۵ بهمن ۱۳۹۲ ساعت ۰۹:۰۸
گفتگو با افشین پروین‌پور، کارشناس مسکن (2)

افزایش وام خرید مسکن توان مردم برای خانه‌دار شدن را افزایش می‌دهد؟

سیاستگذاران قصد دارند با ایجاد تورم در بازار مسکن، سازندگان را تحریک کنند که اقدام به ساخت مسکن کنند که این روش با تحریک بازار از ناحیه عرضه بسیار متفاوت است. تلاش دولت در جهت جوابگویی به تقاضای مسکن با کمترین قیمت نیست.

پروین پورسرویس مسکن عیار آنلاین؛ افزایش وام خرید مسکن چه تاثیری در بازار مسکن خواهد داشت؟ آیا تحریک تقاضا برای خرید مسکن راه حل درستی برای کنترل بخش مسکن است؟ کشورهایی که  در بخش مسکن موفق بوده‌اند چه سیاست‌هایی را دنبال کرده‌اند؟

مدتی است که وزارت راه و شهرسازی جهت خروج بازار مسکن از رکود و افزایش تقاضا، طرح افزایش وام خرید مسکن را مطرح کرده است. «افشین پروین‌پور» پژوهشگر و کارشناس اقتصاد مسکن در بخش دوم گفتگو با «عیارآنلاین» به بررسی این موضوع پرداخته است. در بخش اول این گفتگو تاثیر آزادسازی خرید و فروش مسکن مهر بر بازار مسکن مورد بررسی قرار گرفت.

عیارآنلاین: در حال حاضر دولت تقریبا طرح مسکن مهر را متوقف کرده و وام خرید را به 35 میلیون تومان افزایش داده است. به نظر شما تاثیر این افزایش وام خرید بر بازار مسکن چیست؟

پروین‌پور: سیاستگذاران به خوبی می‌دانند که وام خرید باعث افزایش قیمت می‌شود اما می‌گویند با این کار، خرید و فروش مسکن رونق می‌گیرد، سپس قیمت بالا می‌رود که مسئله منجر به اشتیاق سازندگان برای ساخت مسکن می‌شود. در پایان هم مسکن با قیمت بازار (که قیمت بالایی است) عرضه می‌شود. اما ایشان ضمن اطلاع از این اتفاق، مشکلی با این قیمت ندارند و قیمت بالای مسکن را محصول افزایش ساخت‌و ساز می‌دانند و کسب سود بالا را حق سازندگان می‌دانند و تنها راه افزایشِ ساخت و ساز را افزایش وام خرید می‌دانند.

اما اینکه آیا مردم توانایی بازپرداخت وام را دارند یا نه، سوالی است که اساسا موضوعیتی برای سیاستگذاران ندارد. دولت فقط قصد دارد با افزایش تورم، طرف عرضه را بطور غیر مستقیم تحریک کند. تقاضا را تحریک می‌کنند تا قیمت افزایش یابد و سازندگان خود به خود تمایل به ساخت می‌یابند اما اینکه مسکن با چه قیمتی به متقاضی واقعی می‌رسد دیگر موضوعیتی ندارد و آن را ناشی از پدیده بازار می‌دانند و قیمت آن را طبیعی می‌دانند.

عیارآنلاین: در حال حاضر فرد متقاضی برای دریافت این وام باید 6 میلیون تومان سپرده‌گذاری کند و حدود 4 میلیون تومان هم اوراق خریداری کند تا در نهایت 35 میلیون تومان وام دریافت کند. یعنی فرد متقاضی باید 10 میلیون تومان آورده داشته باشد تا بتواند وام خرید را دریافت کند. آیا امکان نداشت بجای این وام، مردم 10 میلیون تومان آورده می‌آوردند و 25 میلیون هم وام ساخت داده می‌شد تا بجای تحریک بازار خرید و فروش، بازار ساخت مسکن تحریک می شد؟ آیا نمی‌شد با همین پول، مسکن مهر را ادامه بدهند؟

پروین‌پور: از این کار بهتر هم می‌توانستند بکنند اما تفکر سیاست‌گذاران مسکن اینگونه نیست، در حال حاضر دولت می‌گوید منابع کافی ندارند و واقعا هم منابع ندارند، حال چه برای وام ساخت و چه برای وام خرید! مطلبی که در مورد ورشکستی بانک‌ها می‌گویند مطمئن باشید که در صورت هجوم تقاضا، بانک‌ها توانایی پاسخگویی ندارند ولی مشکل اصلی ناظر به نگاه تیم سیاستگذاری بخش مسکن کشور است. ایشان اساساً اعتقادی به افزایش عرضه با کمک دولت ندارد.

دولت قبل برای جوابگویی به تقاضای مسکن در بازار با اجرای طرح مسکن مهر به عرضه مسکن کمک کرد تا پاسخگوی نیاز تقاضا باشد و عرضه در پایین‌ترین سطح قیمت قرار گیرد. اما سیاستگذاران فعلی منافع سرمایه‌داران را بر متقاضیان ترجیح می‌دهند. یعنی تلاش دولت در جهت جوابگویی به تقاضای مسکن با کمترین قیمت نیست، بلکه هدفشان حداکثر کردن سود سازندگان و انبوه‌سازان است. البته با این پوشش که دولت درصدد افزایش توانمندی خانوارها است تا توانایی خرید مسکن داشته باشند. در واقع سیاستگذاران قصد دارند با ایجاد تورم در بازار مسکن، سازندگان را تحریک کنند که اقدام به ساخت مسکن کنند که این روش با تحریک بازار از ناحیه عرضه بسیار متفاوت است. در روش تحریک بازار از ناحیه عرضه، عرضه کنندگان تلاش می‌کنند مسکن را با کمترین قیمت عرضه کنند ولی در تحریک از ناحیه تقاضا، سازندگان با هدف کسب سود ببیشتر که ناشی از افزایش قیمت‌هاست وارد بازار می‌شوند.

پائین بودن قیمت مسکن برای مسئولان فعلی موضوعیت ندارد

دقت کنید که در دنیا مفهومی به نام «مسکن متناسب با نیاز» در بحث اقتصاد مسکن وجود دارد. در قانون اساسی ما هم دولت موظف شده است که «مسکن متناسب با نیاز» ایجاد کند، ولی سیاستگذاران فعلی به این اصل وقعی نمی‌نهند. البته مسکن متناسب با نیاز تعریف مشخصی دارد که سه وجه دارد: وجه اقتصادی، وجه فنی و عمرانی و همچنین وجه معماری (فرهنگی) که در واقع همان معماری و شهرسازی است. وجه اقتصادی مسکن متناسب با نیاز ناظر به این مسئله است که قیمت مسکن باید بگونه‌ای باشد که در توان خرید متقاضیان باشد. اما این وجه برای سیاستگذاران فعلی بخش مسکن موضوعیتی ندارد.

هیچ کجای دنیا بخش مسکن بدون دخالت دولت به سامان نرسیده است

 سیاستگذاران بخش مسکن با طرح‌هایی که تا به حال دنبال کردند، برای تامین مسکن قشر متوسط به پایین با قیمت در حد توان خوانوارها تلاشی نکرده‌اند. چندی پیش آقای عبده تبریزی در برنامه پایش همین بحث را مطرح کردند. ایشان در آن برنامه گفت برای نیازمندان و کسانی که تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی هستند مسکن اجتماعی می‌سازیم و برای قشر متوسط وام خرید می‌دهیم. وقتی مردم از ایشان پرسیدند که ما جزو قشر متوسط هستیم اما توان باز پرداخت وام مسکن را نداریم. آقای عبده تبریزی در جواب به سوال این بیننده گفت که این دوستان بروند یک خانه در گوشه شهر بخرند و بعد از مدتی آن را ارتقا دهند و مکان مناسبتری بخرند.

در صورتی که دولت قبل با اینکه در پردیس و پرند برای مردم خانه می‌ساخت، اما یک خانه استاندارد با مساحت مناسب و سایر امکانات تحویل می‌داد که البته اشکالاتی هم داشت اما قابل رفع بود. اما این دولت می‌گوید یک خانه کوچک بخرید، بعد از 50 سال کم کم ارتقا دهید و به یک خانه مناسب برسید و رسما هم اعلام می‌کنند که در بخش بازار مسکن دخالتی نمی‌کنیم. در صورتی که دولت در بخش مسکن باید در بازار دخالت کند و هیچ کجای دنیا بخش مسکن بدون دخالت دولت به سامان نرسیده است.

عیارآنلاین: می‌شود یک کشور را مثال بزنید؟

پروین‌پور: همه کشورهایی که وضعیت مناسبی در بخش مسکن دارند. اصلا مثال نقضی وجود ندارد. مثل انگلیس، فرانسه، آلمان، آمریکا. البته آمریکا در بازار مسکن یک مقدار خصوصی‌تر از بقیه کشورها عمل می‌کند، اما در بازار زمین مداخله‌گر است. مثل کشور‌های آسیای جنوب شرقی، مالزی، تایلند، تایوان و یا ترکیه، همه این کشورها با دخالت دولت در بازار، بخش مسکن را ساماندهی کردند. انگلیس یک کشور لیبرال است اما در بازار مسکن دخالت می‌کند.

عیارآنلاین: دخالت دولت در این کشورها در بخش عرضه مسکن هم هست یا فقط در بخش دلالی و سوداگری است؟

پروین‌پور: در هر دوتا هست. اگر این دو با هم اتفاق نیفتد فایده‌ای ندارد. دخالت در عرضه، همانند طرح مسکن مهر در کشور ما است که کشورهای دیگر هم مانند این طرح را انجام داده‌اند.

مسکن کالایی خاص است که حتی اگر عرضه آن به اندازه کافی صورت گیرد، درصورتی که کنترل سوداگری به وسیله ابزارهای مالیاتی انجام نشود قیمت ها کنترل نمی‌شود. در واقع تخصیص بهینه منابع صورت نمی‌گیرد. یعنی اگر عرضه را به اندازه کافی انجام دهیم (با حداقل قیمت) اما مالکیت و الگوی مصرف را کنترل نکنیم در نهایت مسکن‌های ساخته شده در مالکیت تقاضای سرمایه‌ای قرار می‌گیرد.

عیارآنلاین: با تشکر از وقتی که در اختیار ما قرار دادید.

تلگر

چهره‌

۲ دیدگاه
  1. مهران :

    بقول خودتون با تحریک بازار از ناحیه عرضه که منجر به تحریک سازندگان میشود .آیا این دولت محترم نمیتونست یه کاری کنه که با تحریک تقاضا البته( بدون وام ربا) رونق بازار رو افزایش بده .

  2. ناشناس :

    جان هرکیو کی دوست دارید نکنید این کارو تورم فوران می کنه

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: