

یکی از مواردی که علی‌رغم اهمیت آن، در برنامه‌های بازار اجاره مغفول واقع شده است، تشکیل اپراتورهای اجاره‌داری می‌باشد. اپراتورهای اجاره داری علاوه بر جایگزین شدن به جای تعداد بی شمار بنگاه‌های املاک در تامین مسکن استیجاری، به عنوان واسطه مستاجر و مؤجر در طول دوره قرارداد عمل می‌کنند. ایجاد این اپراتورها به تقویت موضع مستاجر در برابر مؤجر کمک می‌نماید. همچنین پیش نیاز ضروری برای اِعمال هر گونه سیاست از سوی دولت در حوزه مسکن اجاره‌ای (نظیر تطویل مدت اجاره، کنترل بر نرخ اجاره بها و…) وجود اپراتورهای اجاره داری می‌باشد. چرا که آنها علاوه بر برقراری ارتباط بین مستاجر و مؤجر، به عنوان رابط بین دولت و بازار اجاره نیز عمل می‌کنند.

در واقع دولت برای کنترل بازار اجاره و جلوگیری از جهش‌های قیمتی و انجام فعالیت‌های قاعده‌گذاری در بخش مسکن نیازمند وجود چند اپراتور محدود در بازار اجاره مسکن است تا بتواند با استفاده از اپراتورهای اجاره مسکن فعالیت‌های تنظیم بازار را انجام دهد. این اپراتورها حلقه واسط ارتباطی و نه معاملاتی میان موجر و مستأجر هستند که با اخذ کارمزد مشخص بدون برقراری ارتباط مستقیم واحد استیجاری را از موجر دریافت و در اختیار مستأجر قرار می‌دهد. اپراتور موظف به اخذ اجاره‌بها از مستأجر و پرداخت آن به موجر خواهد بود. در این شرایط امکان نظارت بر حسن انجام قوانین و مقررات وضع شده از سوی دولت امکان‌پذیر خواهد بود.

وجود این اپراتورها به بازار اجاره، ساختاری نظام مند داده و به تعیین نرخ‌های سلیقه‌ای و نیز اختلافات همیشگی بین مستاجر و صاحبخانه پایان می‌دهد. در صورت هدفگذاری دولت برای حمایت از مستاجران، ضروری است تدوین ساز و کاری جهت ایجاد این اپراتورها در اولویت قرار گیرد.

۶ـ مولفه‌های کیفی سکونت

در اصل ۳۱ قانون اساسی تصریح شده است که داشتن مسکن متناسب با نیاز حق هر فرد و خانواده ایرانی است. متناسب با نیاز بودن مسکن در گرو تامین مجموعه‌ای از شاخص‌های کیفی می‌باشد. برخی از این شاخص‌ها عبارتند از:

ـ شاخص اتاق در واحد مسکونی

ـ شاخص نفر در اتاق

ـ سرانه استاندارد برای مساحت زیربنای مسکونی

اما در طرح جامع مسکن، شاخص‌های کیفی سکونت کمترین جایی نداشته است. این در حالی است که این مؤلفه‌ها از اهمیت شایانی در آسایش خانوار و تامین هدف مصرّح در قانون اساسی برخوردار است.

همچنین در خصوص مؤلفه‌های معماری و طراحی مسکن از قبیل تفکیک فضاها، خصوصی بودن فضای خانه و… که هم از جنبه آسایش خانواده و هم خصوصیات فرهنگی و هویت جامعه ایرانی حائز اهمیت است، کوچکترین بررسی، هدفگذاری یا برنامه ریزی در طرح جامع مسکن انجام نشده است. حال آنکه یکی از محورهای سیاست‌های کلی نظام در بخش مسکن “رعایت ارزش‌های فرهنگی و حفظ حرمت و منزلت خانواده در معماری مسکن” می‌باشد.

۷ـ عدم هدف‌گذاری شفاف و فقدان شاخص‌های اثربخشی

در طرح جامع مسکن، بسیاری از محورها فاقد یک هدفگذاری کمّی و شفاف در حوزه مولفه‌های کلیدی هستند. “شاخص‌های اثربخشی” که می‌تواند به برنامه‌های هر محور انسجام داده و آنها را هم جهت سازد، در این طرح غایب است. شاخص‌های اثربخشی بیان می‌کنند که بر اثر اجرای برنامه‌های پیشنهادی، مثلا در محور مسکن کم درآمدها چه اتفاق مثبتی برای جامعه هدف رخ می‌دهد؛ تا افق طرح، در بافت فرسوده چه تغییر کلی رخ می‌دهد؛ و عمر بنا چه تحولی خواهد یافت. برای هر یک از این موارد باید یک شاخص کمّی اما کلان و مختصر در حوزه اثربخشی تعریف شده و برنامه‌ها ذیل آن تعریف شود.

در واقع شاخص‌های اثربخشی، از منظر “جامعه هدف” به برنامه‌ها می‌نگرد و به طور شفاف بیان می‌کند که اجرای برنامه‌ها چه تغییر کلی در وضعیت مخاطبان برنامه ایجاد خواهد کرد. در غیاب چنین هدفگذاری، برنامه‌ها فاقد انسجام و هویت خواهند بود. مسلما در غیاب شاخص‌های کمّی مناسب (از نوع اثربخشی) نمی‌توان پس از اجرای طرح، ارزیابی مشخصی از اثرات آن بر بهبود وضعیت مسکن در کشور ارائه کرد.

تلگر

چهره‌

۱ دیدگاه
  1. ناشناس :

    این مباحث مالیاتی که شما می گویید خیلی جذاب به نظر می آید ولی به عقیده شما راهکار اجرایی در وضعیت کنونی کشور دارد؟ واقعا می توان آنها را اجرایی کرد؟ دغدغه ای که بر راهکارهای شما مترتب است له شدن قشر محروم جامعه زیر بار مالیات است. در واقع کسانی که راه و چاه مسائل مالیاتی را نمی دانند یا مشاور مالیاتی ندارند باید به موقع و به اندازه مالیات بپردازند. از طرفی وقتی مالیاتی تعریف شود به دنبال آن مصارفی هم برایش تعریف می شود و تلاش می شود خدمات بیشتری به محرومین داده شود.. این در حالی است که قانون دان های بازار که باید بخش عمده آن مالیات را بپردازند فرار مالیاتی دارند.. باقی ماجراهم مشخص است منابع مالی محقق نمی شود و خدمات جبرانی مالیات به محرومین نمی رسد و همینطور شکاف طبقاتی افزایش می یابد..

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: