۲ شهریور ۱۳۹۲ ساعت ۱۷:۰۰
اختصاصی عیارآنلاین:

آنچه که دولت برای کنترل بازار اجاره باید انجام دهد/ 8 راهبرد اساسی

مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت در گزارشی به بررسی عوامل موثر در بازار اجاره پرداخته است و راه‌کارهایی به منظور کنترل بازار اجاره ارایه داده است. این راه‌کارها در سه محور الف) کاهش تقاضا در بازار اجاره مسکن، ب) افزایش عرضه واحدهای مسکونی خالی از سکنه به بازار خرید و یا اجاره، ج) ضرورت قاعده‌گذاری دولت در بازار اجاره مسکن؛ ارایه شده است.

مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعتبه گزارش عیارآنلاین، مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت در گزارشی به بررسی عوامل موثر در بازار اجاره پرداخته است و راه‌کارهایی به منظور کنترل بازار اجاره ارایه داده است. این راه‌کارها در سه محور الف) کاهش تقاضا در بازار اجاره مسکن، ب) افزایش عرضه واحدهای مسکونی خالی از سکنه به بازار خرید و یا اجاره،  ج) ضرورت قاعده‌گذاری دولت در بازار اجاره مسکن؛ ارایه شده است. در ادامه گزیده‌ای از این گزارش آورده می‌شود و متن کامل این گزارش با عنوان “راهبردهای پیشنهادی به منظور ساما‌ن‌دهی بازار اجاره مسکن توسط دولت” را در اینجا مطالعه کنید.

یکی از مشکلاتی که همیشه مورد دغدغه دولت‌های مختلف، مدیران، برنامه‌ریزان و کارشناسان بخش مسکن بوده، کنترل بازار اجاره و ارائه سیاست‌های مناسب جهت جلوگیری از فشار هزینه این بازار بر مردم و اجاره نشینان بوده است. عمدتاً از سوی برنامه‌ریزان برای کنترل بازار اجاره دو رویکرد مورد توجه قرار گرفته است، که یکی مبتنی بر تولید مسکن استیجاری توسط دولت و دیگری کنترل دستوری بازار اجاره بها است. اما این دو رویکرد در عمل نتوانسته است بازار اجاره را کنترل کند.

1- همیشه بازار اجاره مسکن تابعی از بازار مسکن بوده و هرگونه رکود و رونق در این بخش تأثیر مستقیم بر بازار اجاره داشته است. بنابراین برنامه‌ریزی برای بازار اجاره بدون توجه به بازار مسکن نمی‌تواند کارآمد باشد. سیاست تولید و عرضه واحد استیجاری توسط دولت اعم از ملی و محلی (شهرداری‌ها) از آنجا که به دنبال تعادل در بازار اجاره از طریق افزایش عرضه واحدهای مسکونی استیجاری توسط دولت با تخصیص یارانه دولتی است، علاوه بر آن‌که هزینه‌های گزاف بر دولت تحمیل می‌کند، به خاطر وجود نگاه تک بعدی به مسأله نمی‌تواند مشکل بازار اجاره مسکن را حل کند.

2- سیاست کنترل اجاره‌بها و جلوگیری از افزایش قیمت با دستور دولت‌های ملی یا محلی سیاستی است که در دنیا تجربه شده است و بسیاری از کشورهای اروپایی از جمله آلمان، هلند، کشورهای اسکاندیناوی و … که درصد بالایی از سکونت خانوارها به صورت اجاره‌ای است از این سیاست پیروی می‌کنند. اما سوال اساسی اینجاست که آیا اعمال چنین سیاستی می‌تواند کارآمد باشد؟ در شرایط کنونی بازار اجاره، دولت حداقل ابزارهای لازم برای دخالت در بازار اجاره را ندارد و ضعف قوانین از یک‌سو و ساختار نامناسب مشاورین املاک و عدم نظارت مناسب دولت بر فعالیت‌های آن‌ها از سوی دیگر سبب شده است تا زیر ساخت مناسب جهت اعمال این سیاست فراهم نباشد.

هرچند که افزایش نرخ اجاره‌بها برای مستأجران در ابتدای فصلِ نقل و انتقلات ساليان سال است که امری پذیرفته شده است اما افزایش اجاره بها در 5 سال اخير بیش از حد انتظار مستأجران بوده است به‌گونه‌ای که در كلان­شهرها به­خصوص در شهر تهران طي 5 سال اخير افزایش هزينه اجاره­بها چشم‌گیر بوده است این نشان دهنده ناکارآمدی سیاست‌های گذشته از یک‌سو و از سوی دیگر وقوع اتفاقات جدید در بازار مسکن است که تأثیر به‌سزایی در بازار اجاره داشته است. در حقیقت دولت‌های گذشته با هیچ یک از رویکرد‌های فوق نتوانسته‌اند بازار اجاره‌ مسکن را کنترل کنند زیرا افزایش اجاره‌بها علاوه بر کمبود عرضه در بازار استیجار، متأثر از متغیرهای دیگری مانند آشفتگی بازار مسکن، وجود سوداگری در بازار مسکن و افزایش تعداد خانه‌های خالی از سکنه است.

از آنجا که افزایش قیمت اجاره مسکن در بازار از دو عامل اساسی در بازار یعنی شکاف میان عرضه و تقاضا از یک‌سو و وجود فعالیت‌های سوداگرانه به دلیل عدم وجود شفافیت در بازار از سوی دیگر رنج می‌برد و این عوامل سبب شده‌اند تا قیمت‌های اجاره مسکن در بازار بیش از توان مستأجرین بالاخص در کلان‌شهرهایی مانند تهران باشد. از آن‌جا که بازار اجاره‌بها به عنوان یک بازار جانبی و تبعی در کنار بازار مسکن شناخته می‌شود و در حقیقت اولویت اصلی خانوار تأمین مسکن ملکی برای خود است و اجاره نشینی بر اساس انتخاب خانوار نبوده و خانوار به اجبار اجاره نشینی را انتخاب می‌کند. این موضوع برخلاف اصول 3، 31 و 43 قانون اساسی است که تأکید بر داشتن مسکن و تأمین مسکن متناسب با نیاز محرومین از مسکن با حمایت و برنامه‌ریزی دولت دارد. ضروری است دولت برای سامان‌دهی بازار اجاره مسکن به ترتیب اولویت، راهبرد‌های اساسی ذیل را  در دستور کار خود قرار دهد:

الف) کاهش تقاضا در بازار اجاره مسکن

ب) افزایش عرضه واحدهای مسکونی خالی از سکنه به بازار خرید و یا اجاره

ج) ضرورت قاعده‌گذاری دولت در بازار اجاره مسکن

1ـ تسريع در تكميل و عرضه واحدهاي مسكن مهر با اولويت كلان­شهرها و تداوم تولید مسکن مهر برای متقاضیان جدید

با توجه به آن‌که طرح مسکن مهر، به‌گونه‌ای طراحی شده است که مسکن تولیدی با قیمت تمام شده به دست مصرف‌کننده نهایی می‌رسد و تقاضای سرمایه‌ای امکان تملک واحدهای تولیدی را ندارد، افزایش سرعت در عرضه واحدهای مسکن مهر می‌تواند تأثیر چشم‌گیری در کاهش تقاضا در بازار اجاره داشته باشد. در حال حاضر عرضه مسکن مهر در کشور در مقیاس‌ پروژه‌های چند صد هزار واحدی است در حالی که بازار مسکن از کمبود و نیاز 3 میلیون واحد مسکونی رنج می‌برد، بنابراین دولت باید ضمن تسریع در تحویل واحدهای مسکونی فعلی، برای کاهش سهم تقاضا در بازار اجاره، تولید مسکن مهر را بویژه برای متقاضیان ثبت‌نام کرده تداوم بخشد. نکته اساسی در این میان حجم و میزان تولید مسکن نیست بلکه آن‌چه که بیشتر اهمیت می‌یابد عرضه بیشتر در زمان کوتاه‌تر است تا رشد عرضه بتواند از رشد تقاضا در بازار مسکن پیشی بگیرد.

2ـ کنترل سوداگری با استفاده از مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن (CGT)

یکی از مشکلات موجود در بازار مسکن حضور تقاضاهای سوداگرانه است که سبب ایجاد حباب و بی‌نظمی در بازار مسکن شده است. برای حل این مشکل دولت می‌تواند تقاضای سوداگرانه در بازار را با استفاده از ابزار‌های مالیاتی کنترل و سرمایه‌ها را به بخش تولید هدایت نماید و زمینه لازم برای کاهش قیمت مسکن را فراهم آورد.

CGT قدیمی‌ترین مالیات حوزه زمین و مسکن است که بر افزایش قیمت زمین و مسکن (عایدی سرمایه) وضع می‌شود. این مالیات در بسیاری از کشورهای توسعه یافته و یا در حال توسعه از جمله کره‌جنوبی، فرانسه، آمریکا، کانادا، انگلستان، ایرلند، تجربه شده است. به عنوان مثال در آمریکا یا انگلستان دولت 40 درصد ما به تفاوت قیمت خرید و فروش را از فروشنده اخذ می‌کند تا حاشیه سود در معاملات مسکن پایین آمده و انگیزه تقاضاهای سوداگرانه کاهش پیدا کند. شایان ذکر است خانه اول هر فرد که تقاضای مصرفی است و  تولید‌کنندگان مسکن از این مالیات معاف هستند.

3ـ اخذ ماليات بر واحدهاي مسكوني خالي از سكنه

مالیات بر خانه‌های خالی یکی از مالیات‌های عمده در بخش مسکن است که در بسیاری از کشورهای توسعه یافته مانند فرانسه، اسپانیا و انگلیس و آمریکا با رویکردهای مختلف اخذ می‌شود. به عنوان مثال در اسپانیا محاسبه مالیات بر خانه‌های خالی به صورت روزانه (برای هر روز خالی از سکنه بودن 9 یورو) از مالک خانه اخذ می‌شود و یا در فرانسه مالیات بر خانه‌های خالی در شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت به اجرا گذاشته می‌شود.

4ـ تدوین نظام بانک اطلاعات املاک در بازار مسکن با اولویت کلان‌شهرها (شناسنامه هوشمند املاک)

اجرای سیاست راهبردی کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن تنها از طریق فراهم آوردن زیرساخت اطلاعاتی مورد نیاز برای پیاده‌سازی این سیاست امکان‌پذیر است. از این رو نخستین سیاست اجرایی پیش‌رو، تدوین نظام بانک اطلاعات املاک در بازار مسکن از طریق صدور شناسنامه املاک و مستغلات است. به دلیل اثرگذاری بالای کلان‌شهرها در نوسانات بازار مسکن، اجرای این طرح با اولویت کلان‌شهرها می­تواند بستر اطلاعاتی اجرای سیاست‌های لازم در سامان‌دهی بازار اجاره مسکن را فراهم نماید.

5ـ ايجاد اپراتورهاي اجاره داري

دولت برای کنترل دستوری بازار اجاره و جلوگیری از جهش‌های قیمتی و انجام فعالیت‌های قاعده‌گذاری در بخش مسکن نیازمند وجود چند اپراتور محدود در بازار اجاره مسکن است تا بتواند با استفاده از اپراتورهای اجاره مسکن فعالیت‌های تنظیم بازار را انجام دهد. این اپراتورها حلقه واسط ارتباطی و نه معاملاتی میان موجر و مستأجر هستند که با اخذ کارمزد مشخص بدون برقراری ارتباط مستقیم واحد استیجاری را از موجر دریافت و در اختیار مستأجر قرار می‌دهد. اپراتور موظف به اخذ اجاره‌بها از مستأجر و پرداخت آن به موجر خواهد بود. در این شرایط قیمت‌گذاری در بازار اجاره نیز بر مبنای بلوک‌بندی‌های انجام شده توسط دولت قابلیت اجرایی دارد و امکان نظارت بر حسن انجام قوانین و مقررات وضع شده از سوی دولت امکان‌پذیر خواهد بود.

6ـ سامان‌دهی بنگاه‌های مشاورین املاک

طبق حداقلی‌ترین برآوردهای انجام شده بیش از 80 هزار مشاور املاک غیرمجاز در سراسر کشور وجود دارد که این تعداد مشاورین املاک می‌تواند سهم به‌سزایی در افزایش سوداگری در بازار مسکن داشته باشند در حالی که کمی بیش از 100 هزار مشاور املاک مجاز در کشور فعالیت دارند و از این میان تنها 90 هزار مشاور املاک به سامانه کد رهگیری مجهز هستند که این مسأله زمینه افزایش سوداگری و عدم نظارت دولت بر چگونگی انجام معاملات را افزایش می‌دهد. ضروری است تا با هماهنگی امور اماکن نیروی انتظامی فعالیت مشاورین املاک غیر مجاز ممنوع و تمامی مشاورین املاک دارای مجوز نیز به سامانه کد رهگیری متصل شوند.

7ـ اصلاح نظام تعرفه‌گذاري مشاوران املاك

وابستگی حق‌الزحمه مشاوران املاک و مسکن به قیمت ملک مورد معامله (خرید و فروش یا رهن و اجاره) یکی از چالش‌های بازار املاک و مسکن است. این موضوع علاوه بر این‌که مشکلاتی را برای دو طرف عرضه و تقاضا در بازار به وجود می‌آورد، بعضاً ممکن است منجر به وسوسه و یا تحریک مشاوران املاک برای بالا بردن قیمت املاک و مسکن به صورت غیرواقعی و با انگیزه افزایش حق‌الزحمه شود، بنابراین ضروری است در کنار سامان‌دهی مشاوران املاک و تشکیل اپراتورهای مسکن در کشور برای افزایش توان نظارت و قانون‌گذاری دولت در این زمینه، نظام تعرفه‌گذاری مشاوران املاک اصلاح شود. بدین صورت که نرخ حق الزحمه وابسته به قیمت ملک نبوده و در بازه‌های قیمتی مختلف مشاوران و یا اپراتورهای املاک مبلغ ثابت و مشخصی را به عنوان حق الزحمه دریافت کنند. البته این نحوه اخذ حق مشاوره توسط مشاورین املاک می‌تواند در 3 رده قیمتی به کار رود. بدین ترتیب انگیزه مشاوران املاک در افزایش قیمت املاک و اجاره‌بها از بین می‌رود.

8ـ افزایش مدت اجاره بها از 1 سال به 3 الی 5 سال

شرایط فرهنگی کشور ایران به‌گونه­ای است که نیاز به جابجایی سالانه و تمدید قراردادهای اجاره به شدت بر روی حس عدم امنیت خانوار تأثیر گذار است و در بین مردم این موضوع مطرح است که سه بار جابه‌جایی اسباب منزل به معنای یکبار آتش سوزی منزل است. کوتاه بودن مدت زمان اجاره نیز به خودی خود عاملی جهت تورم در بازار اجاره مسکن به شمار می­آید؛ چه آنکه همواره در فصل تابستان که فصل نقل و انتقالات مسکن اجاره‌ای است، تورم بازار مسکن نیز افزایش می­یابد. از جمله راه­کارهای پیش‌رو جهت کاهش تأثیرات منفی اجاره مسکن در شرایط کنونی کشور افزایش مدت زمان قرارداد اجاره است. تجربه کشوری مانند کره نیز نشان داده است که این افزایش زمان اجاره به ثبات و ساماندهی بازار اجاره کمک می­کند. برای این منظور می­توان مدت زمان اجاره را از یک سال به سه سال افزایش داد و مبلغ قرار داد اجاره را پس از مدت یک سال با در نظر گرفتن نرخ تورم عمومی کشور افزایش داد. از این طریق علاوه بر ایجاد امنیت روانی نسبی در مستأجر، نوسانات و تحولات موجود در بازار اجاره به دلیل جابجایی­های سالیانه محدود خواهد شد. به منظور پیاده‌سازی این سیاست می­توان از اقدامات تشویقی نظیر معافیت قراردادهای اجاره 3 ساله از پرداخت هرگونه مالیات بهره جست.

تلگر

چهره‌

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: