۶ شهریور ۱۳۹۲ ساعت ۰۹:۴۳
یادداشت اختصاصی:

حمایت از عرضه یا تقاضا در بازار مسکن؛ مساله این است!

راهبرد اساسی دولت در سال‌های آتی می‌تواند اختصاص تسهیلاتی باشد که در هنگام ساخت ماهیت تولید دارد و در هنگام خرید منجر به توان‌مندی خانوار در تملک واحدهای مسکونی می‌شود.

مسکن مهرمسکن کالایی است اساسی، ناهمگن که جانشین نداشته[۱] و غیر منقول است و همچنین متأثر از محیط پیرامونی و شرایط جغرافیایی، نظیر دسترسی­ها و سایر عوامل است. وجود چنین ویژگی‌هایی است که کالای مسکن را از سایر کالاها متمایز می­سازد و تحلیل عرضه و تقاضای آن را پیچیده می­کند.

متأسفانه با وجود عوامل اصلي توليد مسکن در کشور یعنی «زمین»، «سرمایه» و « ملزومات ساخت اعم از نیروی انسانی و مصالح ساختمانی»، رونق در این بخش، مقطعی و تورمی بوده است و منجر به توليد و عرضۀ مسکن متناسب با نیاز جامعه نشده است. به عبارت ديگر، عوامل لازم براي فعاليت اقتصادي در بازار مسكن حضور دارند‌ اما چرخۀ اقتصادي اين بازار نتوانسته است به نحو صحيحي اين عوامل را در يک زنجيرۀ ارزش كامل و كارآ قرار دهد و عدم تأمين نياز گروه­هاي متوسط و كم درآمد با وجود عدم حضور دولت در بازار، حاكي از « پدیدۀ شکست بازار[۲]» در این بخش است.

اما سیاست‌گذاری دولت و همچنین نحوه ورود دولت در این بخش می‌تواند هم منجر به تشدید بحران و هم منجر به حل مشکل کند. بررسی سیاست‌های دولت‌های مختلف در شرایط گوناگون اقتصادی و جمعیتی نشان‌دهنده سیاست‌های مختلف در بخش مسکن نیز هست که این سیاست‌ها در دوره های زمانی مختلف ممکن است در تقابل با یکدیگر نیز باشند اما بنا به شرایط محیطی روز آن کشور اتخاذ شده اند. در بررسی تطبیقی سیاست‌های کشورهای توسعه یافته و یا در حال توسعه با سیاست‌های فعلی کشور در بخش مسکن باید به‌ این نکته توجه داشت که شرایط فعلی کشور با شرایط چه کشوری و در چه دوره زمانی تطابق دارد. به عبارت دیگر ممکن سیاستی در یک کشور برای رونق در بازار مسکن مفید بوده و در کشور دیگر منجر به ایجاد حباب در بازار مسکن شود که در ادامه به تفصیل به آنها اشاره می‌شود.

سیاست حمایت از عرضه و یا حمایت از تقاضا

عموماً در کشور‌های مختلف اعم از توسعه یافته، چه با سیاست‌های بازار آزاد و چه با سیاست‌های سوسیالیستی و چه در کشورهای در حال توسعه، سیاست‌های مسکن شامل دو سیاست عمده حمایت از تولید و عرضه مسکن و یا سیاست تحریک تقاضا تبعیت می‌کند. سیاست‌های حمایت از تولید و عرضه مسکن منجر به سیاست‌های کاهش‌ هزینه‌های تولید و عرضه مسکن مانند کاهش سهم هزینه زمین از هزینه ساخت و یا کاهش هزینه‌های تولید با اصلاح فرآیند تولید و تخصیص وام ساخت به تولید‌کنندگان و متقاضیان مسکن می‌شود. از سوی دیگر سیاست‌های تحریک تقاضا منجر به اختصاص وام خرید برای افزایش تقاضای بالقوه در بازار مسکن می‌شود.

اما در چه شرایطی باید از سیاست‌های فوق استفاده کرد؟

در ادبیات اقتصادی بخش مسکن شاخصی وجود دارد به نام شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی که نشان دهنده تعداد واحد‌های مسکونی در مقابل خانوار می‌باشد. این شاخص در کشور ما رقم ۰۶/۱ را به خود اختصاص داده است. این بدین معناست که تعداد خانوارهای موجود در کشور بیش از تعداد واحدهای مسکونی است و این یعنی بالا بودن تقاضای مسکن در مقابل عرضه آن. در چنین شرایطی سیاست‌های دولت باید به سمت سیاست حمایت از تولید و عرضه مسکن برود تا بتواند به ایجاد تعادل در بازار مسکن میان عرضه و تقاضا کمک کند. بررسی‌ سیاست‌های کشور‌های مختلف نشان می‌دهد هنگامی که تقاضا از عرضه پیشی گرفته است، سیاست دولت‌های مختلف در راستای سیاست‌های حمایت از تولید و عرضه مسکن قرار گرفته است. به عنوان مثال در سال‌های بعد از جنگ جهانی دوم که خرابی های ناشی از جنگ سبب پیشی گرفتن تقاضا از عرضه مسکن در انگلیس شده بود، در فاصله سالهاي ۱۹۴۶ تا ۱۹۵۶، دولت اقدام به تولید و عرضه ۵/۲ ميليون واحد مسكوني کرد که از این تعداد ۷۵% آن توسط مقامات محلي (دولت محلی) ساخته ‌شد و یا از سوی دیگر در کره جنوبی دولت در قالب یک بستۀ سیاستی در بخش مسکن در فاصلۀ سال­های ۱۹۸۸ تا ۱۹۹۲، ۲ میلیون واحد مسکونی را احداث کرد.

از سوی دیگر کشوری مانند آمریکا طی ۵۰ سال اخیر از سیاست‌های تحریک تقاضا حمایت کرده و با استفاده از منابع بانکی بیش از ۸۰ درصد هزینه خرید یک واحد مسکونی را تأمین می‌کند. اما باید قبل از الگو برداری از این سیاست بررسی شود که این سیاست در چه شرایطی اتخاذ شده است. بررسی آمارها در سال ۱۹۷۰ در امریکا نشان می‌دهد که به ازای ۵۶۳/۴۷ میلیون خانوار، ۱۴۳/۵۰ میلیون واحد مسکونی وجود دارد، به این ترتیب شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی در این دهه ۹۴/۰ بوده است. در چنین شرایطی یعنی پیشی گرفتن عرضه از تقاضا است که سبب ایجاد سیاست‌های حمایت از تقاضا در مقابل عرضه می‌شود. هرچند که آمریکا به عنوان کشوری پیش‌تاز در سیاست‌های حمایت از تقاضا در جهان شناخته شده است اما ذکر چند نکته در اینجا ضروری است، اول آنکه در این کشور طی ۴۵ سال پس از جنگ جهانی دوم با حمایت دولت بیش از ۷۰ میلیون واحد مسکونی ساخته شد و این امر سبب تا در سال ۱۹۹۰، ذخیره مسکن در امریکا بیش از ۱۰۵ میلیون واحد مسکونی باشد. نکته دوم آن است حتی در امریکا هم با وجود شرایط ویژه و تولید انبوه مسکن و در شرایطی که عرضه از تقاضا پیشی گرفته بود، دولت نتوانست از تبعات ناشی از سیاست تحریک تقاضا در بازار مسکن جلوگیری کند و بازار مسکن این کشور در سال ۲۰۰۹ شاهد شکل گیری حباب قیمتی بود که سبب ایجاد یک رکود بی سابقه در این بازار و به تبع آن رکود در دیگر بخش‌های اقتصادی این کشور شود.

بالا بودن سهم تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن

آن‌چه که از سرشماری سال‌های ۱۳۵۵ تا ۱۳۹۰ قابل مشاهده است این است که طی بازه زمانی ۱۳۹۰ـ ۱۳۵۵ بیش از ۱۴,۷ میلیون واحد مسکونی به موجودی مسکن اضافه شده است در حالی که تنها ۸ میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی شده‌اند. این مسأله بدان معناست که تنها ۵۴ درصد از تقاضای مسکن طی ۳۵ سال گذشته تقاضای مصرفی بوده است و ۴۶ درصد از تقاضای مسکن را تقاضای سرمایه‌ای پوشش داده است. اهمیت موضوع در بازه زمانی ۹۰ـ ۱۳۸۵ دو چندان می‌شود. در این بازه زمانی ۴,۲ میلیون واحد مسکونی ـ بدون احتساب خانه‌های خالی از سکنه ـ به موجودی مسکن اضافه شده در حالی که ۱.۳ میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی شده‌اند. این بدان معنا است که طی فاصله زمانی دو سرشماری گذشته نزدیک به ۷۰ درصد از تقاضای مسکن موجود به تقاضای سرمایه‌ای اختصاص یافته است.

نمودار۱ـ درصد سهم تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای از کل واحدهای مسکونی اضافه شده

 درصد سهم تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای از کل واحدهای مسکونی اضافه شده

 

در شرایط کنونی اعطای وام خرید چه تبعاتی را به دنبال دارد؟

بررسی دوره‌های رکود و رونق تورمی در بازار مسکن نشان می‌دهد که افزایش وام خریدِ بانک مسکن با تأخیر یک ساله به افزایش قیمتِ زمین و مسکن می­انجامد. آخرین افزایش قیمت مسکن با افزایش وام خرید بانک مسکن از ۱۲ میلیون تومان به ۱۸ میلیون تومان در سال ۸۴ کلید خورد که اثرات تورمی آن در اواخر سال ۸۵ نمایان شد. این در حالی است که اگر منابع مازادِ بانک مسکن در آن سال به تسهیلات ساخت تخصیص می­یافت­، افزایش ساخت و ساز و عرضه مسکن اثر کاهنده‌ای را بر افزایش قیمت مسکن در سال ۸۶ می­داشت. بنابراین تجربه اجراي اين سياست نشان مي‌دهد  که اگرچه سیاست افزايش وام خرید در ابتدا افزایش قدرت خرید مسکن را برای تقاضاهای مصرفی افزایش می­دهد ولی با رونق نسبی حاصل از این افزایش تقاضا، تقاضای سرمایه­ای به این بخش وارد شده و از آنجا که زمین از عناصر اصلی تشکیل­دهنده قیمت مسکن است، این پدیده، افزایش تقاضا برای زمین را به دنبال دارد. افزایش تقاضا در بازار زمین باعث بالا رفتن قیمت زمین شده و از آنجا که زمین جزء جدایی ناپذیر مسکن است، قیمت مسکن نیز افزایش می­یابد. با افزایش قیمت زمین و مسکن، فاصلۀ قیمت مسکن و قدرت خرید خانوارها بیشتر از گذشته خواهد شد و هدف اولیۀ طرفداران این سیاست محقق نخواهد شد.

حلقه بستۀ ركود و رونق تورمی در بخش مسکن

حلقه بستۀ ركود و رونق تورمی در بخش مسکن

چه باید کرد؟

با توجه به بالا بودن سهم تقاضاهای سرمایه‌ای در بازار مسکن در شرایط کنونی و همچنین خاصیت وام خرید که منجر به تولید مسکن نشده و عمدتاً موجب توانمندی خانوار در تأمین مسکن متناسب با نیاز خود در بازار مسکن نمی‌شود، دولت باید تدبیر ویژه‌ای برای کنترل وام خرید مسکن اتخاذ کند.

آنچه که از بررسی سیاست‌های کشورهای مختلف از جنوب شرق آسیا مانند، مالزی، تایوان، کره جنوبی تا کشورهای اروپای غربی مانند انگلستان نشان می‌دهد و با درس گرفتن از سیاست‌های غلط گذشته، در شرایطی که در بازار مسکن تقاضا از عرضه پیش گرفته و شاخص‌های مسکن مانند شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی بیش از ۱ است، دولت باید با سیاست‌های حمایت از تولید و عرضه مسکن در ابتدا به ایجاد تعادل در بازار مسکن کمک کند.

اما از سوی دیگر سیاست‌های حمایتی صرف از تولید مسکن می‌تواند منجر به تولید مسکن شده اما از آن‌جا که خانوار توانایی خرید و تملک آنها را از بازار مسکن ندارد، مسکن تولید شده منجر به عرضه نشده و در حقیقت هدف غایی سیاست حمایت از تولید و عرضه مسکن مغفول واقع شود. لذا دولت با دو چالش اساسی در شرایط فعلی بازار مسکن مواجه است:

۱ـ ایجاد شرایط مناسب برای تولید و عرضه مسکن توسط بخش خصوصی که منجر به بهبود شاخص‌های مسکن شود

۲ـ افزایش توان‌مندی خانوار در تهیه مسکن متناسب با نیاز

اما چگونه می‌توان با منابع محدود ضمن تخصیص تسهیلات برای تولید و عرضه مسکن، شرایطی را فراهم کرد که منجر به توانمندی خانوار در هنگام خرید مسکن شود. مدل مطلوب در این زمینه اختصاص تسهیلاتی است که در هنگام ساخت، تسهیلات ساخت باشد و در هنگام خرید مسکن تسهیلات خرید. بدین ترتیب دولت با حمایت بانک‌های عامل می‌تواند وام‌های ساختی را به تولید کنندگان مسکن اختصاص دهد که در هنگام عرضه در بازار، امکان فروش اقساطی آن به خریدار وجود دارد. در حقیقت این مدل ضمن تأمین دو شرط اساسی فوق که در شرایط کنونی در مقایل دولت قرار دارد، با دارا بودن ویژگی‌های ذیل مشکلات گذشته وام خرید را نیز پوشش خواهد داد. این نوع تسهیلات در ابتدا برای تولید مسکن در اختیار انبوه ساز و تولید کننده قرار می‌گیرند و در هنگام خرید ملک توسط متقاضی تبدیل به وام خرید می‌شود بنابراین این نوع تسهیلات دارای برخی از این ویژگی‌هاست که کارآمدی آن را بیش از پیش افزایش می‌دهد.

۱ـ منجر به تولید مسکن شده و واحدهای نوساز را در بازار افزایش می‌دهد.

۲ـ منجر به توان‌مندی خانوار در تأمین مسکن متناسب با نیاز خود می‌شود.

۳ـ سهم بیشتری از قیمت تمام شده مسکن را پوشش می‌دهد.

۴ـ هزینه‌های تولید را برای تولید کننده کاهش می‌دهد.

بنابراین راهبرد اساسی دولت در سال‌های آتی می‌تواند اختصاص تسهیلاتی باشد که در هنگام ساخت ماهیت تولید دارد و در هنگام خرید منجر به توان‌مندی خانوار در تملک واحدهای مسکونی می‌شود. البته بررسی تجربیات کشورهایی دیگر حاکی از آن است که تخصیص این وام‌های باید با شرایطی باشد که منجر به هدایت تولید به سمت تقاضاهای مصرفی در بازار باشد و همچنین امکان سوداگری در آن‌ها قطع یا به حداقل ممکن برسد. تجربه کره جنوبی در این زمینه نشان می‌دهد که دولت علاوه بر آنکه تخصیص این واحدها را به کسانی که فاقد مسکن بوده‌اند محدود کرده و امکان ورود کسانی که دارای مسکن هستند برای دریافت چنین تسهیلاتی ممنوع کرده است و از سوی دیگر با ممنوعیت خرید و فروش ۵ سال چنین واحدهایی از سوی خریدار اولیه را ممنوع می‌کند. این دو سیاست سبب می‌شود تا امکان ورود تقاضاهای سرمایه و یا سوداگرانه در بازار مساکن نوساز به حداقل ممکن برسد و عرضه مسکن به سوی تقاضای مصرفی سوق یابد.


 ۱ـ  به این معنی که نیازهای ضروری انسان مانند خوراک و پوشاک، تنوع جایگزینی دارند ولی مسکن فاقد جایگزین است.

۲- Market Failure

۱ دیدگاه

  1. رضا :

    راستش این آقا خیلی کارشناس است !!! بر طبق روش کارشناسی این آقا اگر مسائل دیگر را تحلیل کنیم فاجعه است . مثلاً می توان ارتباط افزایش قیمت دلار با افزایش میزان اختلاس ، افزایش تعداد دانشگاهیان ، افزایش تعداد مبتلایان به ایدز و …. را ثابت کرد .

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: