۱ مرد ۱۳۹۲ ساعت ۱۲:۲۱
نقدی بر لایحه دولت برای واگذاری اراضی مسکن مهر به مردم

ظریفترین و طلائی‌ترین نکته‌ی مسکن مهر چه بود؟

ظریفترین و طلائی ترین نکتۀ موجود در طرح مسکن مهر این بود که عدم واگذاری مالکیت زمین باعث می شود تا مدیریت این کالای ارزشمند در دست دولت باقی بماند و از افتادن آن در ورطۀ سوداگری و در نتیجه گران شدن آن جلوگیری شود. ضمن اینکه از دید متقاضیان، هیچ تفاوتی با مدلهای قبلی یعنی واگذاری مالکیت مشاهده نمی شود.

مسکن مهرنقض غرض مسکن مهر

در حوزۀ اقتصاد در کشور ما نام بردن از «زمین» اکثراً فضای خاصی را به ذهن متبادر می کند. زمین سرمایه ایست که هرگز سوخت نمی‌شود، مطمئن‌ترین و بهترین راه برای حفظ ارزش پول، خرید زمین است. یک تکه زمین بخر و آنرا در گوشه‌ای بیانداز، سود خودش را می‌کند و الخ. متأسفانه در وضعیت حال حاضر اقتصادی ما، زمین به یکی از قدرتمندترین رقبای تولید تبدیل شده است. بسیار بوده و هستند کسانی که مشغول فعالیت‌های تولیدی و تجاری بوده‌اند اما با دیدن فضای موجود، سرمایۀ خود را از حوزۀ کاری تخصصی مربوطه بیرون کشیده‌اند و مشغول فعالیت در حوزۀ زمین هستند. زمین خرید و فروش می‌کنند، یک تکۀ بزرگ زمین می‌خرند و آنرا به قطعات کوچکتر تقسیم کرده و به فروش می‌رسانند و … و از این طریق سودهای هنگفتی را نصیب خود می‌سازند. در کل می‌توان گفت که هم ریسک‌پذیری این فعالیت در مقایسه با دیگر فعالیت‌های اقتصادی پائین‌تر است و هم نرخ بازگشت سرمایه بالاتر، این مسئله متأسفانه به یکی از معضلات بزرگ اقتصاد کشور تبدیل شده است.

زمین کالایی منحصر به‌فرد

اما زمین در ادبیات اقتصادی کالائی بسیار منحصربفرد است و ویژگی‌هائی دارد که تقریباً هیچ کالائی واجد آن نیست. زمین قابل تولید نیست، قابل جابجائی نیست، در صورت کمبود، قابل واردات نیست، منابع آن محدود بوده و کالائی بشدت همگن است (بدین معنی که هیچ دو قطعه‌ای از زمین پیدا نمی‌شود که دارای ویژگی های یکسان باشند و حداقل از لحاظ مختصات جغرافیائی با یکدیگر متفاوت هستند) و مهمترین ویژگی آن نیز غیر قابل جایگزین بودن آن است یعنی هیچ کالائی را نمی‌توان بجای آن استفاده کرد. ازاینرو اصطلاحاً گفته می‌شود که در حوزۀ زمین باید «تخصیص بهینۀ منابع» انجام شود یعنی منابع زمین باید بصورت عادلانه (نه لزوماً مساوی) بین آحاد جامعه تقسیم شود چون همه برای زندگی به این کالا نیاز دارند.

در تمام دنیا کنترل و مدیریت شدیدی بر بازار زمین انجام می‌شود

نکتۀ بسیار مهمی که در این زمینه وجود دارد این است که این تخصیص بهینۀ منابع باید بدست دولت یا حاکمیت به نمایندگی از (منافع) همۀ آحاد جامعه صورت گیرد و به هیچ عنوان نباید این اجازه داده شود که ساز و کار و اختیار بخش زمین و سرنوشت بازار آن بدست بخش خصوصی بیافتد بدین دلیل که بخش خصوصی به صورت ذاتی و طبیعی همیشه بدنبال حداکثر کردن منافع و سود خود می باشد و اگر در این حوزه وارد شود، انحصار ایجاد می کند و قیمت زمین به صورت طبیعی بالا رفته و گران می شود و در این صورت بخشی از جامعه یا از بهره مندی از این موهبت الهی بی نصیب می‌شوند و یا برای تهیۀ آن به زحمت می افتند و سهم بالائی از درآمد خود را باید برای تهیۀ آن هزینه کنند و نتیجتاً از لحاظ اقتصادی ناتوان می‌شوند. از اینرو در تمام دنیا حکومت‌ها بدلایلی که ذکر شد (حتی کشورهائی که بلحاظ اقتصادی از مکاتب لیبرال پیروی می‌کنند) کنترل و مدیریت شدیدی را بر بازار زمین اعمال می کنند. در واقع تمام کشورهائی که صاحب اقتصاد تولیدمحور هستند در قدم اول، بازار زمین را با اعمال قوانین مختلف از جذابیت اقتصادی برای خرید و فروش انداخته اند تا هم شیب سرمایه ها بجای فعالیتهای تولیدی به سمت بازار زمین سوق پیدا نکند و هم اینکه با گران شدن زمین و تورم در این بخش، کل اقتصاد خود را با تورم مواجه نبینند. دلیل این امر هم آنست که زمین نهادۀ اصلی تولید است، تورم در این بخش منجر به بروز تورم در کلیت هر اقتصادی خواهد شد زیرا هر فعالیت اقتصادی در بخشهای مسکن و ساختمان، کشاورزی، صنعت و خدمات محتاج زمین است و هرگونه افزایش قیمت در زمین، تورم خود را به محصول نهائی (کالای تولید شده یا خدمت صورت گرفته) منتقل خواهد کرد.

بخشهای مختلف اقتصاد بنا به فراخور حال، درجات مختلفی از تأثیرپذیری از بازار زمین را دارند که بیشترین آنها متوجه بخش مسکن و ساختمان است. بخش مسکن بدلیل همبستگی بالائی که با بخش زمین دارد و در واقع مهمترین و اصلی ترین نهادۀ تولید در این بخش را زمین تشکیل می دهد، با افزایش و یا کاهش قیمت زمین، نوسانات قیمتی بالائی را در خود مشاهده می کند. در کشور ما سهم قیمت زمین در قیمت نهائی مسکن به طور متوسط به ۴۰ تا ۵۰ درصد می رسد که این رقم در شهرهای بزرگ و کلان شهرها در برخی مناطق تا ۸۰ الی ۹۰ درصد قیمت مسکن را به خود اختصاص می دهد. (از لحاظ مقایسه با عددهای جهانی ذکر این نکته کافیست که این سهم در کشور انگلیس در اوج بحران در جنگ جهانی دوم از ۲۸ درصد بالاتر نرفت) به همین دلیل است که اگر در کشور ما قیمت مسکن (مخصوصاً در شهرهای بزرگ و کلان شهرها) بالاتر از حد متعارف و معمول خود بوده و تأمین آن از حد توان اقتصادی بسیاری از خانوارها (مخصوصاً زوجهای جوان و کسانی که در آستانۀ ازدواج قرار دارند) فراتر رفته و مسألۀ تأمین مسکن به یکی از موانع جدی فرار راه جوانان برای ازدواج تبدیل شده، بدین دلیل است که قیمت زمین بعلت عدم کنترل و مدیریت صحیح دولت بالاتر از حد معمول خود بوده و باعث شده مسکن سر از قیمتهای نجومی درآورد.

حال باید پرسید که مهمترین اشتباهی که توسط دولتهای مختلف بویژه پس از انقلاب در این زمینه صورت گرفته، چه بوده است که وضعیت بخش مسکن به اوضاع کنونی در غلطیده است؟! اصولاً کالای زمین دارای سه مؤلفۀ اصلی بوده که در مورد هرکدام باید شیوۀ رفتاری دولت در تعامل با آن به طرز صحیحی صورت بگیرد. این سه مؤلفه شامل مالکیت، کاربری و ارزش زمین می باشند. در واقع اگر در حوزۀ مالکیت و کاربری، سیاستگذاری درستی صورت گیرد، ارزش زمین که تابعی از این دو مؤلفه است بالاتر از حد متعارف خود نخواهد رفت. از میان دو مؤلفۀ مالکیت و کاربری، مسئلۀ مالکیت زمین از درجۀ اول اهمیت برخوردار است و البته تخصیص کاربری های مختلف زمین بنابر نیاز منطقۀ جغرافیائی مورد نظر و شرایط مکانی و جمعیتی و … می تواند بسیار تعیین کننده باشد. در اوایل انقلاب، دولت های ابتدائی با هدف تأمین مسکن ارزان قیمت، زمینهای دولتی را یا به صورت رایگان و یا بسیار ارزان قیمت به مردم واگذار می کردند. (این واگذاری ها یا به افراد صورت می گرفت و یا به تعاونیها و در برخی موارد به سازنده های مسکن و انبوه سازان).

طبق آمارهای رسمی موجود، این نحوۀ برخورد سیاستگذار با مسئلۀ مالکیت (بدلیل اینکه با واگذاری مالکیت زمین از سوی دولت به مردم، کنترل و مدیریت آن از دست دولت خارج شده و به دست بخش خصوصی افتاد)، باعث شد تا با دست بدست شدن زمینها و افتادن آن بدست سوداگران و سودجویان، قیمت زمین مرتباً بالا برود و باعث گران شدن زمین شد. ضمن اینکه لزوماً همۀ زمین های اعطائی توسط دولت به مردم به مسکن تبدیل نشد و قبل از ساخته شدن مسکن به فروش رسید و همانطور که ذکر شد با دست بدست شدن مرتباً گران شد. بدترین مدل برخورد با مالکیت زمین در زمان دولت اصلاحات صورت گرفت. بدین صورت که با این استدلال که اعطای زمین یارانه ای و ارزان قیمت باعث ایجاد رانت می شود، زمین به قیمت روز و حتی بالاتر از آن به مردم فروخته شد. نتیجه این شد که شیب افزایش قیمت با سرعت بیشتری بالا رفت و سهم قیمت زمین در قیمت نهائی مسکن به حد نامتعارفی رسید و این خود باعث شد که در شهرهای بزرگ و کلانشهرها تأمین مسکن برای دهکهای متوسط و کم درآمد به رؤیائی دست نیافتنی تبدیل شود. این روند تا اواسط دولت نهم ادامه پیدا کرد تا اینکه دولت با طرح «مسکن مهر»، مسیر جدیدی را در جهت تأمین مسکن آحاد جامعه گشود. مهمترین ویژگی و برگ برندۀ این طرح، همان نقطه ضعف بزرگ دولتهای قبل در مورد برخورد با مسئلۀ مالکیت زمین بود.

استدلال دولت این بود که با توجه به اینکه زمین سهم بالائی از قیمت مسکن را بخود احتصاص داده است، دولت از زمینهای خود و بدون دریافت وجه (تنها با اخذ مبلغ ناچیزی بعنوان اجارۀ بلندمدت) آنرا در اختیار متقاضیان قرار می دهد تا مسکن مورد نیاز بر روی آنها ساخته شود و بدین ترتیب تا درصد قابل توجهی از قیمت مسکن (بدلیل حذف قیمت زمین) کاسته شد و بسیاری از خانواده ها و زوجهای جوان توانستند از این طریق خانه دار شوند. اما این باز هم تمام ماجرا نبود. در طرح مسکن مهر، حق بهره برداری از زمین واگذار شد اما حق مالکیت زمین از طرف دولت به مردم واگذار نشد. ظریفترین و طلائی ترین نکتۀ موجود در طرح نیز همین بود که عدم واگذاری مالکیت زمین باعث می شود تا مدیریت و کنترل این کالای ارزشمند و کمیاب در دست دولت باقی بماند و از افتادن آن در ورطۀ سوداگری و در نتیجه گران شدن قیمت آن جلوگیری شود ضمن اینکه از زاویه دید متقاضیان و استفاده کنندگان واقعی، هیچ تفاوتی با مدلهای قبلی یعنی واگذاری مالکیت مشاهده نمی شود.

مسکن مهر

مکاتب مختلف اقتصادی در سده های اخیر نیز از انواع و اقسام روشها در مورد برخورد با مالکیت زمین استفاده کرده اند و همگی و بلا استثناء با شکست مواجه شده اند. اما آخرین و پیشرفته ترین نظریات و در واقع قلۀ مباحث مربوط به اقتصاد زمین که به فیلسوف و نظریه پرداز اقتصادی «هنری جرج» تعلق دارد، مؤید این مطلب است که در مورد نحوۀ برخورد با مالکیت، حق بهره برداری زمین باید از طرف حکومتها جهت استفادۀ مردم واگذار شود اما حق مالکیت آن باید در دست حاکمیت جهت سیاستگذاری صحیح و کنترل و مدیریت آن باقی بماند. ازاینرو است که در کشورهای زیادی نظیر انگلیس، آلمان، کانادا و … مسئله واگذاری حق بهره برداری و اجاره های بلند مدت و کوتاه مدت زمین در بخش های مختلف اقتصادی سالهاست که پیاده سازی و اجراء می شود. برای مثال سالهاست ضرب المثل معروفی در کشور انگلیس رواج دارد و گفته می شود که «زمین ملک ملکه است!».

اما نکتۀ مهمی که زمان های متمادی توسط آزمون و خطای بشری حاصل شده است، در فقه اسلامی تقریباً مورد اجماع فقهای متقدم و متأخر بوده و می باشد که در حکومت اسلامی، حق مالکیت زمین در اختیار حاکم شرع بوده و حق بهره برداری از آن مخصوص مردم  است. در زمان حکومت حضرت رسول (صلوات الله علیه) و حضرت علی (علیه السلام) نیز این اصل به مورد اجرا گذاشته شده است. حضرت رسول (صلوات الله علیه)، حق مالکیت زمین را به مردم واگذار نمی کردند، تنها به میزان درخواست و نیاز هرکس، حق بهره برداری از زمین را واگذار کرده و به تناسب ارزش زمین مورد نظر، از استفاده کننده مالیات اخذ می کردند یا به عنوان مثالی دیگر، حضرت علی (علیه السلام)، بازار کوفه را ساخته و آنرا اجاره می دادند و …

اما در روزهای گذشته دولت با اقدامی عجیب و تأمل برانگیز، لایحه ای را به مجلس ارایه کرده است که در صورت تصویب، مالکیت زمین های مسکن مهر به مالکان منتقل خواهد شد. باید دید مجلس محترم در برابر این اشتباه بزرگ و تاریخی چه واکنشی از خود نشان خواهد داد؟…

دیدگاه تازه‌ای بنویسید: